刚需在北京买新房还是二手房（北京刚需购房者需看）

最近有粉丝问我：首付150万还能看哪？

我心里默默算了一下：首套置业，买新房35%首付，总价得控制在430万内，二手房的话预算也得控制在300万出头。

看着屏幕，我随口嘟囔一句，150万首付还能买哪啊？

揭叔乐神说限竞房啊。（大家可以在后台输入限竞房，看看我们近期总结的限竞房信息）

小李说我家那片青塔。

哈哈嘉说必须石景山。

小黄说我住的回龙观附近看看。

小牛说你之前去过的常营，我前几天刚写的马家堡也行。

阿然说姆们大通州捡捡漏。

我正满怀欢喜要给网友推荐，结果字刚打了一半，粉丝那边消息又来了。

“不光价格低，房子还要大，新，多，求推荐！”

我看了看大家给出的区域，不是房源偏小，就是房龄太老，出房量也不太多，忽然想起前几天去哥们家玩，他住马驹桥，跟他闲聊时了解到那边首付不高，房子也比较新。于是乎我对整个区域的情况做了个摸底调查，一看还真比较符合150万买新大多的要求，我决定去这里看看。

150万如何置业“大”，“新”，“多”？

首付150万左右，上述提到的区域中，连做二手房的我都知道限竞房毫无疑问是最好的选择，像佳爷踩盘去的庞各庄中海云筑限竞房，房子新，能买个小3居，但期房得等，能不能买到还不确定。

如果您等不及的话，二手房也可以看看，首先是老生常谈的“老破小”；再就是近郊好不容易找到新一点两居起步的房子， 150万的首付房源选择并不多；还有一种就是总价差不多，房子也不算老，可又是税费较高的保障房。而马驹桥对于刚需购房人来说是一个例外，正是粉丝眼中的“大”，“新”，“多”区域，且听我慢慢道来。

何为大、新、多？

1.面积大

在马驹桥，首付150万左右你能买到96平纯南向的2居，甚至能够上100平左右的东西或者东北向三居，如果首付能提到170万左右，90平的南北通透3居室可以拿下的。

2.房子新

从房龄来看，满足预算的房子大部分在09年之后，想买次新小区的购房人，确实可以重点关注，从小区的位置来看，还比较集中。

3.房源多

从某绿中介的挂售房源量来看，总价在350万内的二手房房源量有100多套可供选择。从成交来看，这个区域近30天的成交量在20套左右，在小区数量并不多的情况下，挂售房源量和成交量显示，说明这个区域有一定的关注度和购房需求。

4.有生活气息的小区聚集地

在这边的小区里随便转了转，工作日的白天，珠江，融科，东亚小区里的老人孩子还是挺多的，听着京剧的老人，滑梯玩耍的孩子，生活气息还是挺浓的，从业主的口中得知，这边小区年轻人和老人占比一半一半，租户和自住业主也是各一半的比例。

说完了优点，按照惯例聊聊这里的缺点，也给您泼泼冷水，提提醒，更好的把握自己的需求。

不足：

1.轨道交通的缺失，小区的交通弱一些，最近的地铁站亦庄线——同济南路站，也要2.5公里起步的距离，区域内公交线路较为丰富，但是据小编踩盘实测，这边公交的间隔时间略长，对于依赖公共交通的上班族来说需要考虑在内。

2.配套不均衡，马驹桥镇政府周边商业较为繁华，像当地居民比较认可的百尚购物中心，商场，餐饮，娱乐等配套应有尽有，但周边大部分为小产权房，商品房小区集中在马驹桥东北部和出六环外的马驹桥西南部区域。当然这两个区域也有京客隆，永辉，华联这样的商超，但餐饮类及影院这种生活娱乐配套相对较少，小区外围业主散步遛弯的话还略显荒凉。

3.人口密度大，踩盘之前很多网友也是反映了马驹桥人多，杂乱一些，从我踩盘的感受来看，六环内百尚周边人确实多一些，出了六环的区域，略显荒凉一些，街道上有巡逻的治安员，每个商品房小区大门都装了门禁，物业管理大都一般，跟着业主可以进入，但单元门都安了门禁，像我去的一个保障房小区，试探性连拉七个单元门，都没有拉开，所以在安全保障上，可以说马驹桥还是做了一些改善。

4.教育资源弱一些，这点不光是马驹桥一个区域的欠缺，只能靠时间去解决。

适合人群

1.如果您手里预算有限，在南城，尤其是亦庄区域工作，或者开车在国贸，大望路上班，首套选择这里是可以考虑的，小两口350万内买个80平左右朝向好点的2居绝对够住。

2.如果是改善一族，500-600万的预算完全可以做到一步到位了，买个电梯洋房140平左右的3-4居，老人孩子居住都解决了。

3.横向对比的话，亦庄新一点的二手房小区保守估计也得5万起步了，同区域通州二手房起步价也在6万了，如果说有车往京开大兴黄村那片看看，2010年左右的小区没有6万也下不来，所以马驹桥4万的价格对于刚需家庭来说还是有吸引力的。

4.如果买这里的房子，要注意满足通州的购房政策。

热盘优选

综合小区品质，物业，户型，地段等因素，我心中马驹桥二手房小区排序，当然您有不同见解，也欢迎给我们留言互动。

马驹桥核心区：融科2期（融科钧廷），融科1期（融科香雪兰溪），珠江逸景，东亚瑞晶苑，合生世界村 ，合生世界花园

马驹桥东北部（亦庄东区）：富力尚悦居 ，首开国风美仑

高端住宅： 天鹅堡（别墅），金地格林小镇（复式），珠江萨尔斯郡（别墅）

小区点评

珠江逸景

珠江逸景为09年左右的商品房小区，离六环和京津塘高速出口都不远，自驾上六环和京沪高速非常方便，轨道交通的话，需要坐亦庄线到同济南路站换乘公交，像我坐的通28公交，看了看站名，可以到达马驹桥多个小区，坐到姆们家小白村站（开个玩笑），也有的公交叫珠江逸景站，下车就是珠江逸景小区东门。

地铁亦庄线同济南路站

小区占地面积25000平方米，分为南北两区， 南区为14-15层的板楼和塔楼，板楼2梯4户，塔楼3梯10户，户型为 53-57的一居，83-99的两居，125-127平三居，89-160平下跃户型，和珠江在其他区域的项目差不多，户型多，选择多，小区一共2600多户，2居房源就有2100多套，主力户型为90平左右两居，南向的2居出房量充足，其次是东西向，南北的2居出房不是很多，300万出头能拿下97平的纯南2居，还带个储物间，首付在153万左右。

小区楼道

小区采取人车分流小区，地下停车场，停车位只租不售，一个月收350，车户比1：1，但从外围道路来看，停满了车，停车位还是比较紧张的，小区采取集中供暖，南区物业管理不是很严格，有门禁但较容易进入，在小区转了转，工人们正在施工，跟业主打听了一下是在重新铺地砖，修路。

小区内部工人正在施工

小区南侧有个京客隆，片区内还有永辉和华联，去大型商业的话周末坐公交4-5站地可以去百尚购物中心，开车的话不到3公里，10分钟之内可以到达。小区外围一圈社区底商，便利店，小超市也挺多的，中午我想在这边吃个饭，发现餐饮配套不是很好找，要么得去合生世界村附近的馆子，要么就得直接奔百尚了，孩子上学的话，北区和南区之间就有个双语幼儿园，这边学费相对便宜一些，公立幼儿园学费600，私立2200，划片小学是马驹桥金桥小学，中学有马驹桥中学，中心小学，如果考虑孩子上学，教育这块还是相对弱一些。看病就医，可以去通州第二医院，同仁医院。

京客隆

北区为萨尔斯郡别墅，不到300户，都是200平起步的叠拼和联排别墅，是马驹桥六环外区域仅有的别墅项目，总价在700-1000万之间，缺点是没电梯，因为有别墅房源，物业管理较为严格。

考虑总价300万的二手房小区，无论是自住还是改善都可以看看这里，户型选择多，部分楼栋楼间距目测30米左右，尽量挑10层以上的房子，以免影响采光，有老人孩子住的话，人车分流安全有保障一些，但您对小区品质和环境有更高的要求的话，建议您接着往下看。

东亚瑞晶苑

珠江北区马路对面外墙红色的房子为东亚瑞晶苑，限价房小区，从外立面来看，保持的比较新，09年的小区，18层板楼，我相对容易直接进入大门，本以为可以平趟了，但单元门有门禁，为了检验是否管用，我随机进入七个单元拉门都没拉开。

东亚瑞晶苑小区

小区就9栋楼，但是感觉南北楼间距很大，中心地带比较空旷，有个大花园供业主活动或者小憩 小区基本都是90平以内的小户型产品，300万内的价格可以拿下七八十平的南向2居，但因为是限价房，交易的话要交35%的土地收让金，据周边中介介绍税费一般在二十万左右，所以首付成本别忘了算税费，停车的话全部为地上停车位，不是人车分流小区，东门的话有华联，南边也有京客隆，同样小区周边也是有各种底商，生活还算方便。

小区实景

如果想选择小户型房源，这个小区房源相对较多。

融科香雪兰溪（融科一期）

出了东亚小区西门，一街之隔就是融科香雪兰溪小区，2010年左右的二手房小区，当年一期开盘价格7000-8000元/平，由5层洋房和17-21层高板组成，听中介说还有几十套的回迁房，1梯2户和2梯3户，户型从22-28平的开间到200平的大户型都有，关注度高的户型为85平的纯南2居，89平通透3居，带落地窗，这两个户型我也是看了几套房源，发现低楼层采光有一定影响，所以需要注意的是，在选高板楼层的时候尽量往高层选，以免光照和视线有遮挡，另外，小区北部高板挨着六环，所以户型选择上南北通透的临街的房子会有噪音，这个需要实地去看看能否接受，从价格来看，赶上房主用钱急于出手的话，满五唯一的2居砍砍价300万能卖，不满五的290万左右，向89平的3居360万左右的成交价格，单价约4万，5层板楼的亮点是带电梯，且一层带地下室，大部分户型在140平左右，560万左右的价格。

室内实景图

物业费高板2.55，车位可租可售，车户比1比1，租的话1年4560元 ，地面150元 ，买车位14-16万 ，小区属于半人车分流，地库出入口在小区内，一期的物业管理不如二期，跟着其他业主比较容易进入，小区地面可以看到没有停在指定位置的自行车和电动车。

配套的话，内部配套和环境要比珠江好一些，中间有个老年人活动中心，也有比较齐全的小孩活动设施和场地，看到孩子还真不少，小区西侧还有水系和供业主休息的亭子；周边配套的话不用多说，因为和东亚珠江的房子很近，小区东侧一排底商，一公里范围内超市，菜市场，早市都有，融科一期二期在周边口碑不错，到处可以看到提醒标语，人文素质相对较高，周边公交站点也看了一下，可以坐到亦庄，木樨园，北京西站等地。

小区环境

如果您对环境和户型有一定要求的话，可以选择该小区，和二期相比，满五的房源多是一大优势。

融科钧廷（融科二期）

融科均廷在香雪兰溪小区南侧，自驾的话，不管走哪个方向过来，可以直接南六环马驹桥出口处，也可以走五环在亦庄开发区下，走西环南路到小区，小区14年左右建成，全部为低密板楼，体量不大，1081户，主力户型80平2居总价300万左右 ，139的3居，总价在500万出头，但是因为没有满五的房子，税费比一期高。

小区环境

物业管理相对严格一些，全封闭小区24小时保安巡逻，进出口除了需要刷卡外，陌生人来访的话需要登记或业主领入，绿化35%，实地看感觉比一期绿化环境要好，绿荫走廊，设置了活动场地，踩盘的时候也看到有工人修理草坪和清理垃圾，小区用的第一太平物业 ，物业费2.68比一期要高一些 ，集中供暖（分户采暖，一期为分户中央空调） ，在小区走了一圈，完全是人车分流 ，地下停车位，车户比1比1，可租可售，租一个月500元，买18万一个车位，配套的话前文提过，就不过多赘述了，幼儿园私立有阳光贝贝幼儿园，贝乐园，公立金桥幼儿园 。

小区绿荫小道

从我了解到的情况，小区自住居多，在马驹桥买房无论是刚需还是改善需求选择该社区的较多，也是区域内的标杆项目之一。

合生世界村，合生世界花园

两个小区相对上述几个二手房社区就有点偏了，在马驹桥的南部板块，合生世界村体量大，但商办较多，西区还有房子没盖完，东区为14层左右塔楼，物业管理不如纯住宅小区。

合生世界村

合生世界花园体量小出房量也极少，也是住宅，商办都有，商办相对较少，但从位置来看，在世界村东侧还要一站地的距离，周边虽然有一些老小区，但相对荒凉，配套集中在世界村小区附近，世界花园除了自带商业，配套有所欠缺。

合生世界花园

两个小区住宅大都是90平起步的户型，均价34000-35000，价格要比融科住宅每平便宜5000，和珠江持平，首付150万内可以买到90平2居，综合来看，不如考虑珠江逸景。

富力尚悦居，首开国风美仑

这两个小区紧挨着，属于亦庄东区，马驹桥东北区域，都是14年后的板楼，尚悦居更新一些，如果单从房子品质和内部环境来看，都没问题，户型都存在一些不足，美仑是无论两居还是3居次卧太小6平左右，2居次卧为了配合外立面外观做了圆弧形设计，公摊大一些，尚悦居也有同样问题，另外尚悦居还没有满二房源，税费保守估计也要七八万起步，两个小区目前共同的硬伤就是周边配套几乎没有，只能依靠小区底商满足业主的日常所需。大型商业只能去亦庄城乡或马驹桥核心区百尚。另外相比较之下，尚悦居专门设置了小孩的活动场地，美伦这方面欠缺一些。美伦主打89平的南北3居，尚悦居目前出房量大多为100多平的大户型产品，两个小区整体均价均为4万左右，与马驹桥板块新一点的二手房小区价格基本持平，如果购买七八十平的2居，首付150万左右可以拿下。

另外听这边中介讲，这里是亦庄经济开发区工作的京东及其他企业员工比较偏爱的地段，离京东3.8公里 ，距离地铁差不多也是同等距离，开车上班相对方便，小区门口也有公交线路。

国风美仑小区

尚悦居小区

如果确实为了在亦庄上班方便，就喜欢这两个小区的房子，也无非是一种选择，相对来说这里人口密度小一些，但从居住角度来看，配套还需要再跟上。

天鹅堡，金地格林小镇

两个小区都在六环里，马驹桥核心位置，属于高端住宅社区，天鹅堡以叠拼和联排别墅为主，总价600万起步，格林小镇同样户型面积普遍偏大，部分复式房源，也有叠拼产品，平层140平3居居多，总价550万起，也有少量的70平1居和100平左右2居。开发商，物业及小区环境都很不错，缺点是都不带电梯，首付150万拿不下来。

总结

150万首付，鱼和熊掌可以兼得么，可以，比如像我今天给您介绍的这个地段——马驹桥，从实地看的这几个二手房小区来看，房龄，物业，品质，户型等各个方面相对来说还都是不错的小区，但如果不是在亦庄，国贸等地工作，单从六环地段和上下班通勤时间成本，估计会让很多购房人望而却步了，所以还是那句话，预算锁定后，把您的需求拿个小本列出来，明确第一需求是什么，痛点找到了，房子也就好选了，您说呢？

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