房地产项目发展岗（要开始挑大梁了）

交付即维权，似乎已成一个难以逃脱的魔咒。

对于这个问题，不仅客户和房企头疼，官方也开始“着急”了。

继部分房企主动实施工地开放之后，今年，多个城市陆续推出“先验房后交付”的制度，要求项目提前邀请业主走进工地查验工程，提前进行质量风险暴露。一旦措施在各地进一步推广，“工地开放”、“预验房”等将成为房企不得不面对的一个挑战。当然，这对于减少客诉，提升项目交付成功率，也将发挥正向的作用。房企如何做好工程建设过程的公开化、透明化？又该如何借助“先验房后交付“倒逼工程管理的提升？今天就来谈谈这些话题。

多个城市推行先验房后收房

政策引导工程建设走向透明化

最近，山东省住建厅发布通知，决定在全省新建商品住宅中全面推行“先验房后收房”制度。通知称，去年以来，青岛、济南等市聚焦住宅工程交付质量问题，积极探索“先验房后收房”模式，取得良好成效。

接下来，山东将在全省新开工建设的商品住宅中全面推行“先验房后收房”。该制度主要分为住宅工程质量信息公示、分户验收、业主查验三个环节。其中，涉及到购房者参与的，是业主查验环节。该环节包括两个阶段：

第一个阶段，是在建设过程中允许业主进入工地，重点可以查验观感质量和材料的使用情况。

另一个就是正式收房前，业主可以进入到自己所购买的这套房 子内部，重点查验水电暖设施的安装和装饰装修部分的质量状况。

山东不是独例。安徽六安等地也在今年试点推行“先验房再交付”。据公开信息，六安要求房地产开发类住宅工程在组织竣工验收前，须开展为期不少于两天的“业主开放日”活动，邀请全体购房业主参与其中。

根据要求，建设单位要首先建立分户验收“一户一档”，并建立电子档案、生成唯一二维码，业主在对房屋查验时，先扫描住宅室内公示的分户验收二维码，了解住宅分户验收情况，然后再对照分户验收内容进行核验。此项制度的实施不仅为该市住宅工程品质提升工作提供政策指导，而且充分保障购房者在收房过程中的“参与权”“知情权”和“监督权”，还能减少新建房屋质量维权纠纷的发生，做到质量责任追溯管理，切实保障购房者的合法权益。

这一制度出来之后，购房者叫好一片。作为房企，对此恐怕压力不小。但如果反过来想，这一制度对于房企而言，也不失为一种鞭策。一方面，提前暴露风险，有利于提升交付效果。另一方面，倒逼房企加强管理，提高产品质量。

事实上，在官方喊话之前，很多房企已经主动在内部推行工地常态化开放、交付前预验房，其中部分房企还将其制度化，成为工程管理体系的一部分。

1、工地开放常态化

以绿城中国为例，毛坯项目总共会有两次工地开放日活动，精装修项目则会开展三次。在交房前的一个月，还会组织一次业主的100%的预验房。

绿城集团已经将“全国工地开放日做成一个固定活动。工地开放日期间，位于全国各地的数十个项目会打开工地大门，接受购房者的参观。而绿城旗下子公司绿城管理还在工地开放日期间邀请委托方、媒体和社会大众与购房者一起走进工地参观和检验。

万科也早已推行工地开放常态化。在一些地区，万科的项目不不仅是节点性的开放，项目在建在售期间，业主可以提前任选时间和置业顾问或前置管家进行预约，进入工地真实感受现场工地状态。

2、建造过程可视化、透明

除了定点的工地开放活动，一些房企还设法将工艺工法、验收标准等、材料部品等信息公开，实现项目建造过程的可视化。

比如旭辉提出的透明工厂，形成了标准透明、材料透明、过程透明、检验透明、服务透明等5大透明和12大体验，将晦涩难懂的建筑材料、建造工艺等以透明化、可视化、可触摸的方式呈现在大众眼前。 截止目前，旭辉已经在全国做了100座透明工厂。

此外，随着直播的火爆，也有房企将这一技术引入到工地上，将摄像头实时对准工地现场，购房者可以随时随地“云监工”。戳这里，了解智慧工程6.0

比如华侨城某项目就将多台4G高清摄像头、全景4G高清球机安装至工地的爬架、塔吊和城市展厅顶部，7×24小时云直播，将施工现场原生态展现在购房者的手机上。

尽管购房者未必真的会全程“围观”，但主动公开工地现场，无疑是需要很大的勇气和自信的，这对于强化购房者的信任感也有积极作用。

3、交付前组织多重验收

很多房企已经建立一套较为完整的交付验收流程，在项目交付前，通过分户验收、模拟验房、联合验房、预验房等多种手段，将主要风险消灭在交付前。以佛山万科为例，精装交付前有模拟验收、联合验收、工地开放和交付评估四个环节，多重验收和评估，提高交付的成功率。

客户参与并监督项目建设

对工程管理提出了更高挑战

这几年，大量房地产项目陷入了“一交付就维权”的困局。今年这种大环境下，购房者对期房的“不安全感”更是达到空前。一些购房者不敢买期房，一些买了房的天天跑到项目附近观察项目是否正常施工，还有一些为了看看房子质量，甚至翻越围墙进入工地。这种种迹象，都说明了当前房地产市场亟需重塑开发商与购房者之间的信任关系，让购房者更放心的去买房。

“先验房后收房”政策措施正是在这样的背景下横空出世。这对于购房者而言，无疑是一剂定心丸。对房企而言，则是一份不小的挑战。项目建造过程要接受客户的深入监督，产品“出厂”前还必须经过客户验收，这对于房企的工程管理能力、团队协同程度、风控管理能力等都提出了更高要求。

一、要有风险前置能力，提前预知并消除风险

传统的地产项目交付流程中，客户购房以后仅在交付阶段会再次与房企产生交集。由于工程建设周期长，专业壁垒高，购房者与开发商之间的互动又极少，彼此间存在很大的信息不对称，这些潜在的矛盾到了项目交付才集中爆发，导致项目交付难、客户投诉多的情况频繁发生。尤其近几年，这种现象更为严重。

项目交付难，首先源于客户对产品质量的不满意。邀请客户走进工地，肯定不是随便逛逛，而是有备而来的。如果房企不能准确抓住客户的“痛点”，很容易吃力不讨好。

房企要更懂客户，更精准的把握客户的诉求。最直接有效的方法，就是从历史项目上总结经验，用旧项目的客诉数据来指导新项目的风控动作。尤其是客关部门所收集到的数据要沉淀、归类、总结，形成常见问题清单，并对问题进行溯源，从源头上找到问题的预防方案。

也有房企要求，设计、工程等部门，要参与项目回访。比如项目交付一两年后，设计部门要到项目上，听听业主对于房屋以及社区的意见，从中挖掘产品提升的思路和要点。

同时，做好客户的预期管理，避免过度、虚假承诺。从以往的经验看，很多项目出现大规模的客诉，很大一个问题出在销售人员的口头承诺上。一些营销人员为了卖房子，对项目的设计、配套等过度描述，导致客户对产品的期待过高，而交付出来的成品又存在极大落差，便容易引发客户的不满。戳这里，了解智慧工程6.0

随着“先验房后交房”这一措施的推广，项目的用材用料乃至建造过程将更为透明，任何偏差都可能被暴露出来。因此，房企对于营销的宣传材料以及销售人员的说辞等的管理要更为规范，任何对外信息都必须严谨真实，避免夸大其词，过度承诺等情况发生。

二、工地成为新“战场”，地产工程要扛起质量大旗

这几年，房企主动开放工地，正是为了展示工程质量的实力，强化客户的信心。有的房企甚至将“看过工地再买房“作为一个宣传口径，工地也成为继售楼处之后的又一营销“战场”。

客户参与并监督项目建设过程，也意味着地产项目不仅“成品”要经得住客户验收，材料、部品、半成品乃至工地环境都要能“扛”得住客户的考验，这将倒逼工程管理水平的提升。

一方面，重点抓客户关注度高、出现频率高的缺陷。

项目开发中涉及的工序工艺极多，质量管控不可能面面俱到，工程部门首先抓住客户最为关注的质量缺陷，消除关键客诉隐患。

比如对于渗漏、空鼓、开裂这三大质量通病，从材料管理、工艺标准和验收流程等各个方面进行严格规范。例如门窗防水试验，一小时都不能少，这个过程甲方工程师要盯紧；施工组织要科学，比如卫生间，侧排地漏要在防水工程完成前进行开孔安装，避免后续开洞破坏防水层等等。

另一方面，工程部门主动与其他职能部门加强协同沟通。

无论是“先验房再交房”，还是现阶段房企普遍推行的“以销定产”，都要求房企各部门之间的协同拉通必须比以往任何时候都充分。举个例子，图纸的一些工艺做法，不一定适合现场情况，也未必是最优做法，工程部门要积极与设计拉通，共同优化工艺工法，而不是被动的埋头苦干，照单全收。

三、重塑与供应商的合作模式，建立背靠背的信任关系

“先验房后交房”，不仅考验房企，也考验着供应商，尤其是总承包单位这样的核心供应商，其工程管理能力的强弱，在很大程度上决定了项目在质量进度安全等方面的成败。

地产项目提升交付水平，必然也离不开供应商的支持。

由于低价中标、垫资施工等痼疾存在，房企与供应商之间的关系一直难言和谐，部分房企甚至将供应商当成“提款机”，尤其去年以来房企暴雷拖累了一大批供应商，更是让双方的关系陷入僵化。

房企与供应商之间，亟需重新建立信任关系。

从长远来看，强大的供应链能力将是房企最重要的竞争力之一，对于房企降本增效提质都有着不可替代的作用。现阶段，无论是出于“先验房后交房”的需要，还是房企自身提升交付能力的需要，房企都应加强与供应商的沟通，改善合作关系，让供应商实力为房企实力的加持。

比如说，工地开放阶段，通过材料溯源、材料信息透明化的方式，展示项目在材料部品方面的优势；邀请供应商参与到宣传资料的制作、现场的讲解说明，将更加有说服力；供应商也会有动力参与项目的宣传，从而吸引更多潜在客户关注房企和项目。让双方在合作中实现更多的互利双赢。

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