上海空置率最高的区（上海商场空置率超三成）

近日，一些自媒体发文称，“陆家嘴的正大广场倒闭了”“上海陆家嘴也沦陷了，1/3的店铺关门”“疫情后的上海商业产业，大伤元气，空置率直线上升”。

自媒体文章截图

与此同时，“上海商场空置率高”的话题也在网上引发热议。

上海商场空置率究竟如何？解放日报·上观新闻记者近日多方走访并采访相关专家，了解实情。

正大广场空置率是否已超三成？

记者发现，多家自媒体都引用了某机构微信公众号今年8月发布的一篇调研文章中的数据，并对其中部分数据掐头去尾，得出诸如“上海商场空置率超三成”“1/3的店铺关门”等结论。但记者通读文章，文中并没有提到上述结论。

不过，这篇调研文章中提到了几个值得关注的信息。

调研样本中空置率最高的是陆家嘴正大广场，整体空置率已达到34%；次高的是人民广场商圈的世茂广场，空置率超过20%。

据悉，以上数据来自计算空置的商铺数量。该份调研报告的负责人坦言，由于商场具体商铺的面积数据难以获取，所以其只能通过逐层数铺面的方法来统计。且统计中已经剔除了有围挡（即已有商户签约）的商铺，其调研的“空置率”是“空铺无品牌围挡数/总铺数”。该份调研报告的负责人认为，其初衷是调研疫情后上海商业地产的恢复情况，因此侧重于从商户和消费者的角度，空铺数量能比较直观反映商场的经营现状。

不过，也有业内人士指出，一般商场的空置率是以空置面积而不是空置商铺数量来统计的。

曾在某大型购物中心担任负责人的唐晓虎表示，和住宅不同，商铺面积差异巨大，所以业内大都用空置面积来统计空置率。他举例称，某商场一个楼面有5家奶茶店、1家超市卖场，每家奶茶店的面积约为10-20平方米，超市卖场则至少有3000平方米。如果超市关门了，周边5家奶茶店都开着且客流量不低，那么，如果按商铺数量来看，这家商场只有1家店关了，空置率似乎不高；但从面积看，空置率非常高，商场能收到的租金很少，经营状况并不佳。唐晓虎认为，基于空置商铺数量的统计结果并不是真正的空置率。

而在另外一些自媒体的文章中，甚至把有围挡的商铺直接算作空置商铺，从而得出商场空置率奇高的结论，这其实是不科学的。

对此，唐晓虎表示，有的未营业商铺外有围挡并不一定代表空置，也有可能是商户正在装修，而装修时间的差距很大，从1个月到半年都有。今年，许多商户都因为疫情耽搁，装修进度推迟，所以开业时间相应延后，但这不应当视作一种消极信号。从严格意义上讲，只有那些没有贴任何告示、采用商场统一装饰画面或明确写有“旺铺招租”等文字的商铺才是真正的空置。

不过不可否认，正大广场里确实有很多空置的商铺。

8月底的一个周末，记者在正大广场实地走访发现，商场里有相当数量的商铺门口挂着“升级改造，敬请谅解”的统一海报。具体来看，2层-3层未营业的门店总数约在10家以内；4层-5层各有10-15家处于未营业状态；6层的民国风美食特色一条街近一半摊位处于关闭状态，不过附近商家称，这些铺位都已经出租，很快会有新的商家入驻。

正大广场内景 摄影：车佳楠

正大集团也向记者表示，正大广场自2019年起开始了新一轮的大规模升级调改工作，并选择“保持正常营业，局部区域改造”的方式，计划用3年时间完成整体升级。受2020年及2022年两轮疫情影响，部分商户改造调改进度被迫延缓。为了稳定出租率，正大广场减免全场所有租户4月-6月租金总计7000余万元。截至2022年8月，全场出租率达到75%（即空置率为25%）。预计到2022年底会有99家新品牌亮相，商场的出租率将达到90%。所以，“正大广场空置率达到34%”的说法与事实并不相符。

超过“5%的空置率警戒线”，商场经营就将受影响？

除了正大广场和世茂广场的空置率受关注外，上述调研还提出，“5%是一个城市购物中心平均空置率的警戒线，高于这个标准购物中心整体经营将受到影响”。

记者调查发现，不同机构眼里的“空置率警戒线”其实不一样。

房地产咨询机构世邦魏理仕表示，业内并不存在唯一的空置率警戒线标准。零售物业市场的空置率一直是波动的，由于购物中心所在城市能级、商业体量规模、项目定位不同，每个城市的零售市场空置率警戒线各不相同。因此，在分析整体的零售物业市场空置率时，业内通常不会提“警戒范围”这个概念。

而不同开发商、不同项目都有自己的指标。

世邦魏理仕表示，通常，主流开发商的优质项目空置率维持在5%以下；其他项目则在8%-20%之间波动，都属于正常现象。这是因为不同的地理区位会对购物中心运作带来差异，有的新项目入市后需要2-3年的培育期，并不断尝试租户结构优化，才能达到一个稳定的出租水平。这是动态调整的过程，要依据商场自身的情况来判断。

对此，相关调研报告的负责人则表示，每家机构的警戒线标准不一，其调研的是20家大型商业中心，以5%作为空置率警戒线，这也是商场运营方考核标准中非常重要的指标。

记者实地走访观察正大广场内的商户经营状况，发现存在“冰火两重天”的现象。虽然商场低区有大量零售铺面尚未营业，但临近傍晚饭点，在商场7层-8层东北部的餐饮区，凑凑火锅、耶里夏丽、吃饭皇帝大土家民族菜等餐厅依然人气高涨，叫号声此起彼伏，周末饭点平均排队等位时间需要半小时；在商场西南方向的临江餐饮区，也有不少客人坐在有景观位的餐厅里就餐。

正大广场里的热门餐厅，需要排队等位就餐。摄影：车佳楠

在世茂广场，商铺间的差异也与正大广场类似。

一个工作日晚上，记者在世茂广场看到，商场整体客流量并不大，但一些特色商铺和餐厅的人气都不低，如西西弗书店、小米之家、M豆巧克力店、乐高旗舰店、海底捞等。

但有消费者提出，世茂广场的导引不清，容易迷路，找直梯困难，且业态分布不集中，想选一家餐厅还得东区和西区两边跑。

即使是在工作日，世茂广场里的西西弗书店内，免费阅读区已满座。摄影：白璐

记者看到，世茂广场里空置的店铺并不多，主要集中在商场转角以及非核心区等隐蔽的位置，分布较为零散。

一位不愿透露姓名的业内人士向记者表示，世茂广场的外立面设计非常吸睛，但内部动线（即人在空间中的行动路线）设计有缺陷，导致冷门铺面很难吸引客流，所以会出现冷门铺面甚至空置店铺。

上海商场整体空置率情况如何？

记者还发现，相关调研仅涉及20个典型大型商业中心，并由此得到“从‘铺位空置率’来看，重点项目平均空置率已达9%”的结论。但是，20个商场能代表上海所有商场或者所有重点商场的经营全貌吗？

记者了解到，官方统计并不涉及空置率，而不同机构的统计差异较大。

例如，世邦魏理仕近三年针对上海零售物业空置率的统计结果为：2022年上半年上海零售物业空置率为7.2%；2021年末空置率为6.7%；2021年上半年空置率为6.9%；2020年末空置率回落至疫情前水平；2020年上半年空置率为8.2%；2019年末空置率为7.2%，环比回落在低位水平……

数据来源：世邦魏理仕

纵观近3年数据，上海零售市场的空置率处于6.7%-8.2%之间。今年上半年7.2%的空置率也处于中间位置，波动并不显著。

不同机构的调查方式不同，得到的结论也不同，这是正常的。但如果自媒体仅引用个别极端案例，并通过主题先入的方式进行解读，得出“上海商场空置率1/3”的结论，则不免有些夸大其词，并不能客观体现市场的真实状况。

栏目主编：任翀 题图来源：图虫 图片编辑：笪曦

来源：作者：白璐 车佳楠

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