配套成熟的地段才是好地段吗（这个地段其实还行）

大家好，我是观观。

在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。

以下是今天的正文。

在市区范围内，普陀似乎是最落魄的一个行政区，上海话称“又破又大”（上海话 破大=普陀）人口不少，财政收入却垫底，产业也不够强势。

本世纪初的时候，普陀被寄予厚望，规划了四大副中心之一的真如。

然而，近20年过去了，徐家汇已经是真正的宇宙中心，花木和五角场副中心发展地有模有样，至少是个市级商圈和CBD，唯独真如落后了。

在上海2017-2035城市规划中，市区范围内，唯独普陀区落选中央活动区。北区四兄弟中的虹口、老闸北、杨浦都有部分被划入2035中央活动区，普陀区显得异常尴尬。

过去发展不成功，未来给的政策倾斜又少，普陀似乎陷入了困境。在网络上，看衰普陀区成了一种政治正确。

今天，我想向大家介绍光新路这个板块。即使是在普陀内部，对于光新也是一边倒的恶评。

我们经过实地踩盘和研究，发现光新并没有网上所说得那么不堪，一些房源仍然值得买。

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光新的前世今生

光新路一直以来都是甘泉宜川地区的延伸段，绝大部分面积都是以石泉X村、光新X村为代表的70-80年代公房。

周边底商丰富，但档次不高，石泉路镇坪路路口的街景是比较典型的：

图：石泉路镇坪路路口

道路还算整洁，石泉路颇像是绿化加强版的延长路：

图：石泉路街景

因为城市界面比较差，又被老公房所包围，距离地铁站也远了一些，光新的商品房一直卖得比同区位的住宅要便宜一些。

所幸，光新的楼盘很不错。07-10年分两期开发的香溢花城依然维护如新。

2018年的宝华城市之星更是品质惊人，千万级的小区做出了3000万 豪宅的品质。

图：宝华城市之星

手里只有1000多万，又想在上海获得市中心豪宅级的体验，来宝华买房准没错。

除此之外，光新路石泉路路口的融创精彩天地落成后，商品房片区的城市界面其实还可以，商业档次也大幅提升。

图：融创精彩天地

商品房的业主可以驱车从光新路直接上内环，或者走地面去市中心。西边的老公房片区与自身没有太大的关系。

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光新的配套

先来看一下光新的区位。

东北部是大宁，西面是副中心的真如，南部是普陀传统好地段的长寿路。周边可以利用的资源比较多。

住在光新，开车出行很方便。拐个弯出门就是内环线，周末走地面到静安寺15-20分钟。工作日地面也比较通畅。

与之相对的，光新的轨道交通是个避不开的硬伤。宝华城市之星和香溢花城，到地铁站的步行距离都在1km以上。

只有秋月枫舍是比较方便的，在镇坪路站附近。

商业方面，除了各式小区底商外，光新的主要商业体是融创精彩天地。

图：融创精彩天地

目前还在开业阶段，餐饮比较少，健身和理发店已齐全。

与光新联系最紧密的是长寿路和静安寺商圈。

光新到长寿路商圈，驾车约10分钟。长寿路商圈刚迎来一波更新，CIFI TOWER开业，潮流气质直逼老静安，另有亚新生活广场等。

图：CIFI TOWER

静安寺商圈就不多赘述了，上海TOP1的商业中心，国内唯一的国际级商圈。

普陀是个医疗弱区，仅有一所三甲医院。

所幸，光新的商品房距离三甲的同济医院仅1km出头，且都在一条路上。

光新的教育资源属实一般，对口的小学为中山北路一小、洵阳路小学和上海理工大学附属普陀实验学校。

上理附属普陀实验学校是新开设的九年制学校，对口的大部分都是老公房，成绩提升空间有限。

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光新标杆楼盘

光新是内中环面积很小的一个板块，且大部分房源为70-80年代老公房。

板楼商品房小区仅有宝华城市之星、香溢花城、秋月枫舍3个。另有一个新房的融创苏河望正在认购中。

宝华城市之星是光新板块热度最高的楼盘，凭借着超高的品质，已经出圈，是名副其实的“网红”小区。

外立面为干挂石材，全人车分流，地下车库靓眼。小区带豪华会所，大手笔打造园林。

图：宝华城市之星

一般来讲，与宝华城市之星品质相当的小区，如翠湖天地4期、融创外滩壹号院，都是4000万门槛价的小区。

宝华却是个异类，主力面积是100㎡出头的两房和147㎡的三房，使得中产客群也能承担得起品质豪宅。

双南两房卧室面积大，非常适宜自住。

2021年下半年开始，卖二手房打新的人群增多，宝华城市之星的成交价也下滑不少。两房高区低于1250万成交，性价比非常高。

在售的两房，挂牌价在1300万左右，三房2000万。虽不及一些新房吸引人，在二手房里属于很能打的了。

1300万只能在曹家渡这种老静安边缘区域买个20年房龄的小区。牺牲一点地段，换取小区品质的大提升，还是比较值的。

宝华城市之星隔开一条光新路就是香溢花城，一期07年建成，二期10年建成。

图：香溢花城一期

图：香溢花城二期

历经10-15年的真石漆外墙依然维护如新。

香溢花城自带底商，小区外环境较好，与光新的老公房社区有区隔。距离上理附属普陀实验学校仅200米，接送小孩上下学方便。

香溢花城的硬伤在于距离地铁站远，到最近的镇坪路站也要步行1km以上。

小区品质是很不错的。人车分流，楼道铺大理石，无奈旁边有个bug级的宝华城市之星，房价始终被压一头。

两房中区挂牌价1000万不到，10万/㎡不到的单价，比较笋。

户型一般，客厅朝北。

三房成交价1400万不到，依然是10万/㎡不到的单价。

值得一提的是，香溢花城与中远两湾城只隔了一条中山北路。

小区品质而言，香溢花城比中远两湾城是好不少的，价格甚至更便宜一些。

光新还有个20年楼龄的秋月枫舍，品质比较一般，外墙大面积修补。

图：秋月枫舍

该小区的竞争优势来自于地理位置。它是整个光新板块交通条件最好的小区，马路对面就是镇坪路地铁站。

秋月枫舍的房价和香溢花城差不多，地铁对于房价的影响还真是不小。

第六批新房里，光新榜上有名。融创苏河望正在认筹→摇号的流程中。

该新盘的热度比较低，对于融创经营情况有担忧的买房人也比较多。预计后期会有剩余房源。

苏河望主打的是100㎡左右的小三房，单价10.16万/㎡。

内环旁1000万三房还是比较香的。只不过，这块地皮当初拍下就花了9.2万/㎡，开发商肯定是亏本了，对装修标准得降低预期。

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光新板块评析及购房建议

光新是普陀区贴着内环线的一个纯住宅社区，除了医疗之外，各项配套都比较一般。

好在，光新的区位还不错，可以借用大宁、真如、长寿路板块的资源。驱车前往静安寺等市中心也还算方便。

轨道交通是硬伤，次新房距离地铁站1km以上。

光新绝大部分的地皮都是老公房。商品房楼盘都比较优质，宝华城市之星拥有顶级品质，香溢花城也是同时代的佼佼者。

我们认为，光新板块最适合的是生活圈在市中心，习惯驾车出行的年轻家庭，或者本地养老的居民。

宝华城市之星是光新最值得入手的楼盘，兼顾投资与自住属性。两房1500万以下，三房2000万以下都属于合理价位。

我们平时也考察过东京、伦敦等世界一线城市的房地产市场。在市中心区域，80-100㎡的两房两卫是全球范围内最主流的户型。

宝华城市之星107㎡的两房完美符合这个标准。

香溢花城由于地理位置、户型的缘故，自住属性要更强一些。性价比而言，在售新房的苏河望要高于香溢花城。

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