万豪并购喜达屋的形式（深度揭秘万豪收购喜达屋的背后）

什么?

喜达屋被万豪收购易主了？

H君昨晚的朋友圈被刷屏了……

一夜之间到底发生了什么？

喜达屋到底肿么了？

喜达屋出售好像并不是一日之举，

这背后到底隐藏了什么？

快看H君深度揭秘：

喜达屋为什么要“出售自己”？

喜达屋酒店集团在此前报告了今年第三季度业绩，其第三季度净收益同比下降了19%。早在今年2月，彭博社报道，喜达屋前首席执行官Frits van Paasschen(中文名陈盛福)由于酒店扩张速度过慢而离职。之后，喜达屋原总监亚当·阿隆(Adam Aron)担任过渡期临时首席执行官，并在今年4月表示，喜达屋正考虑包括出售在内的可能选项……

酒店增速缓慢，业绩欠佳成为喜达屋寻求出售的动因。据了解，喜达屋酒店集团近年来发展速度变缓。今年第一、第二季度，喜达屋酒店集团的净利润相比去年同期都略有下降。截至上周五收盘，喜达屋的股票已经较4月29日跌了14%之多。

喜达屋这次的被收购简不是出售自己，是逐步剥离非核心业务，事实上喜达屋不是从最近而是从十年前就开始实行轻资产战略，不断出售资产，十年来卖了八十多家酒店。他的战略一般来说是所有权卖掉，经营权留着，这么做的结果是喜达屋的酒店经营管理费用收入占比从两成提高到八成，总体来说还是为了削减成本提升利润。就算这么卖，实际上现在喜达屋的自有物业占比还是高于洲际、万豪、希尔顿这几家，带来的后果就是扩张速度跟不上。

其实不仅高端酒店面临入住率逐年下滑、成本上升的问题，经济型酒店也面临同样的问题，Airbnb模式的新业态冲击是其中很大一个原因。剥离资产最大好处是松口气，简单来说不用一睁眼就欠着几千人工资，资产一卖掉，经营权却留着，等于从给人开工资摇身一变成为自己拿工资。说多的没有用，喜达屋第三财季每股盈利从无发达到预期变成超过预期就是明证。

收回投资成本不是问题，尾大不掉才是问题。持有物业就需要不断负担固定成本＋变动成本，成本整体上升，利润持续下降，你说怎么办。所以前阵传洲际要买，业内人听了也就呵呵一笑。洲际自己全球七万间房，也在发愁，还买喜达屋。

喜达屋的困境也是全球酒店市场近年来发展状况一个缩影。传统业态不能说迟暮，至少也过了黄金年代，新型业态迅猛崛起，看看报表看看入住率，看看硅谷小年轻们一天到晚搞搞新意思，想想十年二十年后酒店市场会是什么样，谁家又能不打个寒颤。与汽车行业等等传统行业不能不说有许多类似之处，想想也挺有意思的。特斯拉濒死之时，奔驰拉了一把。今后如传出喜达屋入股Airbnb之类的新闻，想来也并非绝对不可能。（来源于知乎）

中国财团操碎了心，为什么最终还是没有买到喜达屋？

10月27日，《华尔街日报》援引知情人士消息称，包括酒店业巨头上海锦江国际酒店（集团）有限公司、海南航空的母公司海航集团，以及主权财富基金中国投资有限责任公司在内的至少三家公司竞标收购喜达屋。

考虑到该交易的潜在规模，为避免中国公司之间的相互竞争抬高收购价格，中国政府希望只有一家国内企业进行竞购，同时将在近期做出决定，而如果报价过高，中国政府可能不鼓励中国公司竞购喜达屋。

但是最终中方公司在喜达屋的竞购中都出局了，原因到底是为什么？

有美媒称：美国因安保等因素提高戒心，并不想喜达屋被中国财团收购

①中企在美投资巨大

事实上，中国资本对美国酒店业展开收购已经不是第一次了。

去年10月，中国安邦保险宣布以19.5亿美元（约合120亿元人民币）的价格收购纽约华尔道夫酒店。这也成为目前中国公司在美最大一笔地产交易，创下美国单一酒店成交额的最高记录。

多年来，华尔道夫酒店一直是世界各国领导人在参加联合国大会期间，美方开展各种活动的基地。

但在今年9月召开的联合国大会期间，美国总统奥巴马并未像往常那样下榻纽约华尔道夫酒店，而选择了附近的纽约皇宫饭店。

美国国务院发言人约翰·柯比拒绝在“是否担心在一家中国人所有的酒店中存在隐私问题”上透露更多。

根据德勤会计师事务所的统计数据，从2005年1月至2014年3月，中国投资者在美国购入的商业不动产总额为85亿美元，但根据CNN Money的数据，中国企业今年就已经在美国创下了约150亿美元的巨额投资记录。

②中企现在美投资超过日本泡沫时期的投资手腕

在此之前，中企在美国投资房地产的“标志性交易”包括：SOHO中国首席执行官张欣以7亿美元购入通用大楼40%的股份、复星集团斥资7.25亿美元买下曼哈顿下城的大通曼哈顿广场1号，绿地集团购入Atlantic Yards70%的股份。

一些人自然会担心，这可能会形成像1980年代日本三菱地产集团买下美国洛克菲勒中心一样的效应，疯狂购入，折损严重。

“中国商家的投资手腕还在日本泡沫时期之上。”《福布斯》杂志日文版11月2日的一篇报道用了时下热门的“爆买”一词，称中国正在“爆买”高级酒店。

就在上周，中国的商业设施运营企业上海豫园旅游商城宣布，以183亿日元（约合9.5亿人民币）收购日本北海道的滑雪度假村“星野TOMAMU度假村”100%的股权。日本媒体争相报道此事。

“如果收购了拥有瑞吉、喜来登、W酒店等知名品牌的喜达屋酒店集团，在收益方面可以预计有很大成果。”Global Real Estate董事长菲利普·芬达对《福布斯》杂志表示。

菲利普·芬达指出，喜达屋在中国国内拥有150家直营和加盟酒店，这相当于其在欧洲经营酒店的数量。中国企业（通过收购）可以扩大既有的网络渠道，也能增加国内的系列酒店数量。

凯悦集团干嘛自告奋勇“杀入”喜达屋的收购？

美国老牌酒店集团凯悦按理说是不应该插手喜达屋收购这件事的，因为虽然是老牌酒店，可是跟欲要竞价的集团相比，实力也是相对比较弱的，况且凯悦与喜达屋面临着同样的经营问题——传统经营模式已不能适应现代的快速发展，凯悦自己的问题还没解决，干嘛趟这趟浑水？

还不是因为人家美国“为阻止中国收购一流酒店（喜达屋），凯悦才自告奋勇报上了名。有人说这反映出美方对于中国的危机感。”

“如果凯悦收购了喜达屋，那就是两家美国企业之间的合并，行业势力图将会发生改变。”《产经新闻》在报道中指出，若是中企收购了喜达屋，则将超过2013年双汇以71亿美元收购猪肉加工商美国史密斯菲尔德食品公司，成为中企收购美国企业金额最大的案例。看《产经新闻》在报道的标题中就直接点出：“中企的收购意愿过于旺盛，美国出于安全保障方面考虑，正在提高对于中企收购的戒心。”

按这样看来，人家美国政府当然是不愿意中企收购喜达屋的，中企集团在美国势力不能太强啊。

万豪不是说没意愿收购喜达屋吗？最后为什么又是万豪？

商业战场上，不会玩点儿心计手段是不能好好过活的呀，你看最后的结果来，万豪显然是玩了一下心机：

今年4月，喜达屋集团的董事会表示，由于增速不及竞争对手，将考虑出售资产。该消息被传出后，两家被曝的潜在买家希尔顿和万豪国际均表态否认有收购计划。此前在接受媒体询问时，万豪也曾坚定表示，自己不想收购喜达屋集团。可16日消息发布后，他们却又说：“更大的规模可以给消费者更多选择，也能给公司带来更多收益。”

你说这是不是自己打自己的脸？不过人家可能觉得最后反正是我赢了，你管我之前说什么？难道说的话不能改吗？对吧？好吧，我们也只能说：你牛，你厉害！

还有哦，这次万豪简直爱就是顺手捡了个“热煎堆”？怎么说来着？

万豪的这次收购看似金额巨大，实际并不算贵： 因为在有中国财团感兴趣的消息传出后，喜达屋股价一度上涨9.1%，创下2009年以来最大涨幅，市值达到近120亿美元（约合763亿元人民币）。根据喜达屋前一日收盘的股价，公司的市值在 126.7 亿美元上下，收购消息传出后，还出现了直线下跌的情况。所以万豪在此次收购行动中可以说是赚了个盆满钵满！

那万豪收购了喜达屋，以后是不是叫“万达”呀？

不要想太多，喜达屋只是把酒店管理部分出售给了万豪，喜达屋还是很强大的，你看看喜达屋资本集团当前的业务线主要由以下几部分构成：

1）全球机会型地产投资，集团已累计发起了13只私募地产基金，包括9只机会型基金，2只酒店基金，2只不动产债权投资基金。

2）正常履约的不动产债权（Performing Real Estate Debt）投资，区别于集团旗下以不良资产投资为主的私募不动产债权投资基金，喜达屋资本集团透过由其管理的商业地产抵押贷款REITS公司Starwood Property Trust（NYSE: STWD）和在伦敦交易所上市的商业地产抵押贷款投资基金Starwood European Real Estate Finance（LSE: SWEF）投资于正常履约的商业地产抵押贷款，截至2014年底，这两家上市公司已经累计完成180多亿美元的投资。

3）酒店管理集团，上世纪90年代，喜达屋资本集团曾通过一系列并购和品牌整合创造了全球最大的酒店管理集团喜达屋酒店管理集团Starwood Hotels & Resorts Worldwide（NYSE: HOT）；在从喜达屋酒店管理集团成功退出后，喜达屋资本集团又在2011年成立了一家新的酒店管理集团SH Group，目前SH Group旗下有两个全新的酒店品牌，环保风格酒店1 Hotels和豪华酒店Baccarat。

4）零售物业投资，由喜达屋资本集团发起并管理的Starwood Retail Partners，管理了美国的29处社区商业中心，总可出租面积2,700万平尺，总市值60多亿美元。

5）抵押贷款证券化服务商，喜达屋资本集团透过其管理的REITS公司STWD的子公司LNR Property LLC和Hatfield Philips为美国和欧洲市场上的CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商业地产抵押贷款支持证券）提供债务违约时的特殊服务。

6）住宅业务，金融危机期间，喜达屋资本集团收购了住宅领域的大量不良资产，并以此为基础成立了3家公司，即，住宅土地投资公司Starwood Land Ventures，该公司已经在美国的3个州收购了60多个社区的17,000多个住宅地块；住宅开发公司TRI Pointe Homes（NYSE: TPH），该公司于2013年在纽交所上市，当前主要聚焦于美国西海岸的住宅开发市场；以及经营独栋住宅出租业务的Starwood Waypoint Residential Trust（NYSE: SWAY），它是在2014年从Starwood Property Trust（NYSE: STWD）中分拆出来的一家独立上市的REITS公司，当前旗下已有7000多套独栋住宅可供出租或出售。

7）地产证券投资，2004年喜达屋资本集团成立了喜达屋地产证券公司Starwood Real Estate Securities（SRES），SRES主要从事地产证券投资业务，它是一家在SEC注册的投资顾问，并于2005年发起了第一只地产证券的对冲基金Dirigo。

8）能源基建业务，2008年，喜达屋资本又成立了能源事业部，Starwood Energy Group聚焦于天然气和可再生能源的生产及传输设备投资，透过旗下两只能源基建基金喜达屋资本已累计募集资金23亿美元，完成了价值40亿美元的投资交易。

9）油气资源投资，新成立不久的Starwood Oil & Gas作为能源事业部的延伸，将聚焦于北美地区的油气资源投资。

综上，喜达屋资本集团今天的业务范围已经延伸到能源、基建、对冲基金等领域，但作为过去五年来募集资金规模仅次于黑石集团的全球第二大地产基金，喜达屋资本集团最吸引投资人的还是它的不动产投资业务。所以，喜达屋只是出售了酒店业的部分而已，虽然这个部分也是很强大的！

最后来看看，万豪收购了喜达屋之后的酒店版图：

哇，好厉害！

最后，

H君想问一句：

喜达屋的姐妹们，

你们都还好吗？

编辑：西土瓦小姐

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