高新区东区的发展（何时才能拥有自己的CBD）

疫情之下，青岛高新区实现了“逆势增长”：

据官方统计，今年一季度，青岛高新区完成进出口总额超31亿元，同比增长20.18%，在全市位居前列，实现了“开门红”。

近日，国务院办公厅印发了《关于对2019年落实有关重大政策措施真抓实干成效明显地方予以督查激励的通报》，对全国15个区域双创示范基地进行了表彰激励，青岛高新区名列其中，这是青岛高新区连续第二年作为全省唯一获得国务院此项激励。

在2020年这个特殊的年份，刚刚完成身份和职能转变的青岛高新区，呈现如此良好的发展势头，多多少少有些出人意料。

Part 1丨壹 高新区还是北岸核心区吗？

2019年以来，胶州湾北岸深度调整。

这一年，青岛迎来史无前例的两大国家战略——中国（山东）自由贸易试验区青岛片区和上合示范区。两大“国之重任”将青岛的城市地位推向前所未有的高度，也间接影响青岛的城市格局发生深刻变化。

其次，是随之而来的功能区改革。从去年10月份开始，青岛市四大功能区开始实施改革试点，红岛经济区首当其冲。改革的首要目标是去行政化，红岛经济区退出历史舞台，高新区变身为功能区，红岛、河套两街道回归城阳区管辖。

如此剧烈的变动，给以红岛为核心的胶州湾北岸格局带来了不小的震动。人们不禁会问，2013年就被官方定义为青岛行政副中心的青岛高新区，还能延续其历史使命吗？

事实证明，这种担心是多余的。

不难看出，在城市化的快速前行和大青岛格局之下，各区之间的融合发展已是大势所趋。

随着功能区改革接近尾声，北岸协同一体化发展的思路也逐渐明确。人们注意到，改革后高新区的面积扩大至196.5平方公里，整个城阳区都可以作为高新区的发展腹地，高新区、城阳区将实现资源共享、联动发展。

换言之，高新区的优势（如新兴产业，创新驱动、高端人才集聚的高质量发展特征）将继续保持并进一步放大，高新区的短板（如棚改、交通、教育、民生医疗等民生配套）将由城阳区来统一协同，进行弥补。上马、红岛、河套可以实现组团发展，上马、棘洪滩的人口红利可以反哺高新区，进而拉动整个区域的人气。

人们已经注意到了，在社会职能划归城阳之后，高新区民生配套建设的速度明显加快。

在交通设施上，将下大气力加快推动地铁8号线、双元路立交桥、华中路、双积路打通等重点项目建设，推动区内公交系统车次加密、路线优化，实现与主城区互联互通。

在功能配套上，将全面释放青岛中学、市民健身中心、红岛国际会展中心等市级重点公共服务项目的辐射效应，加快市科技馆、康复大学、青岛五十八中高新校区（已开工）等项目建设，提升区域吸引力和承载力。同时，还将进一步完善生活服务配套，更好满足企业和群众需求。

尤其是在教育方面，将加大投入，补齐短板。目前来看，高新区教育职能将划归城阳区，相信在城阳区的统一协调下，区域教育资源短缺的现状将得到全面改善。

改革后的高新区，将把“对标先进，争创一流”作为立身之本，敢于向世界一流、全国一流的高新区看齐（如深圳高新区、杭州高新区等），通过加快建立更加精简高效的体制机制、更加市场化的开发运营机制、更加自主灵活的政策支撑体系，打造成为特色鲜明、产业集聚、机制灵活、带动性强的发展标杆。

目前，城阳区、高新区、青岛轨道交通产业示范区已经形成了“三区协同、相互赋能、一体发展”的共同体。按照青岛城市总体规划，2035年北岸城区人口规模将达到290万，目前的常住人口是85万，未来还将增加近210万。其中，高新区将成为最大的增量。

毫无疑问，与城阳“合体”后，甩掉包袱、轻装上阵的高新区，发展目标将更为精准，发展动能将更为充沛，发展潜力必将得到进一步放大。

甚至可以说，即便我们不考虑未来青岛行政中心变迁的因素，高新区也仍然代表青岛的未来。

Part 2丨贰 没有“核心”的高新区

是核心，却没有核心，对高新区来说，无疑是非常尴尬的。

衡量一座新兴片区有很多指标，其中必须要考量的一个方面是：是否形成了金融、贸易、服务、展览、咨询产业集聚发展的现象，即中央商务区的出现。

中央商务区一般位于城市的黄金地带，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，是一个城市现代化的象征与标志，是城市功能核心和经济、科技、文化的密集区。

一般来说，所有高速崛起的新兴城市片区，都会呈现这种较为明显的“CBD”现象。但如果我们以此为标准来衡量高新区的话，结果是令人遗憾的，经过了十余年的发展，青岛高新区仍然没有找到自己的“核心”。

目前，高新区大致可分为东片区（青岛中学、创业大厦）、西片区（三大中心、红岛站、康复大学）和南片区（方特、红岛湾），呈现三足鼎立的城市空间格局。

这种布局首先是过于分散，整个区域本来面积就不大，结果却各自单打独斗，甚至同质化竞争，没有形成核心和带动效应。

其次，功能划分不够合理，定位不够清晰，片区之间缺少衔接。

第三，并没有从宜居、人性化的角度去考虑城市规划，给新入驻居民的生活造成了诸多不便，甚至说，直接打消了很多人在高新区定居的想法。

城区核心概念的模糊化，让人找不到高新区的重点，这种现状未来必须要做出改变。

Part 3丨叁 优质资产论

在投资占比非常高的高新区，必须要强调资产，而资产往往与核心密不可分。

在“低利率 通胀”的大环境下，城市核心的塑造其实是一场持久的资产保卫战，关乎许多人的切身利益。

已经非常明确的趋势是，只有国家、城市和板块里的中心资产，才是真正的未来优质资产。而叠加了国家中心城市（申建中）、北岸核心区的资产，更是对抗通胀和低利率的优质武器。

也就是说，在高新区，未必处处都有投资价值，只有把行政、金融、交通、配套、环境等优质资源集中于一体的区域，才具有明朗的前景。

而说起高新区的核心，无论从哪个角度分析，都当属智力岛无疑。这个四面环水、自然环境极佳的核心岛，是高新区的心脏，她串联起城阳白沙湾、东片区、西片区和红岛湾四大板块，是城市发展的轴心地带。

高新区有无数个十字路口，却只有这一个轴心。

过去的高新区，一直缺少一个明确的中心区域。人们的投资目标也是极其分散甚至是盲目的，很多人轻信一些开发商的许诺，追逐不切实际的教育、医疗、商业资源，这种思路本来没有错，但资本的功利性决定了很多宏伟的规划只能停留在沙盘上。

这个现状，要改写了。

智力岛成为高新区配套完善的商务、办公、生活核心区，基本可以明确，不管是从辐射能力、配套成熟度、产业聚集程度，还是生活便利等等方面，目前这个区域，都名副其实。

因为她既能带动中东片区，又能辐射南部片区，还处在红岛、上马、流亭的衔接位置。

特别是，随着板块周边中欧、世茂片区的成熟，鲁商、世茂52 的建设推进，这里商业配套的集中程度会越来越高，虹吸效应也会更加强烈。

这样的城市资产，自然会是优质的选择。

Part 4丨肆 智力岛的新未来

如果说，高新区是青岛的未来，那么智力岛就是高新区的未来。

智力岛不仅是高新区的政治中心、金融中心，未来还将成为城市新地标的所在地。已经落成的创业大厦、凯丰广场，成功“复活”的雨润项目，即将开建的科创大厦，包括规划中的双子塔，都预示着这里是高新区独一无二的黄金区域，说她是高新区未来的“曼哈顿”，一点都不为过。

在智力岛的最中央位置，一期已经落成的海尔产城创·国际广场项目巍然矗立，傲视群雄。她占据了智力岛独一无二的核心位置，是核心中的核心。

海尔产城创·国际广场立鼎中央智力岛内，高新区管委旁，拥揽商政双核优势，项目将打造城市商务新地标，可坐享高新区多重发展红利。

国际广场绝对不是孤立存在的。中央智力岛内布局农业银行、建设银行、民生银行、交通银行、工商银行、青岛银行六大金融配套；肯德基、乔记渔庄、本家韩国料理等餐饮配套；近邻创业大厦、奥体中心、国际会展中心、亚洲伊甸园与方特梦幻王国围合；市民健康中心、城阳区第二人民医院、青岛市红岛人民医院等为生命护航；毗邻鲁商银座、华润万象汇、奥特莱斯、晶岳广场、利群广场等商业综合体。多种高端休闲场所，全系醇熟城市配套，一站式悠享休闲生活，多维生活配套让生活多一份可能。

可以想见，未来的高新区一定不再是虚幻和空洞的代名词，而是宜居宜业、宜学宜游的城市新空间。而作为城市未来中央商务区的智力岛，将承担起片区“大脑”的职责，以点带面，发挥龙头和赋能的作用，打造城市新地标，成为彰显高新区文化魅力的活力中心。

时间能印证美好。

对高新区和智力岛来说，一切美好都值得等待。

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