世界顶级豪宅巡礼带你大开眼界（一座全球城市里）

我写豪宅比较多，引发我思考的一个基本问题是：为什么会有人愿意花几个亿去买海德公园1号，不也就是一套房子吗？

如果要解释清楚房地产的价值逻辑，就绕不开这个问题。

Part 1：关于顶流豪宅的价值判断

关于豪宅的价值判断，我长期的跟进，有三个基本观点。

1）每一个顶流豪宅背后，都站着一个全球城市。这是最根本的一点，能诞生顶流豪宅的，只有闻名全球的国际化大都市。比如海德公园1号在伦敦、ONE57在纽约、傲璇在香港……在中国内地，顶豪就在北上深广。这是因为，国际大都市汇聚了全球最优秀的人才、最庞大的财富。全球城市是顶流豪宅的根基，当这个城市衰落，豪宅才会成云烟。是以，在我们判断顶流豪宅价值时，首要的立足点是全球城市。

2）顶流豪宅是全球城市的外显竞争力。房价是城市的价值，顶流豪宅是全球城市的价值，一个全球城市向外界展示名片效应的方式，顶流豪宅是其中很重要的部分。比如人们在讲全球500强的时候，第一关注点是在公司和首富，并非公司所在的城市。但当人们在讲起海德公园1号价值70万/平米的时候，几乎会自然而然强化它对“伦敦是一个伟大城市”的感受。顶流豪宅，实质是城市核心竞争力的外显，它具备城市象征的地标价值，这是它之于城市的重要意义。深圳2016年以来超级豪宅的崛起，也很好的说明了这一点。

3）顶流豪宅本质是稀缺重奢品。顶流豪宅由于价格昂贵，且低估不常有，是以经常不是所有房产里增幅最大的。但，真正的超级豪宅在开盘时常常是被抢的，原因在于，富人们购买它，更多是基于更美好的生活追求以及获得一个尊崇体验。此外，越是顶流豪宅，在长周期里，资产价值的稳定性越高，越可以作为富裕群体大体量资金长期保值增值的“避风港”。反而，追求资产的极致升值并不是第一位的。

豪宅价格昂贵，市场又随时变化，只有把握了这些基本逻辑，我们才能在波动中保持情绪稳定，做好决策。

Part 2：内地顶流豪宅价格并不贵

看全球顶流豪宅，相信大家会跟我一样有两个判断：

1）全球城市的顶流豪宅，都是极度稀缺的。

2）放眼全球大都会，中国一线城市的顶豪价格并不贵。

列几个大家最耳熟能详的。

海德公园1号，位于伦敦最中心位置，近白金汉宫。堪称“全球最昂贵公寓”， 80个单元，均价高达66万RMB/平米，最大的一套1858平方米的“楼王”售价高达12.26亿RMB。

（海德公园1号）

曼哈顿的摩天住宅ONE57，高306米，俯瞰超过3平方公里的著名的“中央公园”，135套住宅单位。位于89楼及90楼近1000平方米的单位，曾以逾7.4亿港元的天价成交。

（俯瞰中央公园的ONE57）

这些顶流豪宅，就像城市地标一样，都是城市“代言人”，当人们去那里旅游时，都会拍照发个朋友圈说：这里是这个城市最富有的人住的地方。当大家这么说的时候，背后就代表了那是他梦想中的终极居住追求。

据任泽平之前的对比研究：2021年纽约中心区最贵的豪宅是位于曼哈顿中城的公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，单价约68万元/平方米。而上海中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，单价约28万元/平方米。

相对来看，很难说北上广深超级豪宅的价格很贵——尽管它们已经很贵。这可以强有力的解释一个现象：当深圳开始推行严厉限价之后，反而那些超级豪宅，更加被哄抢。即便是在现在调整的市场里，像13万 的深业中城，像白菜一样被抢了，7000多万的顶复都有人直接拿下。

原因正在此，富裕群体的比较坐标是国内一线城市以及国际大都会，如果他们对全球都会超级豪宅的估值是40-50万/平米的水平，13w 的价格不就等于是上天在送钱？

Part 3：深圳的“超级豪宅热”一直在持续

看深圳的超级豪宅。

自2015-2016年以来，深圳出现了“超级豪宅热”，这个现象一直延续到今天。在深业中城、海德园和深铁懿府2期被抢之后，矗在渔人码头的华侨城新玺第一批48套产品，起价3900万/套，也卖完了！

网上有人发帖子扎心：“还在纠结商办能不能买的客官，新玺已经悄悄售罄了”。和现在很多滞销甚至要降价才能走量的刚需新盘，形成了鲜明反差。

要问原因，我认为有两个：

一是，深圳及全国富裕群体的购买力在快速上升。二是，严厉限价制造了显著的财富效应。

我之前论述过，从2016年开始，基于科创产业的蓬勃发展，深圳在全国乃至全球的地位在快速上升，成为“中国硅谷”之代表。产生一个直接结果就是，大量本地以及全国的新富群体开始在深圳购买豪宅，造就了深圳一条“10w 豪宅带”。这些年来，比如像恒裕滨城（2期）、深圳湾1号、万科瑧山府、招商双玺、半岛城邦、深业中城、华侨城新玺……以及现在的福田CBD最后一座超级豪宅：深圳中心 • 天元。每一次开盘，都吸引了全城乃至全国的注意力。

(深圳中心 • 天元夜景)

与此同时，深圳开始推行严厉限价。过去的6年，深圳将最顶级的豪宅价格，都限制在13.2万/平米以内。这带来了极大的“财富效应”，导致了超级豪宅动辄被抢。

如果你对比一下上述那些超级豪宅过去5-6年的价格走势，就会发现：即便它们是豪宅，但是价格也都基本翻倍甚至更多。比如万科瑧山府，2018年开盘大约10万/平米，但现在实际成交价，即便在下跌的条件下，最低都在20w 。

它们不但极度稀缺，而且价值还人为“被低估”，焉得不抢？抢这些房子的富裕群体，不担心房地产税吗？我相信是有担心，但最终还是会买，因为稳定性太高了。

再分享一个令人吃惊的消息，就在大家都对房地产未来忧心忡忡的同时，一位来自上海的租客，以17万/月的租金，在深圳CBD租下了“深圳中心 • 天元”的一个单位，面积380平米，并且一次性付清了一年的租金200多万，折算单位租金高达400元/平米！

这绝对是全深圳单位租金第一的楼盘！我今天看到悦府有166平米的单位出租，租金高达6.2万！折算单位租金373元/平米！但还是要略逊于天元。

是什么让他做了这件事？！又为什么选择了天元？！

Part 4：天元绝无仅有的住宅即将面市

作为深圳顶流豪宅的代表，“深圳中心 • 天元”已是深圳的一张城市名片。在深圳快速崛起的过去10年里，天元一直是作为与深圳湾分庭抗礼的超级豪宅代表。

（在天元俯瞰深圳CBD景观）

就是在今年这样的调整市场，天元的表现也令人惊讶。前11月，天元摘得深圳房地产市场的公寓销冠！根据签约数据，天元成功销售了171套大面积公寓，收金超过61亿，单套均价都超过3600万！力压深圳湾成为深圳超豪公寓一哥！上面说的那位上海豪客，租住的也是天元的公寓。

3600万一套，在淡市下，还能获得这样的业绩，还能成为全深圳单位租金王，这是市场在用真金白银投票，已充分验证了天元的市场号召力。

（深圳2021年1-11月公寓销售榜，克尔瑞）

现在有一个更为劲爆的消息！大家只知道天元有公寓，却不知道天元还有最后的珍藏——年底之前，天元会推出整个综合体项目中唯有的纯大户住宅——深圳中心 • 天元T2项目！而且，户型之纯粹在全深圳都绝无仅有！全部是300平米 的纯大户型！独立面积如此之大，在深圳房地产历史上，不但是2021年没有过，在以前也是罕见！

（深圳中心 • 天元T2项目效果图）

此次天元T2主力户型是313-330平米的大平层，只有131套。

怎么认识这个产品，我认为最简单一句话：这就是深圳的ONE57！

天元属于整个岗厦的超级综合体，所处位置就相当于ONE57。T2坐拥深圳CBD超级资源和景观加持，尤其是市民中心、中心公园、莲花山，类比纽约的中央公园地段。未来随着岗厦北综合交通枢纽改造，T2住宅的业主更是可以享受到深南大道最美景观带。

（在天元T2高层往外看的实拍景观）

我们可以先从之前T3、T4项目的几幅样板房照片，感受一下。

这是超9米的开放式客厅设计，透过落地玻璃窗，可饱览繁华的CBD景观。

再看这套，每户都有270°阔绰景观面，可以看到不同角度的CBD风景，以及天元项目的“星月花园”和“中央大街”商业美景。

主卧设计有达60平米的私密领地，可以划分为睡眠区、男女衣帽区、化妆区等多功能空间。

浴室的开放式落地玻璃设计。

以上这些，只是天元的“冰山一角”，如果在小区里走上一遭，实地看看样板房，会有更大的震撼。

Part 5：大师团队产品锻造

在设计上，天元是堪称大师级的打造。

首先是建筑立面，联合国际知名设计公司L&O担纲，对标日本东京Tower Meguro、纽约6th Ave. 83号等大都会经典建筑，采用玻璃与石材的平滑设计，极具品质与现代感，希望打造成“深圳中央公园边上的封面住宅”。

（天元的建筑立面）

其次是业主专属屋顶花园的设计。花园超1万平米，出入口有两尊楚石，重约30吨，价值200多万，专门从云南运回，使得社区颇具苏州园林神韵。

（来自苍山洱海的楚石）

第三，园林里设计了一个无边际空中泳池。超800平米，是社区的视觉中心，半开放设计。置身水中，能在游泳时俯视“中央大街”的繁华夜景，如同置身私人别墅。

（无边际空中泳池实景）

四，豪华配置。天元T2住宅的配置可以说是傲视同侪，专属5梯2户、私家电梯厅双梯入户等，这个梯户比是我见过的豪宅里“密度最低”的，没有之一。车位比更是达到1 : 2，每户2个车位。南北入户大堂挑高10米，各配置龙灯和凤灯，遥相呼应，寓意龙凤呈祥。

这里要强调一句，近年来因为限价，很多豪宅其实都暗暗减配了，比如减少车位比、调高梯户比、压缩材料投入等等。从这一点看天元，更显货真价实。

（私家电梯厅专梯入户）

（10米挑高的南大堂龙灯装饰）

Part 6：最极致的生活方式

上面说的是产品打造和资源价值，下面来看：像天元这样的超级豪宅，到底能为业主提供怎样的生活方式？

上面说了，那些愿意花几千万乃至几个亿买一套房子的人，他们首先满足的一定是对生活的极致追求，那种追求有物质上的，但更多是精神上的满足——你要让他感觉到：买了这套房子，他拥有了整座城市。

在这方面，作为CBD第一住宅的天元，无疑要比同侪更有优势。

首先，天元因为位处CBD，如果说在深圳有一种极致的生活，那么天元一定是最重要的一环。

（金地中心、大百汇广场与平安金融中心交相辉映）

这些资源首先体现在天元的1公里范围内的9大核心资源（下图），包括市民中心、深圳证交所、平安金融中心、会展中心、莲花山公园、深圳图书馆、音乐厅、书城、博物馆、少年宫、当代艺术中心……

（周边1公里范围内的优质资源）

这些都是深圳最优质的城市资源，可以说是深圳建市40年来最精华的资源，这也是其它区域的超级豪宅所不具备的。

其次，是大家都知道的，CBD汇集了353家总部企业、98家世界500强、86座纳税过亿楼宇。全市67%持牌金融机构总部、近六成外资银行机构、六成头部券商也汇聚于此（这里已成为中国三大金融聚集地之一）。

（福田CBD所拥有的部分金融机构）

生活在此，可以获得一座城市最顶流的生活圈层。

第三，在教育方面，天元周边是贵族学校环绕，周边2-3公里范围内，拥有城市绿洲国际学校、深圳贝赛思双语学校等跻身深圳最好之列的国际学校。大家知道，可以直升深国交的城市绿洲，是许多家长梦寐以求想把孩子送进去的地方。

（深圳城市绿洲国际学校）

因为中心区住宅极其稀少，因此，这些优质的外部配套，几乎是为未来的天元业主量身订造。即便是放眼国内任何一个一线城市，也都极为罕见。

Part 7：超级综合体的资源顶配

除了外部配套，从天元项目本身看，巨大的不同地方在于，天元所处“深圳中心”这个超级综合体，更有条件为业主打造丰盛的、国际化的生活圈。

天元所属的深圳中心项目，是一个总建面约达140万平米的超级城市综合体，复合9大业态集群，未来可为天元业主提供一站式的顶端服务资源。

这9大业态主要包括，超甲级写字楼大百汇广场、金地中心；29万平米的旗舰商业——卓悦中心，和800米潮流商业街区——中央大街；以天元T2为代表的城市豪宅……等等。

这里面值得重点强调的是卓悦中心，这个商业经过了2年多的打造，已经逐渐成长为与深圳湾万象城比肩的深圳又一奢侈商业代表作。

（卓悦中心几大商业主题）

卓悦中心东西两区在2020年销售额达到21.2亿元，客流量2415万人次，实现品牌签约率97%，让深圳人第一次感受到了CBD的强大消费力。围绕着中央大街，也已经形成了深圳新的高端消费中心。中央大街引入阵容强大的国际一线品牌旗舰店，更不乏米其林、黑珍珠系的餐厅，比如亚洲50佳、米其林一星法餐核心团队推出的“法餐 酒馆”品牌L'Avenue。

（卓悦中心的L’Avenue）

新的劲爆消息，卓悦中心的北区商业将在今年年底开业，预计会引进140家新品牌，其中有40%都是独家首店。

北区聚焦高端文艺，引进奢侈品高定婚纱品牌Vera Wang（华南首店）、高端儿童早教机构SPRING思普润，树立北区高端文艺的基调。

（卓悦中心的Vera Wang）

在我看来，深圳目前就是三个高端消费场所，罗湖万象城、深圳湾万象城和卓悦中心。作为CBD，福田曾经最缺的重奢消费场所，将有卓悦中心填补。即是说，天元业主所享有的高端商业资源，在全深圳目前只有三处。而这三处全都是超级综合体，这是国际大都市高端豪宅未来的趋势。

（天元豪宅下楼即达的卓悦中心）

Part 8：再稀缺的豪宅也难逃限价！

我们来最后总结，天元为什么是极度稀缺。

三句话。

第一句，极致资源。这里是深圳40年精华所在，只有在CBD才可以近距离独享。全球所有都会城市的CBD里，高端住宅都是最为稀缺的。这是一。

第二句，极致配套。天元拥有超级城市综合体的顶级配套，超甲级商务与重奢商业，未来可以满足业主对尊贵圈层生活的极致追求。这样的生活圈，每个城市，也只有极其稀少的几处。

第三句，极致产品。天元纯300平米 的纯大户住宅，产品不打折扣，能够满足最富有群体对新一代美好居所的渴望。在深圳，我们找不到可以与天元相比较的同类住宅，很多超级豪宅，产品都是120-150平米，超过200平米的都算稀少。

具备以上某一点，在深圳已算不多得，而天元同时具备以上三者的稀缺性，说它是“独一无二”，并非虚言。

这是天元的稀缺性所在，相比同类豪宅，我还有一个看法：真正购买天元住宅的富裕群体，更可能是买来居住的。因为这里所提供的更多是一种综合性的国际大都市生活方式，而不仅仅是一个简单的指向投资的限价豪宅！如果一个富人，他喜欢拥有一座城市CBD上述那些难得的体验感，我想他会更认同天元才是所谓的“中心价值”，那种感觉就像人在纽约拥有曼哈顿一样。尤其是300平米 的超级大宅，和150平米的“豪宅”，完全就是两种生活！

当然，我们再加上价格的角度，就更能够体会到天元的中心价值。在中国的一线城市，近几年可以说是购买豪宅“最好的时代”，因为：再稀缺的豪宅也难逃限价的命运！稀缺，是昂贵的基础，意味着要用最高的价格才能获得，但在房地产市场，这一点被打掉了。这在超级豪宅产品稀缺性的基础上，无疑又大大增厚了它的购买价值。

天元一样要被限价，按照深圳现在顶流地段13.2万/平米的天花板价，天元也不会超过，预计和深圳湾、香蜜湖豪宅一样会被限制在单价10万/平米出头。这个价格，在南山、福田的二手豪宅市场，你只能买到一个很普通的楼盘，而且要支付巨高的首付。但是现在，在CBD，你可以买到深圳最稀缺的300 纯大户，而这种机会只有130多个，我相信，以后深圳也很难再有这样的产品！

我近年对选到一个“好楼盘”有三个评价要素：“地段极好 产品极硬 限价极狠”（这一逻辑我们另外再专文解释）。天元不但具备这三个要素，而且是：顶流地段 顶级产品 顶格限价，最终构成最有价值的买入品之一。

短期的市场波动难以预判，但如果着眼长期，答案已很明显：我不认为在深圳未来的5年、10年甚至更远的将来，你还能有今天这样的时代机会。无论是基于对未来优质生活的高远追求，还是基于家庭资产的长周期安全配置。天元的这131个席位，都会是一个长期极度稀缺的存在。

再次强调：全球城市核心区的顶流豪宅，永远都是最稳定的资产。唯一值得担心的是：在一个全球城市里，这样的顶流豪宅，太少了！

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