揭开印象城神秘面纱（北京印象城底气何在）

编者按

2020年，实体商业面临着无数的考验。居家隔离使客流断崖式下滑，购物中心空置率高，消费疲软带来业绩低迷……一系列的挑战与磋磨不断拷问着在疫情下艰难前行的实体商业。

然而在危机中洞见转机是实体商业最令人钦佩的一点。过去的一年内，我们看到了实体商业的警惕和果断，在不断变化的秩序中，立足当下，放眼未来，寻找新机。

作为行业的观察者，商业地产观察特别策划《焕活城市，唤醒商业》

系列选题，通过对比北京购物中心2020-2021年的调改动作，窥探疫情承压之下，标杆购物中心的“谋”与“变”。希望借此汲取成熟的经验，助力行业在持续发展的每一个阶段，为采取明智的行动做好准备。

2020年，新冠疫情的发生给商业地产造成不可避免的影响，全国众多购物中心出租率下降，客流、租金受损。但不少抗风险能力强的购物中心积极摸索应对，创新商业模式、加快业态更迭、引入强势IP品牌，在此过程中化危为机，衍生出行业发展的新趋势。

作为京西最早发展成熟的商圈，公主坟商圈正在焕发出新的活力。近日，商业地产观察来到改造后焕新亮相的北京印象城，并与项目团队进行了一番深入的交流。

1 调改近半品牌店铺，出租率重回巅峰

2010年开业的北京印象城，坐落于公主坟商圈的核心地带，周围3公里范围内居住着100万以上的人口。在这个办公楼和住宅交叠的区域中，工作和生活着大量事业单位员工和消费能力较强的居民。相对丰富的业态和坚实的客群基础使北京印象城一直保持着一个比较可观的客流量。

然而，突如其来的疫情打破了这种稳定，让北京印象城意识到变革的必要性，也加入到实体商业转型的大潮中。

北京印象城项目合伙人张雪娇对商业地产观察表示，疫情对服装零售冲击比较大，掉铺现象集中，北京城市公司及项目在帮扶存续的服装零售品牌经营和销售的同时，重新梳理了服装零售的定位，根据行业现状和当下更注重运动和健康的消费场景，亦从年轻家庭客群的需求出发，确定要聚焦于更多运动休闲和潮流品牌。

在新引入的服装零售品牌中，最具代表性的有国际运动品牌Champion，和潮牌TINDAR的北京首店，以及大火的本土国潮品牌李宁的新店也刚刚在北京印象城盛大开业。

在紧扣项目定位的前提下，为顺应市场潮流、满足周边消费者的需求，北京印象城吸纳了三星、OPPO、小米等数码类店铺，六福、老庙、老凤祥、萃华珠宝等珠宝首饰品牌，以及更多儿童教育和美容护理品牌。

同时，洞察到消费者对特色餐饮的需求，北京印象城引入连续两年摘得米其林一星的萃华楼和独具民族特色的巴扎屋新疆餐厅，二者无论是店铺面积、销售额还是客单价，都在整个项目的餐饮品牌中名列前茅。

本着和场内现有品牌差异化经营的原则，和目前体验式消费的趋势，也考虑到市场中开店意向比较强的品牌，北京印象城在疫情之后还引进了高坪效的大力度折扣店铺好特卖、北美传奇咖啡馆“Tim Hortons”、互动性极强的有范儿柯尔鸭公社等等，都受到了消费者的一致好评。

据悉，2020年第二季度至今，北京印象城新增品牌数量93家，调改品牌占比50%，疫情前、中、后的出租率分别为99%、89%和98%。科学的调改不仅让出租率重回理想状态，也使业态配比更加健康，提升了项目的抗风险能力。

2 雕琢沉浸式餐饮街区，引进电影院补充业态

疫情之后，消费者比以往对价格更敏感，同时会为自己信任的品牌买单。因此，北京印象城重新梳理项目定位，在致力于成为社区型购物中心标杆的同时，更加注重品质和性价比。

张雪娇称，在定位上，虽然北京印象城基本上还是定位于品质生活社区Mall，但是侧重上确实有一些变化，首先是突出特色餐饮，除了引进新疆菜、萃华楼，更是将地下一层美食街区重新打造成国潮主题街区。

2021年6月至9月中旬，北京印象城大刀阔斧地改造了地下一层的美食街区，不仅优化了动线，还把软装装饰以及品牌进行全面重新调改，终于在9月19日以“食贰局”之名整体正式亮相。在品牌方面，通过切分铺位和引入网红品牌，使品牌数量增加超过20%，极大地提升了品牌丰富度；在就餐环境方面，增加共享就餐区，打破空间局限、增强聚客能力。

疫情之后，北京印象城还将至潮影院引入地下一层，一千平的电影院拥有四个标准厅，共四百个座位，全都配备了舒适的皮沙发。电影院在补充购物中心内的业态、增加主力店的同时，也创造了不俗的销售额。

得益于一系列全新品牌的招商和引进，北京印象城销售额实现了实质性的飞跃。尤其是今年五一期间7个品牌同时开业，8月份也有多个品牌同开，接着9月中旬的中秋节，地下一层改造完毕，让项目迎来今年的高点。

目前，得益于提供了更多强体验的消费业态和品牌，北京印象城2021年的销售额预计达6.1亿，较2020年提高25%，稳步恢复至疫情前水平；客单价更是较2020年提升5成，回血能力颇为强劲。

3 围绕年轻家庭客群，打造品质社区Mall

北京印象城建筑面积超过7万㎡，东西两个大天井的设计，让这个中型体量的购物中心拥有十分舒适的动线。现在，消费者除了享受齐全的餐饮服务和儿童品牌服务之外，还能在逛街的同时，享受更多黏性较强的体验类服务。

实际上，除了地下一层的改造，北京印象城在2021年还完成了外广场的改造，其不仅成为周边社区居民茶余饭后活动的好去处，也为周边购物人群营造了轻松悠闲的消费氛围。

外广场在6月份亮相以后，增加了很多的便民和互动设施，比如具有喊泉功能的智能音乐喷泉，和西广场包含小山丘、滑梯、传声筒、时光走廊等设施的儿童游乐区，深受孩子们的欢迎，吸引了更多人流量。甚至有一些商户主动提出，希望在外立面投放广告。可见这种显著带动人流的方式，能够诱发更大的商机。

北广场则因地制宜，新设立篮球场、羽毛球场、迷宫、宠物休闲区，让居民可以在这里运动和遛狗。预计从明年开始，尤其是从四月中旬到十一这半年的时间，广场上的人气将会达到新的高点。

随着疫情的常态化，和消费升级进程的日益加速，城市居民对于日常消费的要求提升至新高度，购物中心的品牌调改也进入常态化。为了更好地吸引核心客群进行高频消费，北京印象城将持续转型升级，优化业态配比，多角度满足消费者日常生活和社交所需。

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