这些地段的房产买完你一定会后悔（这几个地段的房子买到就是亏）

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提问：户口和社保在高新区，由于只有一年多，新房摇号难进，想买套二手房，总价一百四十万，看了两个小区，交大万通格外和长虹和悦府，那个小区更好，另外你们有更好的建议买那个小区？

回答： 如果你的预算是140万左右的话，在高新区确实基本没法买新房了，但是从资格来说，青羊的长虹和悦府和武侯的交大万通格外也的确是可也买到的。 交大万通格外整体的板块是相当成熟，楼盘林立，地铁环绕，什么都是刚刚好，但什么又不是很突出的优点，是一个比较适合求安稳的，求自住的群体，板块本身热度一般，已经进入了老化阶段，下一步就是走神仙树、桐梓林一带的路子，如果你是寻求自住属性，然后偏向于南门生活工作的话，我认为它的性价比其实不低，单价只要2万出头，就能买到一个南门套二，已经不好选了。周围的维港、丽都世家A区也是比较类似的概念，可以一并看看。 长虹和悦府则在西三环外的外光华板块，整体来说板块的热度是比较高的，加上青羊的重心往这边发展，地铁、商业、产业和医疗等资源都逐渐配齐，是一个比较有未来的区域。长虹和悦府房龄比较新（相应税费高一些），整体价格体系和交大类似，稍高一点，也十分满足你的预算，适合于偏重板块成长性，适合年轻人，然后主要的工作和生活圈子在西门的购房者，周边的东原时光道、保利香槟光华、光华逸家等也都是类似的产品和概念，可以一并看看。 一个侧重自住，一个看重未来，所以说两个小区或者说两个板块，我认为都是比较好的，主要是看你侧重哪些点，或者说你的气质需求更符合哪个板块然后就选择哪个。

提问：雕叔你好！投资一些成都市区老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，也可以出租。成都哪个板块适合赌拆迁呢？谢谢！

回答：哪个板块都不适合博拆迁，有多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能赶上拆迁。 首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。 如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？ 眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？ 恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。 风烛残年的老房子，耗子蟑螂满墙爬，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算出租流动性相对好些，但始终还是不受人待见，最终出手还是要牺牲价格来获取流动性。 再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

提问：请问帮忙分析龙潭寺TOD龙潭九章与二仙桥的新希望万科知园各自的优劣呢？谢谢！

回答： 龙潭九章的优点是产品好，价格低，近地铁，缺点是地段偏僻，其他配套较差，板块成长性一般。万科知园优点是地段好，品质好，地铁环绕，综合配套好，缺点是单价稍高，有返迁户等，而且普通资格还不好抢到。 详细说下龙潭九章吧，整体来说我的一句话评价就是有且仅有地铁配套的改善洋房，类似睡城概念。 意思是从产品上来看，的确是当下流行的改善的纯洋房产品，很多楼盘都做不到这种纯洋房，而是至多高低配，不分区，所以未来它的纯粹度是要打折扣的，而龙潭九章这类完全是东西、南北通透的纯洋房，当今并不多见，大家都很认可。再加上价格上的确还算是比较有吸引力的，可以说虽然是清水，但是单价和总价并不高，门槛在200万级别，现在在三环内选个靠谱点的高层都很困难。 九章的确比较适合有改善需求，但是预算又不太高的佛系群体，你对号入座下。是不是一定要改善，是不是预算只能卡死200万级别了？ 只能说需要取舍，看你侧重点，当下它的周边配套是不咋地的，或许在5-10年内都不会有明显改观，这导致人气也会迟迟上不来，类似一个燕郊的，仅有地铁的睡城概念。 从配套上来看，等交房的时候地铁也差不多开始运营了，所以地铁概念无需重复，有地铁，去主城，去上班，都非常方便。但是TOD概念下的产业、商业、人气的汇聚，并不会很快很好地呈现，甚至是比不上龙潭寺老城区的，这一点务必要有心理准备，至于铁路什么的，倒没有实质性的噪音影响了，这里是安静不吵的大环境，铁路只是切割了板块，使得交往沟通往来，除了地铁，困难一些。 也就是说，短期内周边的几个次新二手房你也看得到，仅靠零散底商维持商业氛围，远一些的购物生活需求要到龙潭寺，压力还是比较大，九章会重蹈覆辙。 所以整体来说呢，如果你需要自住，而且特别看重洋房产品，且不在乎短期人气、商业的配套不足，那么佛系一些，住在当下也未尝不可。自己去上班的话，也可以依靠地铁，整体还是方便的，但是商业就得靠某宝某多了。 再说万科知园，我们就简单说下，新希望和万科当年联合拿地开发的二八板块，成本不低，但却是成都首个呈现的双限地（限地价、限预售价）产品，吸引了很多人的关注，大家也对此寄予厚望，开发商在尽量压缩成本的时候，也保证了楼盘产品的质量。该楼盘位于二八板块，是目前成华区比较热门的区域，周边有已经建成的7号线和在建的17号线穿插而过，交通是真的好。 但是开发商设定了个别大户型较低单价，想以此来拉低所谓的均价，因此其余的高层和洋房的价格偏高于预期的2.1万设定。所以高层的总价逼近了300万，而洋房的总价也达到了340万之多，对预算稍低的购房者来说，是有点失望的。 此外万科知园的高层有较大比例的返迁，部分两梯四户的高层产品，每层1户是商品房，而其他3户是反迁房，引发了大家吐槽。还是需要你多番对比。

提问：听说鹤岗几万就能买一套房，国内还有房价这么低的其他城市吗？

回答： 像鹤岗这么低的不好找，但确实也存在不少房子“白菜价”的城市。甘肃玉门、云南边境等地方，单就黑龙江省来说，很多城市的房价都挺低的。比如离鹤岗不远，有个叫伊春的城市，在这个地方，一套下来五六万的房子也有背负着沉重房贷压力的人或许不解：对于先后经历了两轮暴涨的中国楼市来讲，为何还存在如此便宜的房价？ 其实看下来，这些房子“白菜价”的城市，无一不是经济增长缺乏动力、人口持续净流出的“收缩型”城市。有些地方可能花了几十年的时间提高了城市化率，人口纷纷从农村流向省内的城市。但当越来越多的人口流入城市，但是城市又没有重要的经济支撑，或者原有的支撑逐渐消耗殆尽的时候，大家就都面临着无活可干、无钱可挣的局面。 越来越多的人口向经济比较发达的城市流动，也就成了一个必然的事实。人口一直净流出以后，城市的经济就更没有希望了。更没有希望，年轻人就更不想回去了，即便学成回去，恐怕也没有什么用武之地。由此，形成了一种恶性循环。 拿鹤岗这个城市来说，它原来其实是个以“煤城”而名声显赫的资源型城市，早已完成了高度的城市化。 但这个城市的经济结构太单一了，当所依靠的资源逐渐枯竭，城市也失去了向前发展的动力，资源枯竭型的城市，除了鹤岗以外还有很多。都逐渐变成一个十几年来人口持续净流出的落寞小城。

提问：最近建发央著和西派金沙都将开始登记，看下来两个产品好像整体差不多。我更喜欢西派的装修风格，但登记时间，央著在前，西派在后。现在担心不参与央著的摇号，西派也没买到。 请问雕叔有什么建议吗？另外，综合对比，雕叔更看好哪个呢？原因是什么呢？

回答： 西派此前也预售多次，但是顺销了，去化很不理想。而我们预测建发央著的去化会好得多。 西派主要有两个卖点，一个是产品好（但是现在哪家的产品不好？不改善？），另一个是对口实小（虽然号称同一法人，但毕竟不是本部，而且小学好，对口初中一般）。 但是西派处于的楼市基本面比较恶劣，在三环外侧，临近金牛，缺乏人气和地铁商业等配套，注定是孤岛。 就这一个缺点，就赶不上央著了，央著虽然远离三环，但整个板块的配套是丰富的，楼盘林立，人气旺盛，产品也还不错，而且周边有泡小和草堂，相比来说和实验分校相差不大。综合来看，央著更值得去摇号。

提问：雕叔您好，新人首问:刚刚卖掉西二环一套二，想置换大点的房子，普四资格，总预算350万左右，最近看房越看越绝望，资格不刚，预算不高，想改善感觉太难，又不敢一直等下去，担心最后换个寂寞，目前勉强有如下想法，请雕叔帮忙分析参考。 1.首钢璟辰里高层和华润时代风景洋房，这两个项目麻烦从地段、产品、未来增值空间等方面，综合分析比较一下，华润时代风景属于二圈层，会不会相比二八板块有发展局限性? 2.原小区龙湾半岛居住很舒服，也习惯，目前里面也有很多四房二手房可以选择，请问相比上面两个产品，值得考虑选择吗？如果选择，再过段时间下手是否有机会捡漏？ 3.就我目前的预算，除了以上想法，还有哪些地段哪些楼盘可以选择?新房二手房都可以考虑，主要是自住，当然也希望未来可以有增值空间。 4.目前买房是好时机吗？下半年会是什么样的走势呢？谢谢！

回答：你好，作为普四的确只能看一些顺销的，不那么热门的楼盘，这一点我们能认清现实，从实际出发就好。 1、首钢在二八版块，地铁是丰富的，产品是刚改的层级，这个楼盘地段的二八版块是比较热门的区域，周边开发商众多，市场的预期，大家的期望值都比较高，我觉得应当是三环内普通上车最好的区域了，从产品看是高层哈，这一点如果你的预算就300左右，我觉得还是很不错的选择，至少是刚刚好的，从单价看两万五六，比周边的二手房相差不大，属于还可以的，未来看涨到3万，问题不大。 时代风景地段差一些，但是产品更强，是洋房。时代风景处于十陵，是二圈层这一点来看教育是比不过成华的，商业目前也不如，地铁的话可以说勉强打平，然后产品赢过首钢，它的洋房产品，价格段差不多300-350万，单价两万四五，你的预算也是比较合理的。 所以总的来说，首钢地段好，产品差，华润地段差，产品好，此时就看你内心侧 重点是什么了？ 你是想去改善，所以如果入手一个首钢的高层的话，怎么谈得上改善呢？所以如果要自住舒适性，我觉得华润更加偏向改善，但是从大的版块未来发展动力，教育等配套资源，我认为首钢还是优于华润的。 你选的两个楼盘正好是半斤八两，不过也正好是适合你预算和资格的楼盘，不能预算一定的情况下，啥都要，既要改善又要未来，一定要有侧重，要坚定内心最初的想法。 如果是我个人的话，我可能会选择更具有未来性的首钢，看重版块的价值，暂时放弃改善的想法。 2、龙湾半岛的确很不错，但是房龄大了，后期的流通性是欠佳的，除非你再买就是纯粹图自住的舒适性，也不寻求以后转手了，升值了，那么才可以考虑哈。如果一定要买的话，当下进入了楼市下行期，我认为年底到明年初出手，是比较合适的时机。 3、作为普通你要自住的话，我觉得还是可以侧重于主城地铁的那种，比如华润二十四城、华润时代风景，这些都是不错的自住楼盘，另外类似的还可以看十陵地铁洋房比如佳兆业珑樾壹号，但是门槛稍高。 4、当下买房要看新房还是二手房，新房现在遇到合适的楼盘了，入手是没问题的，这个一直都是及早上车及早好，降价的可能性很小，二手房的话则如我前文所述，建议可以年底到明年初入手，二手房指导价的威力已经显现出来，市场比较低迷，成交低，价格也低，可能是一个比较好的时机。

提问：雕叔你好！外地人，纯投资需求，计划300-350w，已经买高新区社保两年。请教雕叔几个问题： 1. 二手房指导价出台，二手房价格肯定会慢慢回调，那现在应该继续选择落户摇号新房，还是等年底开始慢慢淘二手房呢？（新房落户摇号需要时间和机会成本，淘二手房同样会花时间花精力） 2.如果选择落户，应该落户哪个区呢？锦江区很成熟但新房少，高新区最有前景但新房少刚需多怕进不了摇号池，天府新区有潜力但有待时间考验，成华区学区较弱但有空间。打算在以上四个选择中选一个，您建议哪个呢？ 3. 目前成都房子面积越来越大，总价也越来越高。投资的话，您建议选择买多大面积？期待雕叔的建议。

回答：你好，作为纯投资的话，预算刚好不多不少，目前高新社保满2年，如果搭配高新户口，那就是高新刚一了。 1、二手房价格整体来看是会有所回调的，对卖家来说再涨的期望值不高，对买家来说贷款的比例受限也不爽，这是一个两难的问题，但是说要回调到一个非常低的段位，纯粹的就是对买家绝对利好，那也未必，所以光下赌注淘二手房，也是不切实际的。建议是两手抓，一手新房，一手二手房，可以同时考虑的。当然新房落户的时间成本就不说了，主要是机会成本，比如你原户籍的户口是否很重要，是否很难迁移到成都来，是否要留着在本地准备着手当地的房子，这个要自己考虑好利弊，如果觉得可以迁户口的话，那么我支持迁过来，刚一的战斗力，瞬间打响。 2、当下你是高新区社保，当然如果是代缴的话，应该是可以转移到天府或者锦江、成华的，如果再搭配你落户到相应区，那就是该区域的刚一资格，这个比较好操作，自己处理流程哈。但针对你350万的预算，锦江几乎没有，而且开盘节奏很慢，高新次之，但是节奏也很慢，还不容易抢到，这两个建议放弃。 最后就是成华和天府新区，两个区域的新盘都比较多，比如成华的IN天府，天府新区的天府公园未来城都是代表性的刚一轻松上车盘，但是要看未来空间和大家的认可度的话，我觉得天府当下虽然比较荒，但是针对地买秦皇寺、兴隆湖等核心区域，问题不大，所以我更站队天府新区。 3、是的，成都新房面积大，单价高，总价高，投资的话，考虑到144的普通和非普通界限，我建议尽量入手110-144平的面积段，如果是特别优质的地段和户型，可以适当放宽到100-160平左右。

提问：雕叔老师好，我现在是全成都的普通资格（社保在高新南，户口在双流，名下已无房产，但有交易记录，有必要可把户口迁往市外再人才落户回来），预算500万，看了陆肖凤鸣九天、武侯金茂府、人居九林语，主要需求自住加投资，以自住为主，请问这几个盘改如何排序？另外如果考虑天新和高新的新房的话还有什么满足条件的盘推荐？望回复为盼。

回答：普通资格，一般不讲究顺位度，但是很热门的话还是需要讲究顺位排序的，也就是说你要去稳打稳扎的话，建议可以弄个户口 社保的形式，成为楼盘所在的普一这类资格。 你的预算和上述三个楼盘定位还是很匹配的，我们觉得产品其实都还是比较类似，都是各自板块里的高端代表之作，此时板块的成长性又显得十分重要。 因此我们比较推荐陆肖TOD的麓鸣九天，这个盘主要是产品形态丰富，如果能入手一些大平层，我觉得还是很值得的。 其次可以考虑人居九林语，东客站板块趁着东风和主城攀成钢等核心区域的外溢，加上大量的可开发地块，未来实力不容小觑，或将成长为主城区未来的城市界面担当。 最后再看武侯新城的金茂府，产品不多说了，除了漂亮还是漂亮，价格段也适宜，就是地段虽然一直自诩豪宅板块，但是缺乏豪宅的基本面，有航空噪音，有一街之隔的破破烂烂，也有背离向南向东的城市方向，这个板块算是毁誉参半吧。 排序就是这样的。 另外，从买得到的角度来看，天新高新楼盘确实很少符合你的综合条件了。 新川的金隅金成府段位更低一些，也很抢手；华宇大发御璟云玺体量很小，是当年的楼王，板块没有新川核心区那么纯粹那么新。 天府新区也是很热门的，目前来看并没有什么合适的，有的话作为 普通 ，也很难入手，只能偶尔尝试捡漏，比如兴隆湖的德信弘阳湖畔云璟。

提问：雕叔您好！由于预算不多，想控制在200W左右，还是没买到合适的房子，今天有中介推荐大丰万科润园，去看了一下，项目清盘阶段，看了一套10楼120平2梯2户的南北通透户型，精装带地暖新风，总价190W，就是感觉位置稍微偏了一点，然后学校也一般，由于资金有限特纠结，请雕叔帮忙分析一下，值得入手吗？谢谢啦。

回答：那个地段在没有接触北门或者说带有既定偏见的人来说，的确是偏了点，但是要自己不带有偏见，而且自己实地去考察了的话，这个地段其实还是很不错的，产品就不说了，不论是洋房还是装修还是价格，都是挺好的。 然后就是周边的综合配套，学校临近北星小学，当下肯定比不上五城区，但是下去都是些年轻人，所以未来的成长应该不成问题。地铁的话，距离5号线较远，但是周边有在建的27号线，还是很方便地进出三环内。 然后商业的话，不远处就是绿地城等商业体，人气还是很足的，如果你特别看重新房、楼盘品质，而且愿意在北门生活工作的话，我认为还是挺不错的一个选择。

提问：雕叔，问一个小白的问题，一直都没有搞懂。关于社保时间长短对摇号的影响。 比如在买新房摇号的时候，进入复核名单的最后一位为刚二零社保。复核顺序有什么作用呢？（热门楼盘经常有人对这个顺序有异议）能对摇号选房顺序产生影响吗？ 那么这时候进入复核名单的所有刚一刚二的摇号几率都是一样的吗，只要根据编号所对应的摇号顺序进行选房就好吗？那么是不是社保时间长短只是用来作为复核顺序，并不是有提前选房的优势？感谢解答！

回答：复核顺序是按照社保和顺位度来排序的，排在前面的3倍人防比，比如预售100套，按照顺位度和社保时长排在前面的300人就可以进入摇号池。 这只是第一道门槛，只能说顺位越高，社保时长越长，越容易进入摇号池，但是万里长征只是第一步。 到了摇号池的300人，这个时候就不看你顺位度了，而是所有人一视同仁，盲猜，300里选100人，这个时候有可能刚一18个月的，摇不中，反而刚二0个月的摇中了。 所以到了摇号的这个第二道门槛，并不会依据你顺位度和社保时长来排序，优势仅仅表现在第一道门槛。

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