沈阳楼市规划图（沈阳五环要来了）

「房哥早7点」—— 利好！降准了！

1、五环路要来了？沈阳将建东部旅游开发大道

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全国公共资源交易平台显示，市交通运输局正在编制东部旅游开发大道新建工程可行性研究报告，根据招标信息：

该东部旅游开发大道起于七星山，利用辽河湿地公园旅游路向东至绥沈线，新建道路至邱家沟，利用董老线改建，在马刚与十灯线连接；改建十灯线至望滨；利用毛望路、沈棋路、伯官大街或四环快速路与十灯线连接；改建十灯线至马耳山，终点连接国道黑大线。

路线全长137.8公里，其中沈北新区48.6公里，浑南新区50.8公里，苏家屯区38.4公里。新建道路23.6公里，中修里程67.7公里，利用旧路46.5公里。

根据已知信息，我们绘制地图如下：

根据2013年的信息：

按初步规划，东部山区旅游开发大道将形成“一条主线、六条环线、十一条支线”的旅游路网格局，主线全长94.3公里，支线、环线共长170.8公里。

规划中的沈阳东部山区旅游开发大道与市区20条放射干路(主要是沈康、沈哈、沈吉和沈本4条高速公路和北102线、沈平线、沈棋线、沈中线、沈祝线、沈李线、沈本大道、沈营线等)衔接。

目前沈阳独缺五环，一环到四环大家都熟悉，外围还有一个已经初具雏形的“六环路”：

六环路：又称辽宁中部地区高速公路环线，是沈阳经济区环线，全长405公里。六环路以沈阳为中心，串联铁岭、抚顺、本溪、辽阳、辽中、新民等市县，联通辽中南城市群。

2、沈阳再获改革红利

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根据一张审批详情信息，沈阳再获利好。根据该审批详情，辽宁沈阳区域性国资国企综合改革试验实施方案已获得批复。

实施方案具体内容此前已有过披露，不确定是否会有变动。感兴趣的朋友可以网上自行搜索。

都说试验区是国家中心城市的重要标志，近期沈阳密集获得了各类国家级试点，这次国资国企改革对于国企占比较高的沈阳来说，是个放下包袱、激发活力的好机会。

3、沈白高铁最新进展

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12月5日，记者在位于沈吉高速抚顺站附近的沈白高铁辽宁段TJ-2标顺城隧道进口处看到，大型工程机械正在作业，工作人员在加工钢筋，沈白高铁顺城隧道建设正在紧锣密鼓施工中。

沈白高铁即沈阳至白河铁路，线路全长429.771公里，其中辽宁段长173.306公里，设计时速为每小时350公里，是东北东部地区客运主通道，也是一条兼顾中长途、城际、旅游的客运铁路，是国家快速铁路网的重要组成部分。

4、降准，楼市利好来了？

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12月6日下午，央行发布公告，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次降准为全面降准，共计释放长期资金约1.2万亿元。

对楼市究竟有何影响？

观点1：

1、利好楼市。

这轮放水属于全面降准，给商业银行充足的贷款额度，通过企业贷款的渠道，逐渐向下散发。

房企融资通道再次恢复，买房贷款由紧到松，银行放贷会逐步趋于正常，这意味着年中由于信贷冻结，造成房价下跌的城市，房价很快会筑底。

2、放水主要利好一二线城市，豪宅会大卖，核心地段优质资产会被重点抢购。而三四线城市，除长三角城市群以外，基本不会有反应。这就是漏斗原理。

3、放水同时会刺激利率下行，目前全国利率正在从最高点回落，利好购房者。

4、部分城市有房价涨幅，但不会造成房价大涨，这点是确定的。

这次放水，属于全面降准，房企融资恢复正常后，就不再着急回款，那么年底的折扣力度，很可能全面回收。

而在二手房指导价的限制下，新房有了比较优势，多个城市又处于限价状态，这可能会点燃人们新房购买热情。

对于一二线城市来说，购房时机需要好好把握了。

观点2：房地产贷款政策最严时期已过去

中原地产首席分析师张大伟认为，降准不是为了救房地产市场，但已出现明显调整的房地产市场有望逐渐企稳。

对于房地产市场降准是利好，特别是短期银行的贷款额度会有所增加。对于购房者来说，降准能缓解当下房贷额度较为紧张的状况，排队等待放贷的购房者有可能加速获得贷款。对于房企来说，降准能在一定程度上缓解房地产市场资金压力。

整体看，降准后经济活力将有所升温，对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说，资金面会有所好转，再加上庞大的刚性需求，楼市有望止跌企稳。

观点3：降准后银行对房贷投放力度将增强

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从房地产的角度看，第一、降准的大背景下，银行对于房贷投放的力度增强，因为资金配置能力在提高，进而有助于按揭贷款、开发贷款等领域的活跃，尤其是此前银保监会提及重点保障刚需和改善型购房需求。据此可以认为，后续房贷多投向此类领域。

第二、此次降息将利好房地产市场的活跃度。但也要注意一点，房地产市场依然要把握调控的主线，若出现违规资金进入房地产，各类调控必须收紧。换句话说，合理的房贷需求，可以更好地得到满足。但是违规的房贷需求，依然要收紧。

观点3：降准利于刚需、改善型购房需求释放

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，降准后房地产信贷环境有望继续改善，一方面，降准释放流动性的利好下，房贷利率下降、放款速度加快；另一方面，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。这将会巩固11月的底部复苏局面，对4季度以及明年一季度的市场构成利好。

其次，降准利于刚需、改善型购房需求释放。12月6日，政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，预计未来在居民首套房和改善型住房方面会有更好的政策支持。

5、45城住户存款大数据公布，沈阳户均存款排名第四

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沈阳，到底是有钱人多，还是普遍有钱呢？

截至2020年底，全国境内住户存款余额为934383亿元，其中人民币住户存款余额925986亿元，增长13.9%。那么，哪些城市的市民存款最多?根据《中国统计年鉴2021》等统计发现，有12个城市住户存款余额超万亿，其中北京超4万亿位居第一，人均方面，北京人均存款近20万元，多个北方城市位居前列。其中沈阳位列第四，大连位列第九。

6、业界快讯

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（1）

2021年12月6日，由中国社会科学院主办，中国社会科学院科研局、中国社会科学院数量经济与技术经济研究所、中国社会科学院宏观经济研究智库、社会科学文献出版社承办的“2022年《经济蓝皮书》发布会暨中国经济形势报告会”在北京举行。

蓝皮书分析指出，在执行房地产“三条红线”“两集中”政策过程中，积极推动房地产业“软着陆”，既要防止土地拍卖频繁流标、热点城市供地不足导致后期房价暴涨，又要防止四、五线城市房价过快下跌引发连带风险。

未来一段时期，全球经济将延续复苏走势，但复苏面临不确定性。预计2021年中国经济增长8.0%。预计2022年中国经济增长5.3%左右，略高于2020年-2021年两年平均增速。

（2）中国恒大：成立风险化解委员会，股价重挫20%

12月6日晚间，中国恒大公告，考虑到本集团目前面临的经营上和财务上的挑战，本公司董事会决议设立中国恒大集团风险化解委员会。

风险化解委员会的成员背景多样，包括本集团现任高管、若干领先企业的高管及专业人士等。公告显示，委员会成员包括恒大集团、粤海控股、中国信达、广州越秀、国信证券等公司高管。

中国恒大称，风险化解委员会将积极在本集团未来风险化解事项中发挥重要作用，有利于本集团更顺利解决目前面临的各项困难。风险化解委员会的成立及运作，对于本集团及全体股东整体有益。

截至12月6日收盘，中国恒大报1.81港元/股，跌幅19.56%，总市值239亿港元。

（3）东莞住建局回应：12月不放松限购，仍按原政策执行！

东莞12月拟放松限购？东莞住建局辟谣了！

财联社记者接到东莞市住建局相关人士的回复：“没收到相关政策文件，如果放开限购会在官网有通知，目前购房仍按原政策执行。”

“东莞本月拟放松限购”，以一日游宣告结束。

（4）新世界在香港将试点5折卖房 首付仅5%

香港地产发展商新世界发展称，将以成本价、非营利的形式出售高品质、可负担的住房单位，售价可低至市价的五折至六折。

新世界发展在第一阶段将捐出一块位于新界西的地块作为试点，并提供资金给"新世界建好生活"，用于建设300套实用面积在28至51平方米（300至550平方尺）的一室至三室单位。

在如何出售这批房屋上，新世界发展将采用一系列创新举措。比如“超低首付”，即买家可以用低至5%的房价来首付置业。

首批试点房屋的最大特点是将以成本价售房，比如实用面积约28平方米的住宅，每个单位成本价约为270万港元，约等同于市场价格的五折至六折。

这么便宜的房子如果太抢手怎么办？"新世界建好生活"建议在参照现行居屋的申请人安排外，可让 25至45岁的年轻人或家庭优先申请。现时居屋申请者均须为香港永久性居民兼首次置业人士。以一人申请者为例，每月入息上限为3.3万港元，资产上限为85万港元；二人或以上家庭，月入上限则为6.6万港元，资产上限为170万港元。

（5）再有1.7亿美元债违约 阳光100流动性危机持续发酵

12月6日，阳光100中国发布公告称，其2021年到期的10.5%优先票据所有未偿还本金以及任何应计但未付利息将于2021年12月5日到期。然而，受宏观经济环境及房地产行业等多个因素的不利影响导致的流动性问题，公司无法偿还该等票据的本金及应计但未付利息。因此，已发生违约事件。

于公告日，该等票据的未偿还本金总额为1.7亿美元，而该等票据的应计及未付利息总额为892.5万美元。

今年上半年，其剔除预收款后的资产负债率为76.4%，净负债率高达202.5%，而现金短债比仅为0.1。换言之，“三条红线”阳光100全部踩中。

截至2021年6月30日，阳光100土地储备总建筑面积约为973万平方米，存货约人民币1100亿货值。

“现在可售的货值有200多亿，在建的大概还有400多亿，还有一级开发潜在的收益。”阳光100董事长表示，阳光100有几百亿的净资产，但问题在于这些产品能不能卖掉。

“我们最大的问题就是产品不是普通住宅，有些是文旅，有些是商业，在当前形势下销售是有困难的。”易小迪表示，阳光100的出路是向万达学习，减掉自己的赘肉，留下精干的业务去生产。

（6）万科前11个月销售5642.2亿元，单月新增7个开发项目

12月3日晚间，万科发布2021年11月销售及近期新增项目情况简报。11月单月，万科实现合同销售面积253.8万平方米，合同销售金额431.5亿元。

2021年1-11月，万科累计实现合同销售面积3458.3万平方米，合同销售金额5642.2亿元。据悉，去年前11个月万科合同销售金额6026.1亿元，今年较去年下降6.37%。

（7）金地集团前11个月销售2626.5亿，完成年度目标近94%

12月3日晚间，金地发布公告，披露其2021年11月份的销售情况。

公告显示，2021年11月，金地集团实现签约面积80.3万平方米，同比上升1.84%；实现签约金额174.3亿元，同比上升14.48%。整体来看，2021年1-11月，该公司累计实现签约面积1242.4万平方米，同比上升23.63%；累计实现签约金额2626.5亿元，同比上升27.93%。

（8）金辉控股前11个月合约销售额871.2亿元

12月3日晚间，金辉发布2021年11月的未经审核营运数据。

根据公告，11月单月，金辉控股连同合营企业及联营公司的合约销售金额约为67.5亿元，同比下跌53.1%；合约销售面积约为39.6万平方米，合约平均售价约为每平方米1.7万元。

至此，2021年1-11月，金辉控股连同合营企业及联营公司的累计合约销售金额约为871.2亿元，较2020年同期增长2.8%；累计合约销售面积约为527.2万平方米，合约平均售价约为每平方米1.65万元。

（9）荣盛发展前11个月签约额1164.41亿元

12月3日，荣盛发布关于2021年11月份销售、近期新增土地储备及产业园招商的自愿性信息披露公告。

公告显示，2021年1-11月，荣盛发展累计实现签约面积1034.37万平方米，同比增长9.55%；累计签约金额1164.41亿元，同比增长13.89%。

其中，11月单月，荣盛发展实现签约面积117.85万平方米，同比下降30.70%；签约金额128.01亿元，同比下降26.32%。与此同时，2021年11月，荣盛发展及下属公司未取得新土地储备项目。

（10）绿城集团前11个月销售3190亿元，代建项目占比24%

12月3日，绿城中国发布今年前11个月未经审核营运数据。

公告显示，2021年11月，绿城集团自投项目取得销售5919套，销售面积约90万平方米，当月销售金额约为251亿元，销售均价约为每平方米27886元。至此，2021年1-11月，绿城集团自投项目取得合同销售面积约846万平方米，合同销售金额约2424亿元，同比增长约46%。

综合计算，2021年前11个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约1419万平方米，总合同销售金额约3190亿元，同比增长约38%，其中自投项目和代建项目分别占比76%和24%。

观点一则：

房地产形式将持续恶化，中金的研究非常专业，大概有几个重要的观点：

1、今年底的市场将继续下滑，流动性被压缩，今年的年关不好过，民企举步维艰。

2、2022年的1月份，外债大多到期，多家房企违约或宣布重组，行业才进入至暗时刻。

3、两会以后，房地产的政策底才真正到来，国企民企信用分化。

4、一直要等到2022年的下半年，市场底才会出现，未来两三年，房地产的新房销售量将收缩到15万亿，房地产200强可能会倒闭40到50家，三四线也就是地级市和县城的房子，根本就不会有人再买了。

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