宁波江南吃住攻略(暴走浙江第一篇)

宁波江南吃住攻略(暴走浙江第一篇)(1)

请站在投资角度看这个结论。

请站在当下市场看这个结论。

请站在宁波未来20年看这个结论。

这三句话,请默念三遍。

1

宁波=宁波楼市。

请思考:

过去10年,宁波被杭州彻底超越。为什么?

未来20年,宁波的产业可否?会继续落后否?

为什么宁波的房价依旧很高,动辄2万-5万?

购买力、产业、城市,如何继续牛逼?

杭州在思考。宁波在思考。

投资客在思考。购房者在思考。土著在思考。

政府在思考。年轻人也在思考。

这是宁波的城市地形图:

宁波江南吃住攻略(暴走浙江第一篇)(2)

2

宁波给我的感觉:

干净。比99%的城市都干净,老城的天一广场太干净了。

第一大港。短时间不可撼动,但是上升空间不足。

制造业很牛。太平鸟、方太、得力、公牛、奥克斯、雅戈尔、杉杉、双鹿、老板、罗蒙、博洋、海天、GXG、帅康……

120多个院士。不止屠呦呦。

大名鼎鼎的上海宁波帮。船王包玉刚、电影大王邵逸夫就不用说了,虞洽卿,很牛但有黑料,董浩云,跟包玉刚齐名,他有个儿子叫做董建华,倪光南、丁磊,也是响当当的知名人物。常凯申同志,应该是宁波最知名的人士了。

科教文卫非常拉胯,也就一个宁大。这是浙江省的通病。

年轻人很少很少,比成都、上海、杭州少了太多,很安静,不热闹,我们几乎把宁波的重要地方都跑了一遍,明显比其他城市要安静很多,尤其是年轻人。

制造业受到严重的影响。

总结一下:

宁波商人甲天下。

曾经的制造业、五金业、服装业、贸易港口甲天下。

宁波人超级有钱,甲浙江。

重视教育,非常干净。

但是现在这个曾经的海上一哥遇到了非常大的问题:

一是年轻人愿不愿意来的问题,

二是曾经的产业如何升级的问题,

三是城市的发展方向问题。

尤其是产业,非常关键,没有芯片、原材料不断上涨、盈利模式的改变,甚至现在很多年轻人都不愿意做制造业,以及人民币升值、原材料成本升值、运费涨价,叠加国际环境的恶化、制造业的恶化、疫情的恶化,都是非常大的问题。

3

宁波楼市。

1、最关键的一张图:限购地图。

2、最关键的3个关键词:限购 限价 CBD 品牌房企。

一个一个来。

这是宁波最近5年限购范围的变化,不管宁波的限购地图如何变化,不管宁波的限购时间如何变化,请你务必在心中默念三遍:

主城第一,主城第一,主城第一。

这是2017年宁波的限购地图:

宁波江南吃住攻略(暴走浙江第一篇)(3)

这是2021年宁波的加强版限购地图:

宁波江南吃住攻略(暴走浙江第一篇)(4)

这是2022年宁波放松限购的地图:

宁波江南吃住攻略(暴走浙江第一篇)(5)

2021年版的限购地图可以完全忽略不计,范围太大,没有任何意义。

2017年和2022年的限购地图最有价值,直接圈出了宁波最具购买价值的板块,当然了宁波也很聪明,在5年后纳入了两个新的板块,一个是庄市(自住可,投资不可),一个是东部新城(自住亦可,投资亦可)。

最关键的3个关键词:限购 限价 CBD 品牌房企。

限购。

限购不必说了,稀缺的才是最珍贵的,越是不让你买越是有价值。

限价。

限价更不用说了,高新区的万科沐拾里、保利锦上印均价3万6-4万之间,周边二手4万2-5万,倒挂3000 ;老江东的绿城春熙云境、荣安文澜望庄、滨江城投望品限价3万8左右,周边二手房动辄4万5以上,倒挂5000 ;海曙区的中海新芝源境、东部新城的金隅金郡府、东部新城南的华润文澜府、湾头的中海万科建发的市场认可度都非常高。

CBD。

CBD,严格意义上,三江口/天一广场已经老化,但是考虑到主城地缘强大的购买力 非常成熟的配套 日月湖/外滩的城市精华,姑且把天一广场算作CBD板块。

宁波江南吃住攻略(暴走浙江第一篇)(6)

大牌房企。

我想强调的不只是安全,更是一种信任溢价,这包括了产品上的溢价,规划上的溢价,服务上的溢价。

最典型的案例就是海曙老城的两个楼盘:中海新芝源境和维科新芝望府,两个楼盘离得非常近,当然了,中海的整体环境比维科要好点,但是中海的产品设计太馋人了,全部都是铝板设计,典型的改善产品,大户型、豪装、地段非常不错,市场去化非常好,但是维科作为本地房企,产品设计非常老套,去化也很一般。

奥体、万达、甬江北、丁家湾、南塘也是自住为主,投资为辅。

长丰湾头老江东高新海曙老城,自住最舒服,但除了倒挂之外,未来升值一般,一是几乎没地了,也没法再往外拓展,二是购买力会不断外溢,成熟城区会继续老化,购买力会不断外溢。

4

千万不要去远郊。

千万不要图便宜。

千万不要去没产业的地方。

环境不能当饭吃。

请务必记住这4点。

北仑区现在有地铁,但请你放弃。

镇海区未来有地铁,但请你放弃。

高桥镇、姜山镇、集士港镇、方桥、五乡镇有(规划)地铁,但请你放弃。

慈城新城、开洋经开区环境非常不错,但请你放弃。

这些板块正在降价。

非要地缘自住,或者工作在这里,可以买,但是但凡有欲望、有更好的选择,请务必选择更好的主城,哪怕面积小点,哪怕房龄老点,哪怕主城偏点。

宁波江南吃住攻略(暴走浙江第一篇)(7)

最典型的案例是:

姜山镇,有地铁3号线,有海港城,但是片区界面很一般,全部都是小厂房,越秀毛坯2万4,周边的祥生潮起云悦2万7,现在很难卖;

慈城新城,有地铁4号线,有湖景,环境非常不错,但是板块内的城投慈水心境、龙光玖誉慈郡、敏捷、万科都现房了,也不好卖;

镇海区高中非常非常牛逼,但是骆驼板块内的龙光和绿城去化都不好,哪怕南部的庄市已经非常成熟。

北仑区的新碶、大楔、霞浦,有凤凰新城等概念,也不好卖。

东钱湖是富人区,环境非常不错,但市场再热再凉与主城无关。

5

宁波市场贵,但很扁平。

贵,距离主城15公里单价2万以上,最贵二手房小区泊璟廷8、9万,仅仅这两个指标,能超越的准一线 二线省会城市中只有南京、广州、杭州、成都能做到,天津都做不到。

一等的绑装修 车位,二等的绑豪装,三等的绑简装,四等的平价销售,五等的降价销售。越难买,越买不到,越限制你,你就买哪个。

最有价值的项目最难买。东部新城东的金隅没有优惠,华润映东华府限价3万6绑定装2000装修,老江东的荣安、滨江需要绑定车位,为什么?因为难,所以门槛高。

宁波市场整体不好,一是大环境不好,去年的加码政策雪上加霜,二是限价会越来越高,市场走稳是大势所趋,三是远郊成了老大难。

市场很松:首套30%、二套40%,限购放松,限购5年改2年,2年社保/个税可以一次性补交,政策非常宽松,利率也很低,自住的还是可以买的。

六普到七普,宁波从760万到940万增加了180万,看似很多,但增加到海曙、鄞州、江北的只有100万人,相比于杭州300多万人,明显吸引力不强,市场还是地缘性市场,自住为主,放眼全国投资性价比一般。

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