过去十年房价增值 明年要做好资产贬值准备

国内的房地产是否会步入到日本和美国的后尘？90年代初，日本的房地产处于极度繁华状态，经济也是处于顶峰，但是过于繁华的房地产最终引来了房地产泡沫，在这场泡沫后的30年，日本的经济一直都处于原地踏步。

2008年日本的房地产也出现了崩盘次贷危机，引起了整个金融市场的动荡，2008年的金融风暴影响了全国，当然日本就没有美国这么幸运，毕竟美元是全球通行货币，经济很快就恢复到原有的状态，但是对于经济的冲击还是很大的。

海南岛也发生过类似的事情，房地产出现了崩盘的局面，那时候潘石屹逃离海南是一个很经典的案例。香港是我国房地产发展最早的城市，经历了几次大动荡，当然香港是有足够的人口去支撑整个房价，或者说香港就是地少人多，所以房价一直都站得稳稳的。

内地的房地产发展模式是跟香港差不多的，那么房价会不会也要面临着几次大动荡，当然国内的房地产确实也经历过大中单，只不过是用政策手段把房地产拉回了正轨，甚至是刺激房地产来拉动其他经济的增长。

2008年次贷危机的影响，对国内的房地产也造成了一定的冲击，同年国内启动了基建，房地产以及其他行业就快速地飙升，成交量以及成交价也在一路高攀。

2014年国内的房地产企业库存量达到高位，如果没有政策去推动房地产成交量，房地产企业随时都有可能面临崩盘，于是在2014年出台的政策包含了去库存、棚改安置化货币、降准降息降利率等各类型的政策，又把房地产拉到了前所未有的高度。

据相关的调查数据显示房地产涉及到的行业高达120多个，包括建筑材料、装修材料、家私电器等各行各业在内，反正家里面能看到的看不到的，基本上都有房地产的影子。

2022年房地产彻底地凉下来了，根据相关的数据显示，1月至9月份二手房成交量就可以明显地感觉到整个市场处于极度平静的状态，就连在房地产行业生产多年的中介基本上都“凉凉”。

2022年前几个月与去年同期相比，各项数据下滑好像有点严重

一线城市，北京、深圳降幅分别达到了26%和52%；二线城市，厦门、苏州、南京、青岛、杭州、佛山降幅分别为41%、23%、33%、38%、47%、23%；三四线城市不用看跌幅，基本上都达到了30%。

二手房的交易信息明显出现下降，也从侧面反映出的一个最大的信息就是业主们需要资金周转，所以选择降价销售房产，根据各大中介机构反映回来的数据，如今挂牌价格和实际成交价格基本上相差30%，也就是市面上300万的房产，实际成交价大概就是210万~230万左右。

二手房的业主们都急需资金周转了，那么资金链更大的房地产企业，必然也更缺乏资金，所以房地产企业为了把房子卖出去，想尽了一切办法，曾经高高在上的房地产企业也低头降价了，基本上降价幅度都在20%，有部分真的濒临倒闭业，甚至降价25%来销售房产以前的降价是有套路，现在降价是无套路，非常的成本，只要来买价格都好谈。

经济学家马光远提到，全球经济受到重创后，大宗商品的价格屡创新高，这是很反常的事情，享受泡沫盛宴就要承受泡沫破裂的痛苦，要做好资产泡沫破裂的准备。

房产作为普通家庭，最大的资产这些年来价格都一直处于上涨的状态，让不少老百姓都坚定地认为房价真的是不跌的，不管是大房子还是小房子都挣得盆满钵满。如今房地产的形势一直都处于不明朗的状态，谁还敢轻易地下手购买房产呢，即便是刚需购房者也要看着市场的变化再做出决定。

明年要做好资产贬值准备！两个信号出现，房价走向逐步清晰

1998年我国住房市场迎来改革，正式进入到商品房时代，98年平均房价不足2000元每平米，现如今全国平均房价已经突破万元每平米，国内绝大部分家庭的资产都在房产上，房产在资产中占的比例越来越高，意味着未来的风险将会轻易的戳爆。

2020年，银保监主席郭树清就发布了自己的看法“房地产是威胁金融安全最大灰犀牛”紧跟随后，房地产就出台了三套红线，对整个房地产进行全盘调整，2021年1月1日又实施了两条红线，让整个房地产企业有力调序的进行“安全着落”。

当然也有人担心，突如其来的这么紧的政策，会不会使得房地产企业像日本一样直接戳地。有人分析过，国内的房地产相对来说还是比较平稳的，毕竟政策就是操纵房地产的大方向。当然现在的房地产市场真的健康吗？看两个指标就可以知道大方向了。

1、住房的需求度还有吗？

根据2021年最新的数据，显示目前我国城镇居民人均住房面积达到了41.7平方米，高于一众发达国家。

另外让我公开的数据显示，目前我国城镇居民的住房拥有率达到97%，户均1.5套拥有两套住房的家庭占比31%，拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%，拥有两套房子可以理解为解决住房的问题，那么拥有三套及以上，做完的真的是如此吗答案真的不是……

西南财经大学调研报告中显示，国内的房地产平均工资率为22.3%，空置房产套数约为8,500万套。贝壳研究院数据显示一线城市空置率低于10%，平均值在7%；二三线城市空置率在12%~16%，四五线城市平均空置率都超过了25%，这么多空置的房价，很明显就不是为了住的，而是用来炒的。。

2、老百姓要爆了、企业也要爆

家庭负债率是很难反映出，当前的高杠杆所占据的危害，目前我国城市家庭的负债率为56.5%，其中房贷就占据了最高的比例，根据央行的数据显示房地产占据普通家庭负债的77.7%。

房企也要顶不住了，最近这两年有接二连三的轻易引来雷暴，最根本的原因是银行信托借钱、负债率过高，据全国百强房地产企业的数据显示平均负债率达到了82%，有部分房地产企业负债率更是超过了100%，以长阶段来看，2023年6月份才是房地产企业的一个清算日期。

房价走向逐步清晰，2022年的房地产市场，相对来说是处于极度低迷的状态，2023年的房地产市场价格将会形成明朗的走势了，毕竟经过时间的沉淀像卖房的人，他们也慢慢的看清前方的路，2023年6月份市场也许会迎来新的格局吧！

想要买房的人应该要把目光瞄准大城市，小城市的房产未来存在的价值真的是极低的，又或者说小城市的房产将会回归到它原本的属性就是钢筋混凝土。

为什么2022年一线城市的耗材会遭受到分享，最根本的原因就是大城市土地稀缺，存在的豪宅数量也是稀缺，价值会保持高位，即便是大城市的普通住宅都是属于硬通胀产品。买房优先考虑大城市。