宵客是什么意思（宵客房谈）

项目概述：

由广东城脉地产开发，老板是做二手名车的澳康达集团董事长陈祥发。项目位于南山区后海大道与东滨路交汇处，紧邻世界500强聚集的深圳湾总部和深圳湾口岸，距离南山公园2.6公里。占地面积3000㎡，建筑面积37000㎡。建筑总高150米，地上49层，地下4层车库，外部采用L型的现代幕墙式外立面，室内装修采用现代极简主义风格，引进高端智能家居系统。整个小区就由一栋独立超高层建筑组成，也是目前深圳最高的纯复式住宅，其中5楼带空中花园，总户数215户；3梯10户；绿化率35%，容积率8.74，车位比1：1；在售面积87㎡，113㎡，152㎡，2~3房现楼复式。2016年4月开盘（当时开盘13万 ）2017年12月30日已交楼。物业费9.8元。目前尾盘在售，精装现房。以36层往上，东西向户型为主，单价20万，总价1800万起。看房需验资800万。注意，深户，无房无贷，首付也要6成！

踩盘感受：

参考官方的说法，项目比较挑人，适合年轻新贵，尤其是港澳同胞和海外侨胞。原因是项目属于小型独立社区，不太符合现如今多数国人买房的观念。

现作如下总结：

优势：1 复式设计，是目前在深圳豪宅圈里相对稀缺的，对比平层相同的面积得房率更高；2 租金回报率高，据贝壳大数据显示，小户型87平复式月租金3~4万 ，是周围同面积二手房租金的2~3倍；3 全精装现房搭配高端智能家居，真正实现即买即住；4 超高层景观不错；5 造型独特，建筑工艺值得称赞。

劣势：1 周围环境一般，靠近城中村且附近大多是房龄10 的老社区。就圈层而言，市井气息比较浓厚；2 付款方式按照首套6成，还需深户无房无贷的前提，可以说开发商为了应对政府早年的限价令，丝毫不讲道理。另一方面，项目本身单价就高，首付比例也高，考虑到深圳限购限贷严格，对有钱人而言房票可能比房子本身更金贵，因此难以想象会有多少人把首套名额拿来买一个首付六成的楼盘；3 短期变现困难，升值潜力有限，开盘距今已四年仍有新房在售的事实摆在这里，再加之以当前的首付比例，短期内清盘不现实，新房在售给二手房出售势必造成不小压力；4 从地理位置上讲，深圳湾与后海并不等同。严格来讲尽管打着深圳湾的旗号但项目本身并非与深圳湾壹号这样的顶级豪宅同属一个片区。说是处在豪宅区边缘比较准确。

总得来说，深圳湾公馆跟金茂府有些类似，本身品质称得上豪宅，但综合所处地段和周围圈层，比上不足比下有余，称之“伪豪宅”更为恰当。

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