旧楼安装电梯有哪些要求（老旧楼房装电梯必须要搞明白的八件事）

老旧楼房装电梯，本是件方便居民生活的好事，但处理不好就成了影响邻里关系的导火索，或者成以后几十年的闹心事。因此，在加装电梯前，业主们应当有清醒理性的头脑，在平等、协商，自愿、公平的原则下至少搞明白以下八件事，然后再付诸行动也不迟。

1.法律依据问题。首先是业主的权益保护和平等自愿原则，《民法典》293条规定很清楚：“建造建筑物的，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风，采光和日照。”这是法律对业主享有的既有通风、采光和日照权的保护，如果加装电梯有违此规定且相邻业主明确不同意，则不能安装。同意与不同意/反对，都是业主自己的法定权利，任何组织和个人均无权干涉或强迫（《民法典》第三、四、五、六条规定很清楚）。同时因为加装电梯属“新建”（从无到有）工程项目，并非有关判决案例依据的《民法典》第287条第一款第七项：“改建、重建建筑物及附属设施”（改变原有建筑物形状或推倒原有建筑物并重新建设），因此也不适用相关“三分之二以上”、“四分之三以上”的规定。二是工程建设项目施工规范，这个必须到当地城建和规划部门办理相关手续（具体要求可咨询这两个部门，不在此赘述）。法律问题的核心是，只要有相关业主不同意或反对安装，则后面的事就都不存在了。

2.产权归属问题。这个问题相对简单明了，因为装电梯是业主的自主行为，资金由业主共筹，所以，产权自然属本单元全体业主共有（有的地方政府给予补贴，要看地方政策有什么要求）。既然产权归全体业主共有，那么，由此产生的所有的责任、义务和利益也自然由全体业主共同承担和享有。

3.安全责任问题。安全责任至少包括两个方面，一是加装电梯因施工设计、质量和施工过程中造成的以及以后运行当中出现的房屋结构损坏。二是电梯运行当中出现的倾斜、倒塌、漏电、冲顶、落底、被困等造成的人身伤害。施工过程中造成的损坏责任可以在安装合同中明确由施工方承担，运行过程中的责任是全体业主筹资购买责任险，还是业主自行承担？业主们有没有能力承担？电梯使用若干年后出现的房屋损坏，比如地基下沉，墙体开裂等责任谁来承担？怎么承担？谁来鉴定划分、责任？

4.拆除风险问题。这个问题业主们往往容易忽视，认为施工手续、技术规范等都是经过政府主管部门批准备案的，不会存在拆除问题。其实拆除问题也有两个方面，一是因加装电梯可能造成危房的，（这是绝对不能排除的风险，加装电梯必然影响原有房屋的结构、承重和平衡），政府为了保障业主安全而要求拆除电梯、加固房屋，甚至要求拆除危房的，后果谁承担？费用谁承担？合法权益谁维护？二是若干年后如果政府主管部门认为加装电梯属违建物的（不要认为这是耸人听闻，这几年有的地方搞的违建专项拆除整治，是不是头面人物？是不是手续不完整？），谁来拆除？谁来恢复房屋的原有质量和状态？费用谁承担？

5.业主变更问题。房屋买卖是业主个人的权利，而且相关合同只是新老业主间的双方协议。如果老业主在出售房屋前有未尽责任和义务，如果新业主不认同或不愿履行原有业主的共同协议等问题，谁负责解决？如果涉及民事纠纷或诉讼事项，谁来代理？费用如何分担？

6.运行管理问题。日常运行管理包括有关费用的收取、报检报修、卫生保洁等内容，如果没有与小区物业签订代理服务协议，谁来负责？

7.费用分摊问题。费用包括施工安装、日常运行（电费、年检费、保洁卫生费）、维护维修（电梯厂家的质保期一般为一年半，有的地方要长一些，此后的维修费用由业主自行承担）、大修（电梯的寿命一般为15年左右，经更换有关部件并鉴定合格后可继续使用）和可能的保险费、赔偿金、补偿金（如果有业主提出的话）等。这些费用都涉及如何分摊、如何筹集、如何管理、如何使用、如何监督等问题，是否协商一致？

8.违约责任问题。各业主、有关负责、协调人，如果不能按照约定履行管理、协调责任和应尽义务，甚至造成电梯不能正常运行时该怎么办？各业主如果不能按照约定承担房屋损坏、运行安全等风险责任，该怎么办？法律责任怎么承担？谁来担保？用什么担保？有没有能力担保？即是法律都支持你，将来都是老头老太太了，谁有时间、有精力、有体力来扯这些闹心事儿？

以上八件事，实际上包括两个方面的内容，一是加装电梯及其运行管理的费用，二是电梯运行管理的方式、内容、责任和义务。只有把这些问题都想明白、讨论透彻并形成有法律效力的书面协议，才可能保证电梯安装的顺利进行和正常运行，实现加装电梯的美好初衷！

【文章作者原创，相关图片来自头条和百度】