楼市将迎来四大巨变（楼市将迎来首个）

近期，国家统计局公布了10月70城房价数据，整体上来看，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。

其中一线城市新房价格环比上个月持平，二手房价格环比下跌0.3%；二线城市新房价格环比下跌0.2%，二手房价格环比上月下跌0.3%；三线城市新房价格和二手房价格均环比下跌0.3%。

从环比价格走势来看，不管是一线城市，还是二三线城市，环比价格都有一定程度下跌。9月份是6年来首次迎来新房价格环比下跌，而10月份不仅延续了环比下跌的趋势，同时也跌幅相比上月也更大了。

从房价上涨和下跌的城市数量来看，新房方面，70个城市中房价下跌的城市有52个，房价上涨的城市仅有13个；二手房方面，房价下跌的城市64个，而房价上涨的城市仅有4个，几乎所有城市的二手房价格都出现了环比下跌。和9月份相比，不管是新房还是二手房，环比下跌的城市数量都有所增多。

最后看一下10月份的房价均价，本来2021年的房价已经突破了万元大关，根据国家统计局给出的前三季度的销售额和销售面积数据，前三季度的房价均价约为10342元/平方米，已经完全突破了万元。不过最新的数据显示，10月份的房价均价也跌回到了一万元以内，10月份单月的销售面积为12709万平方米，销售额为12390亿元，通过简单计算可以得出销售均价为9749元/平方米。

房价重回万元以内是非常重要的楼市信号，可以说楼市迎来了很大的转折。本来每年的9月和10月份都是房地产行业的销售热季，不过今年的9月和10月楼市降温明显，过去的楼市降温主要体现在楼市热度下降，销售量降低，今年的9月和10月不仅出现了以上这些，同时还出现了明显的房价回调。

有专家表示，基于今年“金九银十”的楼市表现，2022年起，楼市将会迎来首个“贬值潮”。为何会有这样的预测呢？主要原因是2021年楼市出现遇冷，房价也开始出现回调，并且这些趋势并不会在2021年就停止，在没有出现大的楼市转折的情况下，这种楼市趋势大概率还会出现。如果具体分析的话，2022年会出现首个“贬值潮”主要有以下3个原因。

首先楼市调控不会放松，2021年楼市出现降温的最主要原因就是调控政策收紧，尤其是从下半年开始，楼市调控进一步收紧，7月、8月、9月单月的楼市调控次数分别为66次、62次和68次，单月楼市调控次数在年内都是最高水平，可以看出下半年开始，调控政策明显开始收紧。

下半年调控政策收紧确实是“金九银十”遇冷的最重要原因，并且按照现在的趋势来看，调控收紧的趋势并没有改变，2022年的楼市调控大概率不会放松，只要楼市调控没有放松，那么9月和10月房价下跌的趋势就会延续到明年，并且房价回调的范围和幅度都会达到更高的水平。

然后是人们对于楼市的信心不足，为什么楼市看起来是实体经济，但是很多人并没有将楼市当成是实体经济呢？主要原因是楼市的发展和金融行业更加类似，人们对于房子的信心对于楼市发展的影响非常大。

不管是2020年的楼市寒冬，还是2021年楼市遇冷，对于人们的信心影响都非常大，在经历了最近两年的楼市低谷之后，人们对于房地产行业的信心更加不足，这样买房的人就会减少，选择持续观望的人就会增多，这也会导致楼市长期处于低迷的状态。

最后就是楼市供求关系的转变，过去房地产行业一直处于供不应求的状态，一方面是因为我国有庞大的人口基数，这会产生很大的购房需求，另一方面过去几十年，我国的城镇化进程比较快，这意味着每年有大量的农村人口涌入城市，这些进入城市打拼的农村人口，想要在城市中长期生存，也会产生庞大的购房需求。

最近几年，我国城镇家庭的住房拥有率越来越高，根据央行公布的数据，城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，基本上每家每户都有住房，另外目前我国的城镇化率已经达到很高的水平，根据第七次人口普查的数据，2020年我国的城镇化率已经达到63.89%，虽然说城镇化的发展不会停止，不过城镇化的速率会大幅减缓。从这两方面来看，未来住房需求量会大幅减弱，加上最近几年住房供应量大幅提升，楼市将会迎来供大于求的时代。

基于以上3个方面的分析，2022年迎来首个“贬值潮”的可能性很高，对于购房者而言，如果房价出现回调的话，买房的成本会大幅降低，购房者买房会变得更加容易。

虽然房价出现回调有利于楼市的正常发展，同时也有利于购房者买房，让购房者能以更低的成本买房。不过我们也要警惕楼市出现大面积房价大幅下跌，因为如果出现大面积房价下跌，对于社会的负面影响非常大。

我们期待房价回调是针对一些房价虚高的城市或者区域，这些城市的房价确实应该回调，不过我们不希望因为楼市遇冷而出现大面积房价下跌，因为房价大幅下跌会对社会产生很大的负面影响。首先是对于房地产行业有巨大的打击，房地产行业相关从业人士会面临大量失业，很多房企也会面临倒闭的风险；对于购房者来说，未来几年可能会面临大量的楼盘烂尾和延期交房；当然对于一些买过房子的人而言，如果房价下跌到心理预期以下，可能会出现大面积弃房断供，银行坏账增加，可能会给社会金融体系带来一定的隐患。

总而言之，如果楼市迎来“贬值潮”，这对于楼市是很大的利好消息，因为过去有很多城市都处于房价虚高的状态，适当的房价回调有利于房地产行业正常发展，也能让更多购房者以合理的成本买房。不过也要谨防楼市出现大涨大跌，稳定发展才是未来楼市发展的主基调。