门面房价格有没有回落（突破片区房价天花板后）

我的朋友圈，每天都有各种鸡血。

常见有几类：

一种是规划的，比如长江新区又要么样么样了。

一种是政策的，比如外地又有什么省会放开限购了。

还有价格的，比如光谷东出现首个3万 楼盘了。

这些都是事实，其用意，无非都指向一个目的：赶快买！

然而，事实的另一面，就如我在《我被武汉楼市打了脸》中写的：武汉楼市的春天，还远远没有到来。

所以，在我看来，现在市场上充斥着各种扰乱大家视线的信息。

这其中，以各种片区房价天花板的被捅破的消息为甚。

光谷东突破3万，是个案，非常态

融创光谷壹号院最近拿到了预售证，备案均价：约30699元/平，含4000元/平装修，刷新了光谷高层备案价。

对此，我并不惊讶，这不是个案。往后，诸如南山长投领峯、香港置地元庐（地价高），驿山高尔夫（对，就是那个高尔夫球场，还有大平层和别墅），应该也会超过3万。

他们为什么价格这么高？两个原因。融创和驿山都是低密度项目，这些都是早些年拿的地，现在都已经绝版了，所以贵。而南山贵，主要是原因地价决定的。

但是，我不认为这意味着光谷东房价将整体跃上3万。

首先，从地价上来看，已经相对控制了，不会再冲高了。究其原因，在当前市场预期下，开发商也不会盲目高价拿地了。地价不冲高，售价也不会冲高。

其次，光谷虽然这些年发展的不错。但是相比较汉口和武昌滨江，豪宅市场还没有形成。即便真的备案价突破了3万，在当前市场行情下，可以预见的是，基本卖不动。在有价无市、曲高和寡下，不排除下调价格。

所以，我不大看好这些3万 楼盘当前的市场处境，当然，从长远来看，低密度项目3万 还是有一定稀缺性，但是，当前，市场认可度可能不会太高。

因此，对于这些个案，我们还是要冷静看待。局部不能代替整体，一叶知不了秋，不要被一叶障了目。

任何试图把后湖价格抬到3万，都是痴心妄想

当我们觉得后湖23000已经很贵的时候，后湖已经有楼盘准备冲击3万了。

当然，别个肯定不承认自己是后湖楼盘。因为为了配得上高价，它必须给自己披上更光鲜的外套——二七滨江区楼盘3万。

不明所以的人一听，二七滨江，3万？这便宜？然后实地一看，这不就是新荣客运站地上盖房子吗？这也能叫二七滨江区？

置业顾问会笑着回答：对，我们就是二七滨江区，然后执著地告诉你二七滨江区未来多么牛叉。

你郁闷得无话可说，毕竟，谁也没有定义说二七滨江区一定是解放大道到长江中间的区域。

目前这个项目放风价是2.9万，结果网上一顿喷：你旁边二手卖多少心里没数？因为有天街加成就可以高溢价？等开盘大家一起来看笑话吧！

客观来说，这个开发商的园林和物业还行，在武汉的项目品质，与其在外地的项目相比，还是有差距。

当年仁恒在后湖卖2.3万很是吃力，现在要卖2.9万，那只能让二七滨江来保佑了。

白沙洲2.5万？房价不是开发商想卖多高就多高

巧了，放风白沙洲2.5万的，还是上述开发商。

我们不能以最大恶意去揣测开发商“穷疯了”，毕竟，现在说自己不穷的开发商，也就是是国企了。

但是有，白沙洲这样刚得不刚得地方，卖2.5万的理由是什么呢？莫不是开发商要把白沙洲描绘成武昌改善之地？这洗脑的压力好大啊。

当然，开发商肯定说，我这是高端的“天”字系产品。要知道，你家上一个“天”字系在徐东的项目，购房者是边骂边买，买的是地段，而非你“天”字系。

更何况，这个项目，还有一部分住宅被用作回购，还有公租房。

当然，如何定价，其实并不是由开发商说了算，还要管理部门批准。一般管理部门会参考同片区同档次的房子价格核定备案价。目前白沙洲天花板是万科的项目，不到2万。

所以这个新项目放风2.5万，我怀疑是不是放个烟雾弹，提高下大家预期，最后备案价没有这个高，让大家感觉占了便宜。

如果是这样，那为什么不放风3万呢？到时候开盘就可以说，快来买，我这便宜了一万了。

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这就是当前楼市现状，很多楼盘都热衷于备高价，因为对于开发商来说，有百利无一害。

提高备案价，给开发商的直接好处是，给降价留下了空间。按照现在规定，备案价一旦确定后，开发商不能突破备案价售房，但是可以低于备案价卖。

其次，提高备案价，可以提高购房预期。有些开发商明知道不能卖这个价格，还要备这个高价。因为备个高价，最后低于备案价卖，购房者心理会舒服不少。

所以，别看它突破片区突得欢，很可能站上高峰后会发现一个字：囧