成都房产板块竞争力（2022年成都房产板块分级全说）

历经数月时间，上百次修改，老杨呕心沥血制作的《2022年成都房产板块能级排行表》和《2022年成都房产板块能级示意图》出炉了。

本表和图的主要作用是可以快速全面建立对成都房产市场的总体认知，以避免遭坑蒙拐骗。如果能理解我对参数的设置，又会有其他更深入的作用。如有不同意见，请据理讨论，不要张口就喷。本版本为修正青羊蔡桥中坝评价的2.1版本。

首先是高新南区。分为17个板块，1个核心板块，5个重要板块，7个较好板块，3个一般板块，1个偏远板块（偏僻）。对于城南宜家板块明明分值排行靠前，而只划分为较好板块的说明是：该板块环境在边缘地带，整个城市布局格局较为分隔。

第二是天府新区。分为20个板块，2个核心板块，4个重要板块，5个较好板块，5个一般板块，4个偏远板块。钓鱼嘴是有基础潜力的，定位为偏远，主要是对发展形势的不确定性；南湖排在广福前但广福为较好，南湖为一般，主要南湖的房产品质，以及区位略次于广福，并且广福位于中轴。

第三是锦江区。分为21个板块，2个核心板块，5个重要板块，5个较好板块，5个一般板块，4个偏僻板块。东光的一般而进入前10，是东光已经进入拆并期，新的产品已经有明确代表。水碾河、莲花、静居寺三个板块一旦进入拆并期，排位将大幅提升。白鹭湾也存在冲击前10的可能，但目前还处于拓荒期。

第四是青羊区。分为21个板块，2个核心板块，6个重要板块，8个较好板块，2个一般板块，3个偏远板块。对于内金沙为什么没有评为重要，主要内金沙的所有潜力已经释放，并且处于青羊源城部分的最边缘处，且产品止步于改善，且内金沙本身的评分已经有了足够高度。青羊整个源城（三环内）是城西人民的高地。

第五是武侯区。分为22个板块，6个重要板块，8个较好板块，4个一般板块，3个偏远板块。武侯新城太大，给拆成了新城南北、簇桥、机投、川藏立交；双楠成为一般是相对过老，品质不高。太平园可以给偏远，但区位接近高新南，所以给了个一般。

第六是成华区。分为19个板块，5个重要板块，6个较好板块，6个一般板块，2个偏远板块。龙潭寺成为偏远板块的重要因素在于太大，界面太乱。成华区的整个排名应该是最稳定的，发展的态势分明，拆并期的板块也不会一飞冲天。要注意是东客站板块发展受阻，北湖到底是一般还是较好，还需要长时间的考验。

第七是金牛区。分为20个板块，5个重要板块，6个较好板块，7个一般板块，2个偏远板块。金牛的西侧方向老化期如进入拆并期，会有一定幅度提升。由于整个城市第一中心的南移，金牛的底蕴成都五区第三能抗住的也是北二环内和西三环内比较稳妥。

最后是高新西 近郊五区，共40个板块，其中怡心湖、东岸湖无疑为近郊双星，而航空港、成外、大面、十陵无疑是主城区外溢的四大金刚，行政学院想塑造城东的新高地，但感觉有点想多了，三圣乡都没完全站好，他哪里来的凑热闹的自信呢。

本板块评价综合了目前所谓回归主城的因素。

每个板块内可以有中心、中间和边缘地带，上一级板块对次级板块并不一定100%形成绝对压制，甚至本板块内都会有显著差距。不用过于纠结和邻近板块的界限，板块之间是可能根据距离产生一定影响的，当然有的影响强有的影响弱；不用纠结一个板块的色调，如果和你的感觉有小出入，那么可以看排行表给出的排名和得分。二圈层的较好是不一定强过5 2的一般，同理，二圈的一般不一定强过5 2的偏远。

核心板块的主力产品和中心地带，会出现面积越大，价格越贵的市场现象。

这些参数是动态发展的，有的板块有不错的成长空间，有的板块一旦进入拆并期，出现好的新房，那么就会引发争夺。

然后是各参数的一些具体设置标准。

1.区位能级设置分数30分。以三点一道为主要参考。三点：金融城成都市政府为1号中心判断点，为满分向外辐射；以天府广场为2号中心判断点，为9成得分向外辐射；以天府大道、武汉路交叉点为3号中心判断点，以8成得分向外辐射。一带为天府大道。

区位是天然的地理区位与地势结合，是人力条件无法改变的空间距离，区位好，差的板块即便因种种桎梏不能有好的发展，但在居住生活工作的便利性上始终会有优势。而区位差，再好的预期也可能经不起时代发展的波澜起伏。

2.行政能级设置分数20分。行政能级以高新南区为最高，其次锦江、青羊、天府新区成都直管区；其次金牛、武侯、成华；其次双流、龙泉驿、高新西，其次温江、郫都、新都。依次高新20、锦江19、青羊18、天府新区17；金牛15、武侯13、成华13；高新西、双流、龙泉驿12；温江10.5、郫都10、新都8分。

行政能级蕴含着城市底蕴，蕴含着行政区的级别和话语权。城市底蕴上，五城区锦江、青羊、金牛第一梯队，武侯次之，成华是五城区的末尾。新区高新南区低于四川天府新区一级，与天府新区成都直管区平但强。高新西高于双流、龙泉驿，但不闻名非重点，双流、龙泉地大势大，温江、郫都则以金温江、银郫都闻名，最后新都把门。

上述2级是基本难以改变的一类指标。

3.界面能级设置分数15分。城市界面直接影响着感官，关乎着我们的感受，城市界面包含了他过去的沉淀和现在的呈现，以及复杂的方方面面，也影响着未来的变迁可能与周期。

在成都，一级的城市界面是国际化的感觉，富有设计感，城市界面高档时尚，11-15分。二级的城市界面是都市级的，具有超过一般地市的感受，一看就是省城或别有一番风格，7-10分。三级城市界面是地市级的，给人感觉就是普普通通的市区，和三四线的市区一般，4-6分。四级城市界面是县区级的，给人的感觉会是城乡结合部，有郊区感受，但秩序并不混乱，1-3分。五级城市界面是乡镇级的，或城市界面相当破败，甚至脏乱差，或者刚刚开发0分，如果有明确可行的城市规划则按明确可行的城市规划计分。

4.交通能级设置分数15分。成都道路交通四通八达，难以道路多少和拥挤程度作为参照，并且大致的交通受区位影响，而成都出行，地铁是交通很重要的一环，故主要以地铁覆盖情况来判断交通能级。地铁3条线贯穿有地铁口为1级15分，地铁2条贯穿有地铁口为2级12分，地铁1条线贯穿有地铁口为3级9分，周边板块有支线地铁或可蹭主线地铁为4级6分，没有地铁为5级3分。1-7号线为主干线，视为1.5条地铁，10分，纳入第三级。

扣分项：交通还会观察板块间是不是较难步行通过，导致分隔严重，如果四面分隔严重，扣4分；如三面分隔严重，扣3分；如果两面分隔严重，扣2分；一面分隔严重，扣1分。

5.教育能级设置分数15分。有知名1类小学，1-2类初中为1级，比如青二、锦二、高新站南、大源片区，得15分；有1-2类小学，1-3类初中为2级，得10分；有2-3类小学，2-3类初中为3级，得8分；有县区学校为4级，得5分；有乡镇转改学校未成形的，为5级，得2分。

特别加分：金牛高中、青羊小初、锦江小初高、高新小初、双流15年义务、龙泉7中分别为本区域增加3分，5 2区其他区域加2。学校好不好，生源占一半，豪宅集群、省市党政机关集群按1级判定。

由于学区与板块不一定重合，故具体购房时，需单独判断。

6.环境能级设置分数15分。环境不同于界面，本处的环境主要指代湖、河、绿地公园和休闲运动场所。一级为有湖区，成都是内陆城市，湖景资源相对稀缺15分；二级资源有公园且邻河或存在地标10分；三级资源为周边有较大休闲公园或仅邻河绿道6分；四级为较小、较差公园4分；五级为没有0分。

此得分项分数不高，但对于改善以及高端、豪宅产品较为重要，在购房时需要考虑。

上述指标是二类指标。

7.商业能级设置分数10分。本处商业所指非大宗、加工类批发商业，而主要指代日常吃穿住行类商业。有知名高端商业，如太古里，为1级10分；有都市级知名商业万达广场、伊藤洋华堂、龙湖天街、凯德广场等为2级8分，有地市级不知名或老气商业广场和成熟商业街区、大农贸市场为3级6分；有基本商超、小农贸市场、大量底商能补充商超功能或较不完备商业街区为4级4分；只有社区底商的为5级2分。没有成熟的，不得分。预期的减半得分，依托周边板块得80%。

一级商业并不代表比二三级商业更为便利，但一定更为高端，二级商业比三级高级的痛点主要在于系统和更有档次、更为全面；但4级开始往往无法满足必要的吃穿娱乐；5级则是商业生活的缺乏，具有明显短板。

在实际购房过程中一定要看自己所考虑楼盘与关键商业的位置距离，即便本区域拥有1、2、3级商业存在，但如果距离过远，生活也不一定非常便利；毕竟每个人对商业的需求是不同的，有的人喜欢餐饮街就近，有的人喜欢生鲜市场就近，有的人喜欢健身房就近。

减分项：周边文旅、医养商业气氛浓厚，人流密度大、嘈杂的减2分。

8.医疗能级设置分数5分。国际级如华西能辐射，1级5分；都市级如四川省第一人民医院能辐射2级4分；地市一般二级医院能辐射为3级3分；街道医护中心、县级医院为4级2分；社区诊所为5级1分；社区诊所都没有-3分。

扣分项：传染病、精神病、肿瘤等医院，扣分3分。

其他扣分项：垃圾场、污水厂、高压电网、火葬场等扣5分，一般工厂扣3分。

上述指标是三类指标。

9.产吸能级设置分数10分。（更注重与认可度）

再好的产业，不为所在的产业贡献力量，那么这份产业就不属于当地，比如高新西跑到高新南等其他区域置业的甚多，比如东部新区的人，很多希望在天府新区置业；于是我们不讲产业，只讲产业成果获得多的人会认可、会用脚投票的可能，拿产品的复合吸引能力来说话。

1级产吸能力是外地沿海高端人群和成都顶流人群主要接受的板块，对应，这里修个豪宅，你会不会买，主要接受给10分，勉强接受给9分；被忽悠接受的降级。

2级产吸能力是中西部顶流和成都本地高管主要接受的板块；主要接受给8分，勉强接受给7分；被忽悠接受的降级。

3级产吸能力是三四线顶流和成都中产主要接受的板块。

4级产吸能力是三四线中产和成都小康人群接受板块。

5级产吸能力是没钱不得不接受的板块。

用现象来表现就是麓山东修了一个万科星耀天府，是高端产品，但明显吸引不了对位群体，只能降价销售；而于是，高端降级为改善的产吸能力，而实质麓山东能正常承载的主要是刚改产品（为第十项分值）。

本项评价与当前有没有合适的产品无关，评判的也就是一种期待，和一个上下限。

10.住宅的产品力20分。（更注重于当前产品）

产品如何，也决定着板块的好坏如何，即便在三核心之一的天府广场，即便能够承受高产品力的住宅，但没有也就只能是无稽之谈；一般来说，核心、重要、较好、一般和偏远，正好对应豪宅、高端、改善、刚改和刚需五类产品力分级。一个板块的产品力如何，由该板块大多数产品的产品力构成。

对于成熟期和老化期，有超过3个豪宅产品得20分（如果刚性产品占比过大，则该项以刚性产品为计分），高端产品为主 15分，改善产品为主 10分，刚改产品为主 5分，刚需产品为主不得分。

对于拓荒期和发展期，则该板块会代表性的呈现什么层级的产品力天花板会被市场最接受，则判断为什么产品级别。与产吸能力的区别在于，产吸是一种期待，而本产品力是一种现实的呈现。

上述指标为纠偏修正指标。

11.此项为单列项，不计分。每个版块都有发展的周期，在此将板块周期划分为拓荒期、发展期、成熟期、老化期、拆并期5个阶段，具有为自住和投资决策进行参考的重要意义。

拓荒期，规划开始落地，一个新的板块开发开始，周边配套几乎没有，全部都在纸上，在规划中。本时期一般在5-10年。

发展期，板块雏形显现，半生不熟的阶段，部分配套落地，一边在建设，一边在生活，还有半数土地有待开发。本时期大致5-10年。

成熟期，主要盘口或超过大半地块开发完成，配套逐渐趋于完善，正是最好的时候，这是一个板块的巅峰时期。本阶段大致5-20年，视板块产品力而定，产品力越强，则维持时间越长。

老化期，已经完全成熟，房龄老化并明显贬值，长期没有新的土地开发或偶有零星土地入市。本时期10年乃至更长，与下一个阶段拆并期并存。

拆并期，大量拆除旧有，有计划地进行城市更新，盘整出新的大地块。年均5%，达到20%以上的计划。本时期为临时计划产生，不做年限判定；如城市更新超出50%，那么该板块进入新的拓荒期。另外一种拆并期，就是板块房产未开发完，但开发中途停顿，又开始新发展，导致新老房龄差距过大。其中还有各种不同情况，依次向相近情况靠拢。

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