广东珠海房价未来5年走势（房价却全国第十高）

现在提到珠海，就不得不提到珠海的房价。在今年9月份公布的全国房价中，珠海的房价就高居全国第十！均价27031元/㎡，环比增长5.29%，同比增长14.0%，不得不说，这个数据是挺惊人的。尤其是最近全国楼市低迷，大部分重点城市（包括上广深杭）的房价都在跌，而珠海楼市却仍然一路高歌。

作为一个“看似平平无奇”的城市，其实珠海的高房价和涨势是受到不小的争议的。那么珠海房价的争议点在哪？房价究竟合不合理呢？今天我们来分析分析。

珠海人口确实不多。但珠海人口少，不是因为珠海经济落后、发展慢，而是因为国家限制了珠海的人口和城市建设发展将近20年。

2003年，国务院出台了珠海市城市总体规划，里面白纸黑字得写明，要严格控制珠海城市的人口和用地规模：到2020年，主城区居住人口要控制在101万人以内，建设用地要控制在85平方公里以内。

不过近年，随着粤港澳大湾区规划出台，珠海优越的战略地位愈发凸显，定位也从“小而美”转向了“大而强”。

所以从2017年开始，珠海的人口就爆发了。当年，珠海常住人口增速从以往的1%、2%突然提升至5.38%。18年到20年，珠海更是每年都保持7%以上的人口增速，连续三年蝉联全国第一。

这个增速妥妥的就是一线城市的水平，可以看出珠海的发展潜力巨大。如今珠海最新的人口规划是——2025年达到300万，2035年达到500万。如果按照目前的增速发展，要实现这两个目标，简直就是轻而易举。

有句话说得好，不谈人均谈总量，就是耍流氓。珠海人口少，总量上不去其实很正常。我们不妨来看看珠海的人均gdp是多少。

数据显示，2020年，珠海人均GDP为17.24万元，全国排名第六，广东省内仅次于深圳。

我们知道，珠海除了格力、美的以外，是没有什么特别大的知名企业的，所以这也说明了珠海的人均创富能力还是相当强的。

同时，珠海的人均可支配收入也非常高。

如果我们把人均gdp、人均可支配收入和全国房价排名这三个数据结合来看，就会发现像苏州、南京这些人口在千万左右的城市，房价也比3千万人口的重庆要高得多。所以说，比起人口总量，人口质量更加重要，有钱人喜欢扎堆的地方，房价往往也都比较高。

珠海是个比较特别的城市，除了本地的常住人口，来自其他城市的人群也是其非常重要的购买力来源。数据显示，珠海购房群体中，外省占比55.5%，广东省内占比44.5%，其中本地人的购房占比仅15.9%。

由于珠海宜居和靠近港澳，所以买珠海的北方人和港澳人特别多。当然了，珠海的海景豪宅也很多，所以全国各地的富豪也喜欢在珠海买房度假。那么这类人群不是炒房客，是实实在在喜欢珠海、想在珠海长住的人。

另外，随着粤港澳大湾区和横琴粤澳深合区的发展，看好珠海的投资客也是不少的。那么现在珠海的投资热点板块，基本都是刚进入“状态”，最快的也要3-5年才能真真正正地兑现价值，所以投资珠海的人基本上都是中长期持有，和所谓快进快抛的炒房客是有一定区别的。

所以总的来说，不应把珠海的外地购买力视为泡沫。我们也可以看到，外地客户占比比较高的这些城市，房价水平基本上都是全国比较靠前的。

通过人口增长、人均gdp、人均可支配收入、外地人购房比例等等这些数据，我们可以发现，虽然珠海目前的常住人口不多，看似平平无奇，但实际上爆发潜力巨大。所以，珠海现在的房价很合理，并且以后还会更加惊人。