宁波江南吃住攻略（暴走浙江第一篇）

请站在投资角度看这个结论。

请站在当下市场看这个结论。

请站在宁波未来20年看这个结论。

这三句话，请默念三遍。

1

宁波=宁波楼市。

请思考：

过去10年，宁波被杭州彻底超越。为什么？

未来20年，宁波的产业可否？会继续落后否？

为什么宁波的房价依旧很高，动辄2万-5万？

购买力、产业、城市，如何继续牛逼？

杭州在思考。宁波在思考。

投资客在思考。购房者在思考。土著在思考。

政府在思考。年轻人也在思考。

这是宁波的城市地形图：

2

宁波给我的感觉：

干净。比99%的城市都干净，老城的天一广场太干净了。

第一大港。短时间不可撼动，但是上升空间不足。

制造业很牛。太平鸟、方太、得力、公牛、奥克斯、雅戈尔、杉杉、双鹿、老板、罗蒙、博洋、海天、GXG、帅康……

120多个院士。不止屠呦呦。

大名鼎鼎的上海宁波帮。船王包玉刚、电影大王邵逸夫就不用说了，虞洽卿，很牛但有黑料，董浩云，跟包玉刚齐名，他有个儿子叫做董建华，倪光南、丁磊，也是响当当的知名人物。常凯申同志，应该是宁波最知名的人士了。

科教文卫非常拉胯，也就一个宁大。这是浙江省的通病。

年轻人很少很少，比成都、上海、杭州少了太多，很安静，不热闹，我们几乎把宁波的重要地方都跑了一遍，明显比其他城市要安静很多，尤其是年轻人。

制造业受到严重的影响。

总结一下：

宁波商人甲天下。

曾经的制造业、五金业、服装业、贸易港口甲天下。

宁波人超级有钱，甲浙江。

重视教育，非常干净。

但是现在这个曾经的海上一哥遇到了非常大的问题：

一是年轻人愿不愿意来的问题，

二是曾经的产业如何升级的问题，

三是城市的发展方向问题。

尤其是产业，非常关键，没有芯片、原材料不断上涨、盈利模式的改变，甚至现在很多年轻人都不愿意做制造业，以及人民币升值、原材料成本升值、运费涨价，叠加国际环境的恶化、制造业的恶化、疫情的恶化，都是非常大的问题。

3

宁波楼市。

1、最关键的一张图：限购地图。

2、最关键的3个关键词：限购 限价 CBD 品牌房企。

一个一个来。

这是宁波最近5年限购范围的变化，不管宁波的限购地图如何变化，不管宁波的限购时间如何变化，请你务必在心中默念三遍：

主城第一，主城第一，主城第一。

这是2017年宁波的限购地图：

这是2021年宁波的加强版限购地图：

这是2022年宁波放松限购的地图：

2021年版的限购地图可以完全忽略不计，范围太大，没有任何意义。

2017年和2022年的限购地图最有价值，直接圈出了宁波最具购买价值的板块，当然了宁波也很聪明，在5年后纳入了两个新的板块，一个是庄市（自住可，投资不可），一个是东部新城（自住亦可，投资亦可）。

最关键的3个关键词：限购 限价 CBD 品牌房企。

限购。

限购不必说了，稀缺的才是最珍贵的，越是不让你买越是有价值。

限价。

限价更不用说了，高新区的万科沐拾里、保利锦上印均价3万6-4万之间，周边二手4万2-5万，倒挂3000 ；老江东的绿城春熙云境、荣安文澜望庄、滨江城投望品限价3万8左右，周边二手房动辄4万5以上，倒挂5000 ；海曙区的中海新芝源境、东部新城的金隅金郡府、东部新城南的华润文澜府、湾头的中海万科建发的市场认可度都非常高。

CBD。

CBD，严格意义上，三江口/天一广场已经老化，但是考虑到主城地缘强大的购买力 非常成熟的配套 日月湖/外滩的城市精华，姑且把天一广场算作CBD板块。

大牌房企。

我想强调的不只是安全，更是一种信任溢价，这包括了产品上的溢价，规划上的溢价，服务上的溢价。

最典型的案例就是海曙老城的两个楼盘：中海新芝源境和维科新芝望府，两个楼盘离得非常近，当然了，中海的整体环境比维科要好点，但是中海的产品设计太馋人了，全部都是铝板设计，典型的改善产品，大户型、豪装、地段非常不错，市场去化非常好，但是维科作为本地房企，产品设计非常老套，去化也很一般。

奥体、万达、甬江北、丁家湾、南塘也是自住为主，投资为辅。

长丰湾头老江东高新海曙老城，自住最舒服，但除了倒挂之外，未来升值一般，一是几乎没地了，也没法再往外拓展，二是购买力会不断外溢，成熟城区会继续老化，购买力会不断外溢。

4

千万不要去远郊。

千万不要图便宜。

千万不要去没产业的地方。

环境不能当饭吃。

请务必记住这4点。

北仑区现在有地铁，但请你放弃。

镇海区未来有地铁，但请你放弃。

高桥镇、姜山镇、集士港镇、方桥、五乡镇有（规划）地铁，但请你放弃。

慈城新城、开洋经开区环境非常不错，但请你放弃。

这些板块正在降价。

非要地缘自住，或者工作在这里，可以买，但是但凡有欲望、有更好的选择，请务必选择更好的主城，哪怕面积小点，哪怕房龄老点，哪怕主城偏点。

最典型的案例是：

姜山镇，有地铁3号线，有海港城，但是片区界面很一般，全部都是小厂房，越秀毛坯2万4，周边的祥生潮起云悦2万7，现在很难卖；

慈城新城，有地铁4号线，有湖景，环境非常不错，但是板块内的城投慈水心境、龙光玖誉慈郡、敏捷、万科都现房了，也不好卖；

镇海区高中非常非常牛逼，但是骆驼板块内的龙光和绿城去化都不好，哪怕南部的庄市已经非常成熟。

北仑区的新碶、大楔、霞浦，有凤凰新城等概念，也不好卖。

东钱湖是富人区，环境非常不错，但市场再热再凉与主城无关。

5

宁波市场贵，但很扁平。

贵，距离主城15公里单价2万以上，最贵二手房小区泊璟廷8、9万，仅仅这两个指标，能超越的准一线 二线省会城市中只有南京、广州、杭州、成都能做到，天津都做不到。

一等的绑装修 车位，二等的绑豪装，三等的绑简装，四等的平价销售，五等的降价销售。越难买，越买不到，越限制你，你就买哪个。

最有价值的项目最难买。东部新城东的金隅没有优惠，华润映东华府限价3万6绑定装2000装修，老江东的荣安、滨江需要绑定车位，为什么？因为难，所以门槛高。

宁波市场整体不好，一是大环境不好，去年的加码政策雪上加霜，二是限价会越来越高，市场走稳是大势所趋，三是远郊成了老大难。

市场很松：首套30%、二套40%，限购放松，限购5年改2年，2年社保/个税可以一次性补交，政策非常宽松，利率也很低，自住的还是可以买的。

六普到七普，宁波从760万到940万增加了180万，看似很多，但增加到海曙、鄞州、江北的只有100万人，相比于杭州300多万人，明显吸引力不强，市场还是地缘性市场，自住为主，放眼全国投资性价比一般。

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