城市改造老旧城区（改造旧城区建设新城市）

改造旧城区 建设新城市魏志亮，今天小编就来聊一聊关于城市改造老旧城区?接下来我们就一起去研究一下吧!

城市改造老旧城区

改造旧城区 建设新城市

魏志亮

城市是人类文明的依托，更是现代社会的基础。城市状况体现了国家、民族的状态。自上世纪末，住房制度改革以后，中国的城市建设进入快速发展时期。在这一发展过程中，不仅仅是城市有了巨大的扩张，为人们提供了大量的住宅，还提高了人们对现代城市的认识。新城区的规划、建设远远好于老城区。到过很多城市，往往有这样的感觉，看到新城区一派现代化景象；再看老城区怎么如此破败？过去，受认识观念和经济条件的限制，老城区在规划布局上有很多缺陷，加之当时房屋建筑标准低、技术落后、材料品质不高等等问题导致老城区建筑抗震性能、居住体验都很差。其体现的是几十年前的中国和几十年前的中国人的生活状态。城市的现代化不是局部城区的现代化，而应该是城市整体的现代化。如果继续现在的建城模式，将资源主要投放在新城区，忽视旧城区改造，必然造成新老城区的两极分化，这种两极分化的状态一旦被固化，必将拖累中国现代化的进程，还容易引发种种社会问题。

老旧城区就是中国现代化的短板，补短板应从此处开始。换句话说，经济发展也好，社会进步也罢，无非是要改善人的生存状态，提高人的生活质量。产业升级同样需要消费升级做依托。衣食住行，住房是衡量人的生存状态和生活质量的重要标志。居住在老城区的人们好像还生活在几十年前，如何让这部分人享受到国家发展的实惠。如何发挥中国建筑业的巨大潜力为社会发展服务。 这是一个必须认真思考，认真面对的问题。

如果按照现行的模式，政府可以将一个规划区域整体拆迁，再将这块土地挂牌拍卖给开发商，由开发商建设新的项目。这种方式表面看，政府卖地有利、开发商建设赚钱、旧房主获得补偿，皆大欢喜，但其先决条件是房价不断上涨，且这种方式还可以推动房价上涨。从重庆和长沙的经验来看，稳房价对当地经济发展有利无害；反观香港房价高企造成了很多社会问题。如果要贯彻住房不炒的原则，保持房价稳定，就得有新的思路和新的模式。本文建议如下：

一、对改造区域内的旧房主不搞货币化补偿，可就地以旧换新。

二、由改造过程中增加的建筑面积销售收入补偿建筑成本。

三、由地方政府根据项目周边房价定出新房销售最高限价。

四、由地方政府按照城市区域定位制定详细规划，该规划应根据建筑容积率、区域人口密度等约束指标明确住宅、商铺、办公、公共设施等等分项的建筑面积及建筑要求。

五、由地方政府向社会公开招标拍卖项目开发权。但不宜采用价格竞拍式，建议采用一次报价加综合评价方式。

六、由中标开发商做出项目设计，并与所有旧房主签订房屋置换协议，经地方政府批准后开始实施。

七、新房面积略大于旧房面积（假设15%以内）按赠送处理，再次要求增加面积的按新房售价售卖。

八、房屋置换协议应明确每一房主的新房的具体位置及交房时间等等细节，以避免纠纷。

使用这一模式，对于旧房主而言，以旧换新，是受益者，应该会积极响应；对于开发商来说，降低了开发成本且有利可图，也应该是积极的参与者；地方政府拍卖项目开发权的收入可充实地方财政。使用这一模式将可能产生以下几个结果：

一、拆迁过程中房主不拿钱，降低了房地产对金融的依赖度，同时也降低了房地产行业的金融风险。

二、由于最高限价及开发成本的硬约束，开发商将很难获取暴利。我们不反对企业获取暴利，比如中国烟草将巨额利润上缴国家财政用于国家建设；华为公司将巨额利润用于研发为社会提供更好的技术，这样的企业就应该获得更多的利润。反观房地产行业，获取巨额利润后捧娱乐明星、将钱转移到国外穷奢极侈。中国人还不富裕，为什么国际形象却是个“暴发户”，很大程度上就是这些开发商作的。对于这样的行业使用恰当的措施限制其暴利才是合理的。

三、发挥中国建筑业的巨大潜力为社会发展服务，可为经济增速助力。

老旧小区往往在城市的核心区域，是一个城市的脸面，脸面不好看是个大问题。好的城市形象对人才和投资的吸引力会大得多。发展才是硬道理。这是考验地方政府的智慧、担当和责任的事情。