保全房子后要申请执行吗（工抵房这样办手续）

【本期说法律师】山东齐鲁（枣庄）律师事务所专职律师 郝磊

什么是工抵房？

在执行异议相关诉讼中，经常会出现工抵房被法院强制执行的情况，所谓工抵房，是与工程的发包方或者承包方提供劳务或者材料或参与施工，接受一方无钱支付，用建好的房屋来折抵工程款的情况，俗称工抵房。

工抵房容易遇到这样一种情况，就是工抵房因工程无法满足办证或备案的条件，一直处于发包方名下，但是房子早已交付，由于开发商涉诉，开发商的债权方，依据不动产登记之物权效力，查封了抵账房产，造成工抵房被执行的风险，直接侵害了接收工抵房单位或者个人的利益。

面对此种情况，工抵房占有者向法院提出案外人执行异议，法院往往以没有签订书面的房屋买卖合同或者因抵账，不能视为支付了房屋价款而驳回诉讼请求。在抵账过程中，往往是开发商或者建筑商向债务人出具一个抵房协议或者只开具一个收到房款的收据，由于凭证过于简单，不能反映房屋的完整买卖过程，在诉讼过程中往往不被法院所认定。

接收工抵房应注意以下几点

近期，最高法判决的一个案例，给此类案件进行了一定的指导和规范。判决案号为（2022）最高法民再212号，该案件认定了完善相关手续的工抵房是可以排除执行的。在此，郝律师根据实践经验总结接工抵房房需要完善的相关手续：1、保存原始的工程合同和相关资料，用于证明抵账款产生的真实背景和原因；2、签订书面的结算协议，用以证明欠付工程款金额；3、签订书面的房屋买卖协议，协议中房款的交付要叙述清楚，使用什么工程款折抵，折抵多少金额；4、要求债务人开具收房款收据及发票，用于证明工程款折抵完成；5、占有房屋应保存证据，留存房屋交接清单，办理水、电、燃气开户，并在占有房屋后拍照片或者视频留存证据；6、在购房协议中明确或向开发商沟通，什么时候能办证，第一时间通知债权人，保存相关记录；7、在购房合同中约定，如抵账房如因债务人原因被查封，债权人诉讼所产生的律师费、差旅费等费用由债务人另行承担。满足以上几点，工抵房就基本可避免被他人执行。在工抵房再次买卖的过程中，也要办理完善的手续，才能避免钱房两空的情况出现。建议在实际的操作过程中还是要咨询专业的建设工程律师来保障权益。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

附参考案例全文：