刚需在北京买新房还是二手房(北京刚需购房者需看)

最近有粉丝问我:首付150万还能看哪?

我心里默默算了一下:首套置业,买新房35%首付,总价得控制在430万内,二手房的话预算也得控制在300万出头。

刚需在北京买新房还是二手房(北京刚需购房者需看)(1)

看着屏幕,我随口嘟囔一句,150万首付还能买哪啊?

揭叔乐神说限竞房啊。(大家可以在后台输入限竞房,看看我们近期总结的限竞房信息)

小李说我家那片青塔。

哈哈嘉说必须石景山。

小黄说我住的回龙观附近看看。

小牛说你之前去过的常营,我前几天刚写的马家堡也行。

阿然说姆们大通州捡捡漏。

我正满怀欢喜要给网友推荐,结果字刚打了一半,粉丝那边消息又来了。

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“不光价格低,房子还要大,新,多,求推荐!”

我看了看大家给出的区域,不是房源偏小,就是房龄太老,出房量也不太多,忽然想起前几天去哥们家玩,他住马驹桥,跟他闲聊时了解到那边首付不高,房子也比较新。于是乎我对整个区域的情况做了个摸底调查,一看还真比较符合150万买新大多的要求,我决定去这里看看。

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150万如何置业“大”,“新”,“多”?

首付150万左右,上述提到的区域中,连做二手房的我都知道限竞房毫无疑问是最好的选择,像佳爷踩盘去的庞各庄中海云筑限竞房,房子新,能买个小3居,但期房得等,能不能买到还不确定。

如果您等不及的话,二手房也可以看看,首先是老生常谈的“老破小”;再就是近郊好不容易找到新一点两居起步的房子, 150万的首付房源选择并不多;还有一种就是总价差不多,房子也不算老,可又是税费较高的保障房。而马驹桥对于刚需购房人来说是一个例外,正是粉丝眼中的“大”,“新”,“多”区域,且听我慢慢道来。

何为大、新、多?

1.面积大

在马驹桥,首付150万左右你能买到96平纯南向的2居,甚至能够上100平左右的东西或者东北向三居,如果首付能提到170万左右,90平的南北通透3居室可以拿下的。

2.房子新

从房龄来看,满足预算的房子大部分在09年之后,想买次新小区的购房人,确实可以重点关注,从小区的位置来看,还比较集中。

3.房源多

从某绿中介的挂售房源量来看,总价在350万内的二手房房源量有100多套可供选择。从成交来看,这个区域近30天的成交量在20套左右,在小区数量并不多的情况下,挂售房源量和成交量显示,说明这个区域有一定的关注度和购房需求。

4.有生活气息的小区聚集地

在这边的小区里随便转了转,工作日的白天,珠江,融科,东亚小区里的老人孩子还是挺多的,听着京剧的老人,滑梯玩耍的孩子,生活气息还是挺浓的,从业主的口中得知,这边小区年轻人和老人占比一半一半,租户和自住业主也是各一半的比例。

说完了优点,按照惯例聊聊这里的缺点,也给您泼泼冷水,提提醒,更好的把握自己的需求。

不足:

1.轨道交通的缺失,小区的交通弱一些,最近的地铁站亦庄线——同济南路站,也要2.5公里起步的距离,区域内公交线路较为丰富,但是据小编踩盘实测,这边公交的间隔时间略长,对于依赖公共交通的上班族来说需要考虑在内。

2.配套不均衡,马驹桥镇政府周边商业较为繁华,像当地居民比较认可的百尚购物中心,商场,餐饮,娱乐等配套应有尽有,但周边大部分为小产权房,商品房小区集中在马驹桥东北部和出六环外的马驹桥西南部区域。当然这两个区域也有京客隆,永辉,华联这样的商超,但餐饮类及影院这种生活娱乐配套相对较少,小区外围业主散步遛弯的话还略显荒凉。

3.人口密度大,踩盘之前很多网友也是反映了马驹桥人多,杂乱一些,从我踩盘的感受来看,六环内百尚周边人确实多一些,出了六环的区域,略显荒凉一些,街道上有巡逻的治安员,每个商品房小区大门都装了门禁,物业管理大都一般,跟着业主可以进入,但单元门都安了门禁,像我去的一个保障房小区,试探性连拉七个单元门,都没有拉开,所以在安全保障上,可以说马驹桥还是做了一些改善。

4.教育资源弱一些,这点不光是马驹桥一个区域的欠缺,只能靠时间去解决。

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适合人群

1.如果您手里预算有限,在南城,尤其是亦庄区域工作,或者开车在国贸,大望路上班,首套选择这里是可以考虑的,小两口350万内买个80平左右朝向好点的2居绝对够住。

2.如果是改善一族,500-600万的预算完全可以做到一步到位了,买个电梯洋房140平左右的3-4居,老人孩子居住都解决了。

3.横向对比的话,亦庄新一点的二手房小区保守估计也得5万起步了,同区域通州二手房起步价也在6万了,如果说有车往京开大兴黄村那片看看,2010年左右的小区没有6万也下不来,所以马驹桥4万的价格对于刚需家庭来说还是有吸引力的。

4.如果买这里的房子,要注意满足通州的购房政策。

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热盘优选

综合小区品质,物业,户型,地段等因素,我心中马驹桥二手房小区排序,当然您有不同见解,也欢迎给我们留言互动。

马驹桥核心区:融科2期(融科钧廷),融科1期(融科香雪兰溪),珠江逸景,东亚瑞晶苑,合生世界村 ,合生世界花园

马驹桥东北部(亦庄东区):富力尚悦居 ,首开国风美仑

高端住宅: 天鹅堡(别墅),金地格林小镇(复式),珠江萨尔斯郡(别墅)

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小区点评

珠江逸景

珠江逸景为09年左右的商品房小区,离六环和京津塘高速出口都不远,自驾上六环和京沪高速非常方便,轨道交通的话,需要坐亦庄线到同济南路站换乘公交,像我坐的通28公交,看了看站名,可以到达马驹桥多个小区,坐到姆们家小白村站(开个玩笑),也有的公交叫珠江逸景站,下车就是珠江逸景小区东门。

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地铁亦庄线同济南路站

小区占地面积25000平方米,分为南北两区, 南区为14-15层的板楼和塔楼,板楼2梯4户,塔楼3梯10户,户型为 53-57的一居,83-99的两居,125-127平三居,89-160平下跃户型,和珠江在其他区域的项目差不多,户型多,选择多,小区一共2600多户,2居房源就有2100多套,主力户型为90平左右两居,南向的2居出房量充足,其次是东西向,南北的2居出房不是很多,300万出头能拿下97平的纯南2居,还带个储物间,首付在153万左右。

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小区楼道

小区采取人车分流小区,地下停车场,停车位只租不售,一个月收350,车户比1:1,但从外围道路来看,停满了车,停车位还是比较紧张的,小区采取集中供暖,南区物业管理不是很严格,有门禁但较容易进入,在小区转了转,工人们正在施工,跟业主打听了一下是在重新铺地砖,修路。

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小区内部工人正在施工

小区南侧有个京客隆,片区内还有永辉和华联,去大型商业的话周末坐公交4-5站地可以去百尚购物中心,开车的话不到3公里,10分钟之内可以到达。小区外围一圈社区底商,便利店,小超市也挺多的,中午我想在这边吃个饭,发现餐饮配套不是很好找,要么得去合生世界村附近的馆子,要么就得直接奔百尚了,孩子上学的话,北区和南区之间就有个双语幼儿园,这边学费相对便宜一些,公立幼儿园学费600,私立2200,划片小学是马驹桥金桥小学,中学有马驹桥中学,中心小学,如果考虑孩子上学,教育这块还是相对弱一些。看病就医,可以去通州第二医院,同仁医院。

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京客隆

北区为萨尔斯郡别墅,不到300户,都是200平起步的叠拼和联排别墅,是马驹桥六环外区域仅有的别墅项目,总价在700-1000万之间,缺点是没电梯,因为有别墅房源,物业管理较为严格。

考虑总价300万的二手房小区,无论是自住还是改善都可以看看这里,户型选择多,部分楼栋楼间距目测30米左右,尽量挑10层以上的房子,以免影响采光,有老人孩子住的话,人车分流安全有保障一些,但您对小区品质和环境有更高的要求的话,建议您接着往下看。

东亚瑞晶苑

珠江北区马路对面外墙红色的房子为东亚瑞晶苑,限价房小区,从外立面来看,保持的比较新,09年的小区,18层板楼,我相对容易直接进入大门,本以为可以平趟了,但单元门有门禁,为了检验是否管用,我随机进入七个单元拉门都没拉开。

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东亚瑞晶苑小区

小区就9栋楼,但是感觉南北楼间距很大,中心地带比较空旷,有个大花园供业主活动或者小憩 小区基本都是90平以内的小户型产品,300万内的价格可以拿下七八十平的南向2居,但因为是限价房,交易的话要交35%的土地收让金,据周边中介介绍税费一般在二十万左右,所以首付成本别忘了算税费,停车的话全部为地上停车位,不是人车分流小区,东门的话有华联,南边也有京客隆,同样小区周边也是有各种底商,生活还算方便。

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小区实景

如果想选择小户型房源,这个小区房源相对较多。

融科香雪兰溪(融科一期)

出了东亚小区西门,一街之隔就是融科香雪兰溪小区,2010年左右的二手房小区,当年一期开盘价格7000-8000元/平,由5层洋房和17-21层高板组成,听中介说还有几十套的回迁房,1梯2户和2梯3户,户型从22-28平的开间到200平的大户型都有,关注度高的户型为85平的纯南2居,89平通透3居,带落地窗,这两个户型我也是看了几套房源,发现低楼层采光有一定影响,所以需要注意的是,在选高板楼层的时候尽量往高层选,以免光照和视线有遮挡,另外,小区北部高板挨着六环,所以户型选择上南北通透的临街的房子会有噪音,这个需要实地去看看能否接受,从价格来看,赶上房主用钱急于出手的话,满五唯一的2居砍砍价300万能卖,不满五的290万左右,向89平的3居360万左右的成交价格,单价约4万,5层板楼的亮点是带电梯,且一层带地下室,大部分户型在140平左右,560万左右的价格。

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室内实景图

物业费高板2.55,车位可租可售,车户比1比1,租的话1年4560元 ,地面150元 ,买车位14-16万 ,小区属于半人车分流,地库出入口在小区内,一期的物业管理不如二期,跟着其他业主比较容易进入,小区地面可以看到没有停在指定位置的自行车和电动车。

配套的话,内部配套和环境要比珠江好一些,中间有个老年人活动中心,也有比较齐全的小孩活动设施和场地,看到孩子还真不少,小区西侧还有水系和供业主休息的亭子;周边配套的话不用多说,因为和东亚珠江的房子很近,小区东侧一排底商,一公里范围内超市,菜市场,早市都有,融科一期二期在周边口碑不错,到处可以看到提醒标语,人文素质相对较高,周边公交站点也看了一下,可以坐到亦庄,木樨园,北京西站等地。

刚需在北京买新房还是二手房(北京刚需购房者需看)(14)

小区环境

如果您对环境和户型有一定要求的话,可以选择该小区,和二期相比,满五的房源多是一大优势。

融科钧廷(融科二期)

融科均廷在香雪兰溪小区南侧,自驾的话,不管走哪个方向过来,可以直接南六环马驹桥出口处,也可以走五环在亦庄开发区下,走西环南路到小区,小区14年左右建成,全部为低密板楼,体量不大,1081户,主力户型80平2居总价300万左右 ,139的3居,总价在500万出头,但是因为没有满五的房子,税费比一期高。

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小区环境

物业管理相对严格一些,全封闭小区24小时保安巡逻,进出口除了需要刷卡外,陌生人来访的话需要登记或业主领入,绿化35%,实地看感觉比一期绿化环境要好,绿荫走廊,设置了活动场地,踩盘的时候也看到有工人修理草坪和清理垃圾,小区用的第一太平物业 ,物业费2.68比一期要高一些 ,集中供暖(分户采暖,一期为分户中央空调) ,在小区走了一圈,完全是人车分流 ,地下停车位,车户比1比1,可租可售,租一个月500元,买18万一个车位,配套的话前文提过,就不过多赘述了,幼儿园私立有阳光贝贝幼儿园,贝乐园,公立金桥幼儿园 。

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小区绿荫小道

从我了解到的情况,小区自住居多,在马驹桥买房无论是刚需还是改善需求选择该社区的较多,也是区域内的标杆项目之一。

合生世界村,合生世界花园

两个小区相对上述几个二手房社区就有点偏了,在马驹桥的南部板块,合生世界村体量大,但商办较多,西区还有房子没盖完,东区为14层左右塔楼,物业管理不如纯住宅小区。

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合生世界村

合生世界花园体量小出房量也极少,也是住宅,商办都有,商办相对较少,但从位置来看,在世界村东侧还要一站地的距离,周边虽然有一些老小区,但相对荒凉,配套集中在世界村小区附近,世界花园除了自带商业,配套有所欠缺。

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合生世界花园

两个小区住宅大都是90平起步的户型,均价34000-35000,价格要比融科住宅每平便宜5000,和珠江持平,首付150万内可以买到90平2居,综合来看,不如考虑珠江逸景。

富力尚悦居,首开国风美仑

这两个小区紧挨着,属于亦庄东区,马驹桥东北区域,都是14年后的板楼,尚悦居更新一些,如果单从房子品质和内部环境来看,都没问题,户型都存在一些不足,美仑是无论两居还是3居次卧太小6平左右,2居次卧为了配合外立面外观做了圆弧形设计,公摊大一些,尚悦居也有同样问题,另外尚悦居还没有满二房源,税费保守估计也要七八万起步,两个小区目前共同的硬伤就是周边配套几乎没有,只能依靠小区底商满足业主的日常所需。大型商业只能去亦庄城乡或马驹桥核心区百尚。另外相比较之下,尚悦居专门设置了小孩的活动场地,美伦这方面欠缺一些。美伦主打89平的南北3居,尚悦居目前出房量大多为100多平的大户型产品,两个小区整体均价均为4万左右,与马驹桥板块新一点的二手房小区价格基本持平,如果购买七八十平的2居,首付150万左右可以拿下。

另外听这边中介讲,这里是亦庄经济开发区工作的京东及其他企业员工比较偏爱的地段,离京东3.8公里 ,距离地铁差不多也是同等距离,开车上班相对方便,小区门口也有公交线路。

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国风美仑小区

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尚悦居小区

如果确实为了在亦庄上班方便,就喜欢这两个小区的房子,也无非是一种选择,相对来说这里人口密度小一些,但从居住角度来看,配套还需要再跟上。

天鹅堡,金地格林小镇

两个小区都在六环里,马驹桥核心位置,属于高端住宅社区,天鹅堡以叠拼和联排别墅为主,总价600万起步,格林小镇同样户型面积普遍偏大,部分复式房源,也有叠拼产品,平层140平3居居多,总价550万起,也有少量的70平1居和100平左右2居。开发商,物业及小区环境都很不错,缺点是都不带电梯,首付150万拿不下来。

刚需在北京买新房还是二手房(北京刚需购房者需看)(21)

总结

150万首付,鱼和熊掌可以兼得么,可以,比如像我今天给您介绍的这个地段——马驹桥,从实地看的这几个二手房小区来看,房龄,物业,品质,户型等各个方面相对来说还都是不错的小区,但如果不是在亦庄,国贸等地工作,单从六环地段和上下班通勤时间成本,估计会让很多购房人望而却步了,所以还是那句话,预算锁定后,把您的需求拿个小本列出来,明确第一需求是什么,痛点找到了,房子也就好选了,您说呢?

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