天津比较有前景的板块，天津哪些板块跑赢了

每个月，我们都会发布新房板块的成交排名。

确实，一整年都没有什么新面孔，不免有些视觉疲劳。

但让大家失望的是，2020年全年度板块排名中，依旧还是老面孔。

汤是原来的汤，可不是原来的味儿了。

这一年跑下来，成交量和房价都有了很大变化。

有的挺着腰板量价齐涨，有的低下头以价换量……

NO.1 生态城 有前劲没后劲

2020年初生态城格外被看好，很多房企把它视为能传承海教园热度的板块。

融创、龙湖、新城、泰达建设等都进军生态城。

但实际上，这一年并没出现预期的火爆，需求很稳定，楼盘一多，房价就扛不住。

下半年生态城土地市场比较冷清，生态城投资公司“自产自销”。

虽然生态城依旧是2020年的销冠，但成交量比2019年下滑26.4%。

在售楼盘增多了，成交量反而减少了，实际热度在下降，不过确实也与滨海疫情有关。

成交均价与2019年差不多。

尽管北部片区出现了雅居乐滨河雅郡、中核智慧生态城等单价较低的新盘，但中部片区房价已经1.7万/平米了，比2019年还涨了一些，“有高有低”算打平。

力高阳光海岸、融创观澜壹号全年均签约712套，并列第一。

力高阳光海岸完全靠夏天的季节助力。

融创观澜壹号10月28日才开盘，相当于2个月就成交了700多套，也是很厉害了，当然，它的杀手锏是以价换量。

雅居乐滨河雅郡、贻成学府壹号属于第二梯队，分别签约511、464套。

2021年的生态城，要聚焦中部片区，实力很硬，与起步区的价差已经越来越小。

起步区利好出尽略显疲软，房价超过2万/平米很难走量；北部片区不仅有天量供应，而且短期内很难兑现。

NO.2 精武镇 续航能力强，热度总有接棒者

精武镇2020年成交量比2019年增长了11.7%。

2019年我们说精武镇王者回归，2020年应该叫再续前缘。

热度一棒接一棒，大南河火完华苑西火，华苑西火完宾水西火。

整个精武镇的楼盘，极少有卖的特别不好的，都还不错，比较平均。

最关键的，房价相对很稳定，与2019年基本持平，没有大幅降价，以价换量的。

2020年，联发锦里签约量第一名，645套。

还剩400来套房源，据了解，联发把销售周期定为今年一整年，不打算降价，慢慢卖。

更何况，万科紫台已经清盘，它更不用着急了。

金地藝墅家、万科西庐、美的旭辉翰悦府、万科紫台都签约500套以上。

格调松间2020年签约了326套，南里马上交房，今年要卖现房。

当然，格调肯定不会降价，据说还要涨一点。

保利和光尘樾12月才开盘，1个月就签约了303套，相当可以。

现在依旧热度不减，持续加推。

2021年，精武镇的热点就在宾水西了。

大南河供应开始萎缩，只有金地艺墅家酩悦一个纯新盘，洋房放风价2-2.1万/平米，整个组团房价扛得住。

NO.3 南湖 天上掉馅饼 翻身把歌唱

南湖绝对是屌丝逆袭，一条通武廊拯救了一个板块。

南湖仅前11个月的成交量就超过了2019年全年，最终2020全年增长了24.2%。

最关键的，成交均价比较稳定。

量涨价平，完全是靠通武廊的红利支撑。

现在北京已经开涨，小阳春多少会辐射到天津，南湖作为北漂根据地之一，会有一波行情。

而且，南湖2020年没卖地，还是那几个老盘，一旦需求量激增，房价稳中看涨。

不得不说，南湖销量挤进前三名，一半功劳来自梧桐大道。

梧桐大道全年签约1443套，占整个板块的30%，比第二名碧桂园云湖高出70%，碾压级的存在。

NO.4 武清商务区 神的无厘头

武清商务区是前十名中唯一一个量涨价涨的板块。

特别是成交量，竟然比2019年增长了37.8%，这是一个很凶猛的数字。

其实武清商务区2020年除了通武廊、云巴之外，没有特别大的利好，更多来自武清本地刚改、改善的认可。

成交量这么魔幻，背后最大的推手就是中建壹方九里。

也是碾压级的存在，全年签约1231套，占商务区总成交量近30%。

它8月1日才开盘，4个月就能干成这样，堪称天津现象级楼盘，我们也分析过，详见《这是今年天津楼市最大的意外》。

新城悦隽央著也还可以，全年签约了904套。

现在武清商务区已经是中建壹方九里和新城悦隽央著的天下，吊打城投和雍熙。

京能雍清丽苑、城投熙悦、香雍玖和等，全年才签约两三百套。

不过这些国企楼盘轻易不会降价，所以商务区整体成交均价非常稳定。

2021年，中建还会在商务区继续拿地，只要出地节奏控制好了，这个板块还会接着热。

NO.5 团泊东 用地板价疯狂出货

团泊东是前十名中成交均价降幅最大的板块，下滑约12.4%。

2019年高层单价还能维持在7000多，2020年，鸿坤理想城最低都5字头了。

富力新城和鸿坤理想城PK了一年。

最终富力新城签约量第一，1707套；鸿坤理想城第二，1127套。

如果这两个楼盘对比，还是买富力吧，鸿坤能不能正常交付还有待考察。

它俩之后，就没有然后了，其它楼盘纯属陪练。

富力和鸿坤还有很多房子，光鸿坤就还有2000多套，2021年还得玩命卖，房价涨不了。

之前以为富力干完就要撤了，没想到在河西又拿地了，看来心还是在天津的。

NO.6 海教园 利好出尽 开启去库存

海教园各行政职能开始陆续回归津南区。

以前说天津所有板块都符合房价梯度，除了海教园。

现在没有“除了”，海教园也已回归正常，洋房快与咸水沽拉平了。

海教园还有90多万方的存量，每年也就去化30多万方，虽然没有土地出让了，但供应一点也不小。

2020年海教园虽然风波不断，可成交量还涨了25.6%，但房价确实降了。

南部小组团，1.7万/平米的房价差不多到底了，土地成本不支持更低的价格。

锦绣大家是海教园全年卖的最好的，签约了517套。

阳光城文澜府、路劲赞成签约了400多套。

不过，今年海教园交付情况太令人无语，很多业主一肚子苦水没处说。

2021年，随着几个楼盘陆续清盘，海教园成交主力将在南部小组团，整体成交均价还会被再拉低。

NO.7 宝坻城南 量价齐降，地价也降

宝坻城南2020年成交量降了22.1%，成交均价下滑2.7%。

2017-2019年卖地全市第一，幸亏2020年出让量少，要不房价还得降。

融创御河宸院全年签约量第一，630套，年底还上演了一出“抓马”，现在都消停了。

宝坻住建委以一己之力坚决阻挡“扰乱市场秩序者”。

金辉城中央云著、金地新城大境、碧桂园铂誉府，签约量都在400套以上。

但是，宝坻城南降地价了。

最近新挂牌的宅地，楼面价4千多，相比于之前降了2千。

这就是价格决定原材料，房价都降到11000元/平米了，地价也得降。

NO.8 咸水沽 大盘撑场，房价拿捏的死死的

咸水沽全年成交量比2019年减少了21.5%，但成交均价却涨了1.9%。

富力又一城还是妥妥的第一名，1142套，无人能敌，今年还得再卖一年。

恒大悦府、海蓝城分别签约642、535套，位列第二、第三名。

咸水沽2020年也没卖地，但存量足足的。

即便新房供应少了，二手房又接上了，特别是富力又一城，二手房成交量也不低。

NO.9 京津新城 除了便宜，没什么理由

京津新城就是落户专用，板块不怎么样，却月月上榜。

50、60多万买套房，还有京滨高铁站，对于北漂很有吸引力。

签约量第一的还是锦绣香江，1153套，单价8000多/平米，最小38平米的30万就能搞定。

恒大花溪小镇更便宜，7900元/平米，签约805套。

其实，如果预算能再提高一点，真的不如买宝坻南站。

NO.10 团泊西 逆天改命的时刻要来了

最新消息，2月11日静海市域郊铁路要开建，解渴的利好，团泊西预期已经满格。

现在二手房业主开始涨价，虽然价格还没坐实，但心态稳了。

新房也出现涨价苗头，基业世界高层报价10000元/平米，之前9500元/平米。

据了解，团泊西的市政问题也正在解决，有定论之后城市界面会变好。

在利好和小阳春之下，团泊西面临的问题是新房供应少。

有房可选的只有基业世界和荣盛锦绣学府，买高层只能选基业，房价肯定是看涨的。

2020年全年，金科天湖签约了489套，第一名，交房品质还不错，现房卖的挺快。

奥体公元101签约了436套，也交房了，客观来说，除了车位不怎么样，其它能值回房价。

中昂安纳西小镇签约了421套，降到9000元/平米，估计中昂现在后悔了。

基业世界倒是卖的一般，全年只签约了233套，2021年没准儿能成它的主场，没办法，存量大。

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▍量价没涨

排名前十的板块，大部分都量价都没涨。

毕竟2020年新房整体成交量比2019年降了10%。

团泊东量和价都降的最多。

武清很凶猛。

前十名中只有4个板块成交量上涨，2个来自武清，商务区和南湖。

而且，武清商务区是唯一一个量价齐涨的板块。

▍低价为主

精武镇是唯一一个签约均价在2万/平米以上的。

去年这个阵营还有海教园，今年变成独一份了。

其它9个半年签约均价都在1万 /平米的阵营，甚至低于万元。

▍是寡头也是巨头

跑了一年，成交量高的还是这几个板块，是寡头也是巨头，楼市分化很明显。

每个板块中，都有领头羊，成交量很少有“均衡发展”的。

因为需求量有限，所以决定权在供应上。

竞争残酷，马太效应一旦形成，就强者恒强。

虽然新梅江、国展西都是2021年热度高的板块，但新梅江属于高端改善，成交量在全市不会出彩，而国展西板块规模有限，都很难入榜。

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