商品房预告登记的效力：预售商品房预告登记的法律效力

《民法典》法条索引第二百零九条　【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外，今天小编就来聊一聊关于商品房预告登记的效力：预售商品房预告登记的法律效力?接下来我们就一起去研究一下吧!

商品房预告登记的效力：预售商品房预告登记的法律效力

《民法典》法条索引

第二百零九条　【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十四条　【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百二十一条　【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

裁判案例：（2019）最高法民再299号

案情简介：

孙某于2014年12月12日和A房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定孙某购买A公司开发的房屋一套，并就其购买房屋办理了银行按揭贷款。2014年12月15日，孙某作为借款人、A公司作为保证人与银行签订《个人房屋按揭借款合同》。2015年1月13日，孙某取得该房屋的预告登记证。2015年7月21日起，孙某开始逾期向银行还贷，银行将孙某和A公司起诉至法院，该案判决作出并生效后，A公司作为阶段性连带保证人，于2018年1月26日代孙某偿还了全部银行贷款本金、利息及案件诉讼费、保全费等。

2015年4月28日，B钢材销售有限公司因与孙某的买卖合同纠纷，向法院提出诉前财产保全申请，孙某从A公司购买的上述房屋被法院预查封。后B公司提起诉讼，在拿到法院生效胜诉判决后向法院申请强制执行，法院又于2016年4月13日对上述房屋进行续封。A公司对此提出执行异议被驳回后，A公司提起了案外人执行异议之诉，请求：不得执行案涉房屋并确认该房屋的所有权人。一审法院判决驳回A公司的全部诉讼请求，二审法院审理后驳回上诉、维持原判。于是A公司向最高人民法院申请再审。

最高人民法院补充查明，2018年7月26日，长春仲裁委员会裁决解除了A公司与孙某之间的《商品房买卖合同》及补充协议。

最高人民法院认为：本案是因诉争房屋被预查封后，A公司以解除诉争房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，阻却人民法院对诉争房屋的执行。故本案应当认定以下几个方面：

一、B公司对人民法院预查封的诉争房屋享有的权利性质

预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是孙某享有的在本登记完成之前要求A公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而B公司对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当诉争房屋完成本登记（产权人为孙某），B公司才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。

二、人民法院的预查封能否限制A公司行使合同解除权

人民法院预查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，双方在合同中约定了A公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺A公司的合同解除权。

三、A公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益

A公司依据诉争房屋被查封后作出的案涉仲裁裁决排除B公司执行申请，应否得到支持？首先，案涉仲裁裁决书的主文是确认解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议，并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉合同已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。其次，A公司为诉争房屋的开发企业，预告登记并不产生所有权变动的效果，A公司仍系诉争房屋的所有权人。在案涉《商品房买卖合同》被生效裁决解除后，针对诉争房屋的预告登记失效，作为诉争房屋所有权人的A公司诉求解除人民法院对诉争房屋的查封，予以支持。

最终，最高人民法院作出如下判决：撤销第一审、第二审民事判决；不得执行案涉房屋；确认A公司为案涉房屋的所有权人。

百典解读：

一、仅办理预告登记的预售商品房的所有权归属于谁？

我国不动产物权人以不动产登记簿上记载的人为准，不动产物权的变动以登记为公示方法，是否付清房屋价款、是否实际占有该房屋，均不是判断该房屋权属的依据。而《民法典》第二百二十一条规定的预告登记不直接发生物权变动的效力，其目的在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来能够取得不动产物权。预售商品房在业主办理了预告登记且开发商办理了首次登记后，业主才能办理转移登记。因此仅办理预告登记的预售商品房所有权人为开发商。

二、预告登记的房屋被预查封是否影响商品房预售合同的解除？

只要合同中对商品房预售合同的解除有明确约定，且合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自合同义务。人民法院预查封的效力是限制被执行人处分其财产，仅进行预告登记的被执行人尚未取得案涉房屋所有权，商品房预售合同的解除并不引起案涉房屋所有权发生变动的效果，并不是处分财产的行为。因此，预查封不能阻却合同的解除。

三、法院能否对预查封的房屋采取强制执行措施？

预查封不等同于正式查封，根据相关规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才能转为正式查封。而在转化为正式查封之前，预查封虽然可以限制预告登记权利人擅自处分被预查封的财产，但是法院不能将预查封的财产作为被执行人的财产采取拍卖、变卖、折价等强制执行措施。

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作者 | 张佳莹

编辑 | 新媒体运营部

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