地上独立车库逾期办证维权指南（地上独立车库逾期办证维权指南）

一、车库可否办理产权证书及哪种类型的车库可以办理产权证书？

首先，需要分析车库是否可以办理独立产权证？2009年7月2日住房和城乡建设部在对河北省住房和城乡建设厅《关于储藏间(车库)按非住宅单独登记办证的请示》的复函中答复如下：根据《房屋登记办法》第十条规定，对有固定界限、可以独立使用、有明确、唯一编号的储藏间(车库)，并且权利关系明确的，房屋登记机构可以为权利人办理登记。该类房屋用途，应当按照建设工程规划许可证及其所附图件上记载的用途确定。从上述答复中我们可以得知符合一定条件的地上车库是可以办理独立产权证书的。

其次，需要分析哪些类型的车库可以办理产权证。我们常见的车库类型大致可以分为四种：1.地上车库2.独立别墅的一楼车库 3.露天停车位4.高层停车位。下面就这四种常见车库是否能够办理产权证书分别予以分析：

1、地上车库一般是可以办理独立产权证的，这个车库属于建筑物。对于这个建筑物国家要求必须办理独立的产权证明，在申报的时候开发商必须向国家立项的时候规划出这些车库的独立性，如果开发商办不了独立产权证，那就是说这些车库有可能属于违法建筑。

2、如果你购买的是独立别墅的一楼车库，这样的房屋一般也是不可以办理车库独立产权，这个需要开发商在申报的时候分开立项。但少数情况有可能能办理，这个需要看情况而定。比如联排别墅下边都是停车位的话多家使用一栋建筑物，虽然他也是别墅，但开发商在申报的时候可以将一楼的车库分割独立后申请独立产权。这样可以分开卖。有可能你的客厅下边是你的车库而卧室下边是别人的车库。

3、而露天车位是没有房屋产权证的，因为不属于建筑物。而所买的房顾名思义是房屋产权证书，地上露天车位属于国有土地产权，开发商也只是买到了土地使用权。一个小区的土地产权一般只有一个。国家不允许开发商在小区内分割土地产权。但一般的开发商对于露天车位也只是办理租用。简单的说，中国的土地是国有化的，开发商只有盖了房子卖房子的权利，没有划个方框卖地的权利。

4、高层停车位也是不能办理独立产权证书的，其主要原因是高层停车场属于开放式场地，一个停车场是一个产权。一般也是租用。

通过上述分析，地上独立车库是需要办理产权证书的。

二、车库如何办理产权证呢？

车库取得产权必须有三个条件：

1、小区的车库（位），不管开发商是否出售，不能算入公摊面积。算入公摊面积的车库不能进行出售，不能办理产权证书。

2、小区车库（位）有墙分隔的独立车库，且层高达到 2.20 米以上。

3、地下室（非人防工程）车位、利用架空层等作车位的，必须有明确界址点，且层高 2.20 米以上，也经过规划批准为车位用途的，才能取得产权证。而且必须前期设计图与实际现状保持一致，开发商交房后临时更改了规划图做的车位，也无法办理产权证。

4、而根据人防部门规定，修建一定规模的楼房，必须强制建设防空地下室。现在，城市相当一部分地下车库，其实属于人防地下室。这类地下车库，购买者也是无法取得产权的。

三、开发商与购房人在办理房产证中的义务

开发商在办理房产证过程中主要有两个义务，一是办理初始登记时的主要办证义务，一是购房人申办产权时（如双方无约定开发商为其履行后续的办证义务）的协助办证义务。

办理初始登记时的流程：首先，开发商要向房管局提供齐全的房屋前期资料，如立项批文、规划许可证、用地许可证、开工证、竣工图纸等。第二，根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制图。第三，根据实际测绘的面积结果到房管局交易部门立契过户。第四，凭借买卖契约，房管局政部门审核后装订齐备的档案并拟定、发证。在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。

双方如约定由开发商负办证义务，从双方当事人约定。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料，为购房人向登记机构办理权属登记手续，购房人应按要求提供有关证件”，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为购房人主动办理单元权属证书的义务，购房人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担后续的办证义务。

如果双方在合同中无特殊约定，应当根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，购房人负有在法定期间持相关资料到房地产行政主管部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。而此时开发商负有协助义务，即开发商负有义务为购房人提供办证所必需的证明文件，如出具大产权证、购房款正式发票、购房证明书、已缴纳的契税发票、测绘图等材料。

四、逾期办证的法律责任

首先，想要认定开发商逾办证，要明确一个问题：开发商应该在多长时间内办理产权证。对于这个问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

从现实来看，在《商品房买卖合同中》开发商经常在合同中约定比90日要长的办理房产证的时间，180天、270天、甚至360天都有可能，往往是因为开发商的项目可能涉及银行抵押等问题，希望延长房产在开发商名下的控制时间。

所以，签订商品房买卖合同时购房者要注意看一下合同条款。因为按上述规定，对办理产权证时间如果有合同中约定，哪怕比较长，从法律上看，开发商按按约定的时间办理就不算违约。

其次，开发商逾期办理产权证怎么办?

如果不能按时取得产权证，一般是开发商原因造成的，不管是土地、房屋涉及抵押还是项目不能完成竣工验收，那都是开发商的责任，开发商应该承担相应违约责任。

再次，购房者该如何追究开发商的违约责任呢?

追究违约责任的方式有两种选择：一是继续履行合同，要求开发商承担违约金;二是解除合同，同时要求开发商承担违约责任。

1、如何确定逾期办理产权证的违约金呢?

刚才提到的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条同样有规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”法条的含义是合同里约定的逾期办证违约金标准，按约定标准赔偿;如果没有约定，可以按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿;如果能证明实际损失数额，也可以按实际损失主张。

不过从方便维权的角度讲，律师建议还是尽量在签约时明确约定比较合适的违约金标准，比如按房款的一定比例按日计算，尽量要高于银行贷款利率。以便给开发商更大的压力。

2、什么时候能解除合同，如果解除如何要求开发商承担违约责任呢?

并不是开发商只要一延期办理产权证，购房者就立刻拥有解除合同的权利，什么时候能解除合同，也要看合同约定和法律规定的情况。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

依据上述规定，律师同样建议在签约时，对于延期办理产权证多长时间可以解约、如因此解约承担什么标准的违约责任进行明确约定。如果没有约定，按上述规定延期一年后可主张解约赔偿。

当然，考虑到房产这些年一直增值，在实际入住后，很少有购房者会选择解约，通常会要求继续履行，但是律师也要提醒购房者注意两个问题：

一是如果开发商办理不了产权证，应该先查清楚房产项目是否有严重问题，如果这个问题严重到可能根本办理不了产权证的程度，那早提出解约可能得到赔偿的机会还大一些。

二是开发商延期办理产权证，如果交涉无果或长期没有进展，购房者即使不选择解约，也可以及时起诉要求开发商承担延期的违约责任。不要把事情拖个几年，那样的话，将来即使想主张相关违约责任，也可能会涉及到时效超过的风险。

作者：李春宇，江苏坤商律师事务所专职律师，南京师范大学刑法学研究生，联系邮箱lichunyulawyer@163.com。