降低房地产持有成本（房地产建筑减碳需破局四大痛点）

从我国提出2030年“碳达峰”及2060年“碳中和”的目标后，如今已满两年。作为“碳排放大户”的房地产建筑行业，过去几年，在减碳方面的政策、标准、技术等领域做了哪些工作？取得哪些进步？又存在着哪些难点与痛点？

根据中国建筑节能协会发布的《2021中国建筑能耗与碳排放研究报告》显示，2019年，我国建筑全过程碳排放总量为49.97亿吨二氧化碳，占全国碳排放的比重为50.6%。可见，实现“双碳”目标，房地产建筑领域是至关重要的一环。

在政策支持下，各大城市以及企业积极探索碳中和社区、近零碳排放区的建设与改建。图/IC photo

这两年来，我国住建领域从上至下、从政策指引到具体实践层面，积极持续推动节能降碳、绿色转型。

在政策方面，2021年10月份，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推动城乡建设绿色发展的意见》。今年3月，住建部发布《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》，明确提出九大任务和具体目标，包括到2025年，完成既有建筑节能改造面积3.5亿平方米以上，建设超低能耗、近零能耗建筑0.5亿平方米以上，装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到30%。

今年4月，国标《建筑节能与可再生能源利用通用规范》实施，明确要求新建、扩建和改建建筑以及既有建筑节能改造均应进行建筑节能设计。

6月30日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委联合印发《城乡建设领域碳达峰实施方案》，提出2030年前，城乡建设领域碳排放达到峰值的总体目标，并从全面提高绿色低碳建筑水平、推进绿色低碳建造、构建绿色低碳转型发展模式等多方面给出了降碳路径。

除了政策支持外，各大城市以及企业在低碳建筑方面，积极探索碳中和社区、近零碳排放区的建设与改建，诸如在北京副中心，建成一批近零碳排放楼宇、社区和园区示范项目，其中建成全国能源行业首个近零碳（能耗）项目——副中心智慧能源服务保障中心，综合能耗降低超过70%。在上海，首个零能耗建筑试点项目——“上海璀璨城市综合楼”，能源补充来自于光伏屋顶和幕墙，实现发电量和用电量自给自足。在深圳，率先探索建设近零碳排放区试点，大梅沙社区成功入选首批试点项目清单。此外，张家口低碳奥运赛区和雄安新区“近零碳区”开展试点。

从企业层面来看，对于绿色低碳建筑的探索已有多年，多家房企从建材安装、施工技艺、技术创新、运营体系等多维度，打造绿色建筑、智慧建筑、低碳建筑等等。随着“双碳”目标的提出，越来越多的房企在ESG报告中披露节能减排等方面的做法、成效。同时，部分企业走在减碳领域前列，全面推广绿色建筑、研发并落地超低能耗建筑、打造绿色供应链。

仲量联行零碳研究中心首席分析师、战略顾问部董事张宇对新京报记者表示，目前房企的减碳行动是在以往已实施的节能技改工作基础上向低碳化过渡，节能降耗和绿色低碳技术两者结合，同步推进。同时，上海、深圳等地开始探索建筑运行阶段碳市场交易机制，以碳资产为基础进行交易和创新的一系列管理行为，将为行业带来新的增长点。

虽然房地产建筑领域在逐步推进减碳工作，但仍有很多挑战，诸如标准不统一、实际进展缓慢、新技术成本高等痛点。

张宇进一步表示，综合考虑房地产建筑行业的宏观周期及特性，其“投-融-建-管-退”各环节仍处于向绿色低碳转型的初期，存在盈利模式不明晰、政策力度不足、技术壁垒高等挑战，因此大家尚处于观望阶段，相关低碳实践和举措并没有大规模进场。从趋势来看，房地产行业的低碳之路还有很长，需要更多科学性的规划、系统性的组织、前瞻性的部署以及政府、企业、行业组织、技术力量各方的协同发力。

房地产建筑排碳、减碳数据

新京报制图/许英剑

痛点1

标准不完善 跨部门协作待提升

“双碳”目标下，建筑领域节能减碳配套政策也相继推出，除了住建部外，国家发改委、国家能源局、生态环境部等相关部门也都发布了相关文件，分别从土地利用、城市规划、环境评估、运营管理等环节加强了与建筑相关的碳排放管理举措。不过，在友绿智库创始人、中国建筑节能协会低碳健康地产专业委员会秘书长黄俊鹏看来，目前建筑减碳有多头管理的迹象，虽然以生态环境部为主导，但是还至少与4个政府部门相关，各部门之间亟待建立协调机制。

房地产建筑行业的碳排放管理体系有待改善。黄俊鹏表示，我国的房地产建筑业“碳中和”工作尚处于起步阶段，碳排放具有总量大、强度大、运行阶段占比高以及间接碳排放占比高、责任主体分散等特点，建筑全生命周期的碳排放量涉及不同部门，若缺乏部门间协调，将会导致碳排放重复计算。因此，需建立跨部门协作机制，明确碳排放总量和减排责任划分。

除了管理机制外，在碳排放标准方面，当前国标GB51366提供了建筑全生命周期碳排放的计算方法，但将建筑建造阶段的碳排放和运行阶段碳排放合在一起考虑的方法却不符合当前建筑碳排放多头管理的现实，不利于发挥建筑规划、设计、建造和运行管理各环节责任主体的积极性。要解决建筑全生命周期的碳排放仅靠这一个标准肯定是不够的，建筑节能低碳建设和运行的标准体系亟待完善。

众所周知，碳排放核算是做好“碳达峰”“碳中和”工作的重要基础，是制定政策、推动工作、开展考核、谈判履约的重要依据。

黄俊鹏认为，目前，我国的建筑碳排放标准完备度不足，碳排放核算方法、信息披露、抵消机制相关标准亟待统一；其次，技术成熟度不高，缺乏权威的、公共的建筑碳排放计算平台，部分材料缺碳排放因子；市场健全度较差，建筑运行阶段碳市场交易机制亟待建立。

此外，“双碳”目标提出以来，厦门、深圳、珠海、成都、武汉、黑龙江、重庆等地区试点建设近零碳排放区。但是该领域并没有统一的国家标准，且各地评价标准不一。

业内人士建议，近零碳排放区不仅要有统一的国家标准体系，更要结合各地的实际情况，诸如不同区域经济发展水平、低碳发展进程、气候特征等，制定具有可操作性的评价标准与建设指南。

痛点2

技术应用不充分 成本相对较高

房地产建筑领域的减碳工作横跨建材生产与运输、建筑施工、建筑运行以及建筑拆除的全生命周期。虽然“双碳”目标提出才两年，但是我国在节能减排等实质减碳方面的技术已经探索多年。

诸如在建材生产过程中，可以使用替代燃料、发展低碳水泥、氢能炼钢等途径进行减碳。虽然建筑建造施工环节排碳量占比很少，但是装配式建筑的施工技术能够减少施工现场材料浪费和能源消耗，提高工作效率。在更为关键的建筑运维环节，降低运行能耗是关键，建筑楼宇的智能化以及光伏建筑一体化发展迅猛。

但即便如此，建筑领域减碳仍面临技术应用不充分、成本相对较高等问题。

黄俊鹏透露，目前很多新技术尚处于研发期、试用期，不是很成熟，大家不太敢用。比如二氧化碳矿化混凝土技术，通过将工业排放的二氧化碳与早期水化成型后的混凝土中胶凝成分和其他碱性钙、镁组分之间形成矿化反应，在混凝土内部孔隙和界面结构处形成碳酸盐产物，并通过填充效应、界面过渡区消除效应和产物层效应等实现混凝土的强度和耐久性改善，同时达到碳固定的效果。但是，大家比较担忧其结构的安全性、承压能力是否可行。

新技术成本较高，也会影响广泛推广和使用。“我们在给很多房地产和建材企业制定碳达峰行动方案或者碳中和战略规划的时候，发现技术是一大痛点，无法给他们提供经济效益较高的减碳技术。以光伏为例，光伏在应用层面虽说相对10年前已经很便宜了，但是相对其它被动节能技术而言仍有较大的增量成本，而其实际发电量不大、季节性和波动性等特征，导致其可用性不大，如果无法并网，就大大降低了建筑光伏的经济价值。”黄俊鹏如是说。

不过，在黄俊鹏看来，随着技术的广泛应用，新技术成本会逐渐下降。比如，被动式建筑中的三玻两腔节能窗，最开始只能依靠进口，价格很高，现在已经基本上实现全国产化，价格已经大幅下降。不过，当前规模不够大，高性能节能窗还有一定的降价空间。“成本随着规模的增加，会慢慢降下来。比如日本大力推广的家庭氢燃料电池，其热利用效率高达95%（普通热电厂仅为45%左右），而价格已从推广初期的数十万人民币，降到目前6万元左右一套。”

此外，客观来看，降低新技术成本也面临着另外一个现实挑战——目前我国的房地产已经逐渐进入存量时代，新建建筑规模的增长有限。“可能不一定能够像前几年那么快速、规模化的应用技术，成本下降速度会比较慢。”黄俊鹏表示。

痛点3

房企减碳动力不强 市场需求有待激发

“双碳”目标提出以来，具体到企业的实操环节，减碳意愿如何？

友绿智库根据企业官网以及ESG报告等公开资料整理的一份数据显示，2022年，新增7家房企参与碳披露，销售额百强房企仅9家暂无碳数据。这意味着房企主动披露碳排放数据的意识增强。

“比较领先的房企已经在开始做碳规划。我们今年立项的房企碳中和评价导则标准，现在参与的房地产公司已有30多家，都很积极，说明大家十分关注减碳这件事。”黄俊鹏如是说。

张宇也表示，大多数房企的减碳意识本身还是非常强的。自“双碳”成为国家政策以来，仲量联行也接到了非常多来自于开发商的低碳转型顾问需求。

不过，具体的推动进展与落地实施又怎么样呢？

张宇认为，落到实施与结果本身，真正的落地执行者却屈指可数，“很大程度上，还是因为技术以及盈利模式的问题。企业除了需要肩负可持续责任的同时，还要肩负巨大的经营压力。”

的确，目前由于行业遭遇现金流阵痛，“活下去”与“保交楼”成为房企最主要的任务，而并未被要求强制执行的减碳，被排在了后面。黄俊鹏透露，去年与一家房企签订了碳盘查合同，包括技术路径的规划和设计，但对方今年表示，短期之内都没有任何合作想法，目前最大的事情是楼盘交付。

除了技术成本以及企业自身的现金流外，对企业减碳的激励机制不够以及消费者低碳意识缺乏，也让开发商没有很大的动力去推进减碳。“驱动房企主动减碳，更多需要的还是社会面低碳意识整体提升，包括政府政策、行业标准以及大众意识的觉醒。只有消费者认可了低碳的价值，传导机制才会驱动开发商有更大作为。”张宇如是说。

比如在消费者意识层面，“他们目前需要的是一个房间明亮、四季温暖、健康舒适的房间，但是低碳房子是一个碳排放很低的节能房子，甚至可以没有空调，少开空调仅靠运行新风系统就能维持较为稳定的室内热湿环境。供应与实际需求之间，并不是很匹配。市场的需求需要去激发，需要去教育消费者能够主动优先地选择低碳产品。”黄俊鹏表示，消费者低碳意识的培养，需要政府投入大量的时间、精力去进行教育。

痛点4

资金需求大 盈利模式有待破局

实现“碳中和”需要海量的资金投入，多家机构研究后均认为，其投资规模在百万亿级。国家发改委价格监测中心的研究认为，我国要在2060年前实现“碳中和”，需要在新能源发电、先进储能和绿色零碳建筑等领域新增投资139万亿元。

而在房地产建筑领域，如果根据建筑占全国碳排放约一半的比重粗略计算，在2060年之前，其减碳投资资金需求量也不少。如果仅靠政府补贴，远远不够且无以为继，持续不断的金融创新，是满足资金缺口的关键。

张宇建议，以绿色金融赋能房地产资产管理，从市场端促进更多房企实现绿色转型。目前国内各类绿色金融标准均逐步将绿色建筑建设、绿色建材生产、绿色建筑购买和既有建筑节能改造等纳入绿色产业支持范畴，同时以绿色信贷、绿色债券为代表的金融产品在绿色地产融资方面也取得了一定进展。

从市场破局来看，据中指研究院统计，2021年，房企共发行绿色债券总额约608.98亿元，同比增长1倍。2022年，境内绿色债券发行规模飙升，其中房企绿色债券发行总额为160.88亿元。

除了金融服务支持外，还需要撬动更多的社会资本，运用市场化机制，打通盈利模式。

值得关注的是，过去几年一种新的融资模式在公共建筑乃至写字楼、酒店的节能改造领域兴起——“合同能源管理”，即节能公司与甲方签订合同，节能改造费用由节能公司全部承担，甲方无需出资。节能改造后，节约下来的电费、气费等由甲方和节能公司进行分成。甲方既不用出资又能赚钱，社会资本又打通了盈利模式实现闭环管理。

不过，在黄俊鹏看来，“合同能源管理”在实际执行中有大量的不确定因素，诸如疫情下商场停止营运，则会导致合同履行受到影响。如何解决？黄俊鹏认为，需要推动建筑减碳立法，同时通过市场机制鼓励企业减碳。

新京报2022年10月11日零碳周刊《“碳排放大户”的减碳之路》。

新京报记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 付春愔

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