武汉楼市方向问题（武汉楼市的5大恶）

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匿名用户 提问：

武汉楼市5大缺点：

1、首恶，高精装价，低交付标准，3000的精装标准，500不到的实际投入，还要扒了重装。

2、次恶，精装和备案的阴阳合同，这变相提高了买房者的首付标准，也加大了买房者前几年的压力。

3、高利率之恶，武汉全国利率最高，持续高利率，在利率普遍下行周期，这是大恶。

4、质量之恶，同样的开发商，到武汉就变差。杭州一个拆迁安置房，武汉普通商品房无人敢应战。

5、高容积率之恶，楼房从32层建到55层，现在三环内，居然冒出来65层的住宅。建的越高，买房者越渺小，越暗无天日。外地人，请问这说的都是真的吗？

阿松答：

哈哈，差不多吧。不过也未必这些只是武汉的问题，哪个地方没点问题呢？你不能只挑着缺点说吧，任何事情都有两面性，武汉的优势别人也比不了。

匿名用户 提问：

江夏近光谷板块、花山板块、白沙洲板块、长江新城板块、盘龙城板块那块新房投资价值高！松总

阿松答：

这个很难一概而论。每个板块都有一定潜力。每个板块也有性价比高和性价比低的楼盘。从投资的角度来讲，盘龙城是这几个里面比较不看好的。相对发展的比较成熟。利好也不是很多 白沙洲是比较火爆的板块。再入手价格也不能太贵。光谷的产业发达，人口众多。买入一般不会错。但也不要买站岗盘。花山只能买低价盘。贵的盘就不要考虑了。长江新城需要。八到十年长期持有才能看到成效。

匿名用户 提问：

松哥，岳家嘴工作，首付55w左右，刚需，有没有推荐的盘…

阿松答：

新房的话真的不多。周边新房一般两万以上。有东湖城，金科城这样的楼盘，但是他们户型偏大55万首付可能有一定难度。如果在徐东买个二手小户型倒是有可能。这个首付从价格来讲去黄家湖融创城，还是比较合适 八号线可以直达，不过距离确实有点远。还有一个选择是后湖，8号线武汉大道直达。这就是看你想要一个大一点的远城区，还是小一点的主城区了。

匿名用户 提问：

招商公园1872七期，有一套111平中高层，应该不会自住，是直接毛坯卖掉还是花十来万装修，装修风格简约现代，然后出租等两年再卖比较好呢？

阿松答：

如果你要等两年再卖，最好别装修。装修费用估计租金都赚不回来。如果你要长期出租的话就装修吧。目前卖房似乎不是一个特别好的选择。

匿名用户 提问：

松哥，点评下这两个户型呗，都是建面135左右的~

阿松答：上面一个明显是完胜了。首先上面一个户型是四房，下面是三房。上面户型是标准的三面采光。并且有三个卧室都不朝北。下面这个户型。明显开间不够，次卧位置尴尬。

匿名用户 提问：

阿松，二手房百瑞景和复地东湖国际哪个更值得买？新房中的东湖城和城投璞岸哪个买更好点？自住加投资。谢谢！

阿松答：

东湖城和城投璞岸我认为肯定还是好一些，毕竟交通通达性和区位都好一些，城投瀚城没有地铁，巷子深，而且目前BYG没有伴奏。

复地的学区和区位都比百瑞景好，但是二手房来讲整体性价比都差不多，复地4万左右，百瑞景3万左右，百瑞景要将近便宜1万左右，有钱当然还是买复地了。

匿名用户 提问：

松哥，想问下富强天惠园有什么不利因素吗？

阿松答：

除了小区比较小之外，目前来看应该没有明显不利因素。斜对面是个公共停车场和一个规划高中。

匿名用户 提问：

请问明总，相邻的两个楼盘中建御景星城和时代新世界，对口学校也一样，为什么二手房差价这么多，二三千的差价

小明：

跟这两个盘首期新房价格有关，中建首开13000-15000，时代新世界20000，所以房主对卖价的心理预期不一样。另外时代新世界小区档次之类的也比中建强一点，还有就是那个学校毕竟是新世界引进的，以后学位万一紧张了很可能也是优先新世界的业主就学的。

提问：

松哥，光谷悦城这样本地开发商的楼盘可以买吗，房子价值如何，现在有关系可以买到

阿松答：

最好别买，小开发商坑太多，后期二手房价格也涨不起来。

匿名用户 提问：

阿松老师，楼房的腰线层和槽钢层，这两个楼层有影响吗

阿松答：

腰线要看具体的设计，如果特别明显的，阳台可能通透性有影响，或者多一个屋檐影响一点采光，一般来讲还好。槽钢层就是固定塔吊之类的，有人说如果补的不好可能漏水，但主要建筑规范一点，一般没什么影响，看不出来。

提问：

松哥，从长远来看，5到10年，5年后娃上小学，买白沙洲青菱西岸的房子好，还是藏龙岛和庙山的好啊？之前一直想买兰园，昨天看了白沙洲那个万科保利理想城市的，现在纠结了，我的住房需求首先是考虑教育，其次是医院，最后才是商场，不知道长远来看哪个片区好些，望解惑，谢谢！

阿松答：

青菱西岸那个位置主要是交通太差了，没有地铁没有主干道。万科那个大盘的规划倒是有一定发展潜力，不过目前13000的价格我觉得贵了，一定程度上透支的潜力。如果卖11000左右那还是可以的。藏龙岛和庙山倒是没有什么利好规划和重大发展，不过它辐射大光谷。自身的优势是比较明显的。

提问：

请问老师 现在各家银行的贷款利率首套二套是多少？每个楼盘同一家银行是一样的吗？

阿松答：

现在这个利率的形势比较复杂。我好像看首套房从5.73到5.88都有。原则上来讲，同一家楼盘的不同银行应该差不了太多。

匿名用户 提问：

明总，这两天看到宋家岗的会展中心用地变更信息了，没了图书馆剧院等内容，是不是标准降低了，还有你觉得这个会展中心能给周边带来哪些的利好了，程度多大，感觉又是一块饼在哪，只打雷不下雨

小明答：这个推动的很快了，图书馆剧院对生活休闲肯定是好的，但跟产业对板块拉动的作用没法比，毕竟国博对区域的共享并不明显。但对于宋家岗总体来讲还是利好，去年6月提出想法，春节一过就上马了，可见不是饼。

匿名用户 提问：

阿松 白沙洲城投联投江南岸估计什么时候开盘啊？有信息吗？对比旁边的中建宏泰的话，哪个好一些？城投好像是自带小学、五星级酒店、也临地铁，中建宏泰临白沙洲大道是不是太近了，会很吵？而且城投的物业感觉听说也还可以？麻烦帮忙分析一下，谢谢！

阿松答：

城联投江南岸说是下半年卖毛坯。一个滨江，一个临主干道，各有优劣是吧 现在具体品质细节都还不太清楚，等价格出来了再对比吧，我估计中建还要贵一些。

提问：

近期的九坤五环璟城109与北辰金地漾时代107刚需自住那个值得入手

小明答：是我，我选金地，地铁口，还更便宜。不过九坤五环璟城属于老城区，配套成熟，三环。漾时代四环，目前配套也不成熟。

提问：

明总，咨询下美好香域花境怎么样？刚需自住，楼盘环境、交通、教育、商业配套这些可以帮分析下吗？感谢

小明答：

交通没地铁，但开车上二环方便，目前商业靠华润的底商和自己的规划，但附近规划了龙湖天街和华润翡翠中心的商业，以后商业不缺。学校是一般公立应该，查一下华润翡翠城对口哪个学校，它就应该对口哪个学校。这个盘总的来说一句话，真的便宜，刚需就在汉口三环内的屈指可数的盘，但品质没过多期待，地段尚可。不过小区大量团购，可能影响未来二手价格。

提问：

松哥，碧桂园生态城东境带装修15000，和联投光谷瑞园13600毛坯，投资哪个值得入手呀？

阿松答：投资选毛坯。

提问：

阿松，请问一下，没有武汉户口，现在不是个体户满两年就可以直接落户买房吗？如果找到满足要求的个体户变更法人到名下，这样能够落户买房吗？

阿松答：个体户政策确实是这样的。个体户应该不能变更，因为个体户就是个人，也不存在什么法人。

提问：

松哥认为投资兼自住的话，买体量多大的小区比较合适？单纯只看这一个条件不考虑其他的话。假设其他小区内所有楼栋都是住宅，比如说是总共5栋的体量的小区最好，还是10栋的最好，或者更大一些？

阿松答：

这个因人而异。小区体量不是决定性因素。很多小区虽然总体量很大，但也分了很多组团，每个组就只有几栋，那你怎么算它的体量呢？比如说保利庭瑞阅江台有十几个地块？我个人认为一个组团6到10栋左右会比较合适。这样的话既能一定程度保证园林景观面积，也能够人不太多不太杂。

提问：

东湖高新区是属于江夏吗？为什么安居客二手房区域在江夏才找的到东湖高新？

阿松答：东湖高新区是由原来的洪山区和江夏区中的一部分分离出来的。它属于功能区，但目前行政上是独立运营的。严格来讲，把东湖高新区放在江夏是不准确的。

提问：

请问杨春湖畔的洋房怎么样？价格还挺便宜的

阿松答：不是特别推荐。那边紧靠着三环线和高铁线，青山BYG也在附近。然后离武钢工业区很近，空气不好。

提问：

明总，汉阳的远洋东方镜这个盘可以入手吗？对口学校好不好，有没升值空间？另外看了下100平样板房设计好差劲进门就是卫生间，房子看上去也小是不是公摊很大

小明答：学校在汉阳是可以的，但跟汉口和武昌的好学校比还是差些，不过在新房里算不错了，这个盘是公摊偏大，100平做两房有点尴尬，朝向也有问题。这个盘120-140平左右户型卖的好，结构更通透，可以自住一步到位。

提问：

一个小区离地铁700米，而另一个小区离地铁1500米。假设其他条件完全一样（只有离地铁距离这一个条件不同），这种情况下松哥认为单价差距多少是合理的？

阿松答：

这个东西不能一概而论，每个区域对地铁的需求不一样。比如在白沙洲或者光谷这样的区域，地铁显得尤其珍贵 有个500－1000块钱的差价也可以理解。但是在核心区或者一些高端盘，大家都地铁的需求量不大，实际上对价格没有太大影响。

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