房产投资最重要的是什么? 浅谈当前房产的投资价值

中国文化有其特殊性，中国人对家庭的构建很强调有房，因此，中国在高储蓄和家房概念的驱动下，摧生了体量约450万亿左右的房地产规模，这相当于中国人把大量的财富沉淀在房子里。

从总量上看，中国的房地产总估值要大于美、日、欧房地产规模的综合，从数字上看，中国2021年GDP为114.37万亿，这意味着，以现在的水准，举全国人民4年之力才能创造等量的价值。由此，我们大概可以得出这么几个结论：

一是大多数人的财富被抵押到房子里面去了；二是楼市有泡沫；三是中国房地产盘子太大，要让这个盘子转起来，要耗费巨大的能量。

如果说让一个普通人，掏空了两代人的腰包所买的房子被腰斩或更低，能不能接受？不能接受的全国又有多少人？因此，房产已经上升为一个社会性问题，而非简单的产业问题或金融问题。

严格意义上讲，国内的房地产没有经历过全周期，身边很多人对房价上涨谜样自信，尤其是对一线城市的房产，认为是稳赚不赔的投资，觉着北上广深的房子就是永远涨，但源于房价上涨这个事：无论是08年房价上涨还是15年的房价上涨，其本质都是不同时期货币的运作规律使然罢了。

08年房价是疯狂的外资流入国内形成的大放水引起的，当年中国的外资流入增幅为30%，外资的进入迫使央行发行等量人民币，因此，资本涌入了当时的房地产并成功的带动了当时投资房产的气氛。

15年房价上涨是资本脱实向虚，从产能过剩的实体制造服流出进入到股市、房市而炒起来的。当时的供给侧改革解决的是什么问题？处置过剩产能，这使得资本流入艰难的房地产行业，给其带去生机的同时，也造成了目前房地产的现状：基于两次大幅资本流入造成的房地产规模过于集中和庞大，金融特性显著，从而一定程度上绑架了宏观政策的制定。

基于上述，我们理解了，房价上涨一定源于资本的大幅流入，从这个角度看的话，我们可以先看一下我国的资本结构特点，以2022年5月份公布的央妈资产负债表资产端来看：

2022年5月央行资产负债表中总资产为38.5万亿元。其中最多的是占比59%的“国外资产”，主要是外汇、黄金和国外资产。这里就不得不提我国人民币发行的一个难题：外汇存入央行变成资产，央行必须换出等价人民币，它们最终进入市场，就制造了流动性。如果像美联储一样做大量的QE，那么我们就会“进口通胀”，然后，外币加息时，我们就会面临资产价格跌跌跌的窘境。现在，美联储处在加息周期中，外资呈现流出特性，因此，房地产能保持稳定就不错了，涨就不要考虑了。

第二多的是占比31%的“对其他存款性公司债权”，也就是央行放给商业银行的贷款MLF、SLF等（俗称麻辣粉、酸辣粉），央行借钱给商业银行，补充商业银行的现金流。这部分是央妈作为工具箱的工具进行货币政策调整用的，目前的货币政策，受复杂国际局势影响，虽然美联储加息的对应政策是紧缩，但考虑为市场提供腾挪空间，国内大概率应该是中性偏宽松的政策，因此，考虑房地产的体量，对流动性的注入不会达到影响房地产的层面。

那么，伴随着美联储的多次加息，房地产的主基调是估值回归，至于泡沫挤掉多少，很大程度上要看国内政策和房地产参与者综合博弈的结果了。目前过高的产业规模、空置率以及对年轻群体的房产制约效果无一不对房地产现行模式提出挑战，因此，方向上，把握好自身的资产配置比例，一定程度降低房产配置可能是比较好的选择。

最近国家推出了很多政策都和人口相关，计划生育的国策慢慢转型成鼓励生育：去年某地新闻就有二胎及以上家庭直接配公租房，这实际意味着一个鼓励生育时代的开启，抛开人口红利这件事不谈，国内花费巨资建设的基础设施如果没有后期人口，那修建的意义何在？所以后面会不会生娃送房子，也不好说。

还有一个就是房地产税，虽然说推行缓慢，但肯定是板上钉钉要上的，房地产税将很大地改变资产配置的格局。房产配置比较多的朋友要注意。

最后就是期望吧，期望咱们国运长隆，该软着陆的不要硬着陆，平稳和谐的过渡和发展，让年轻人看到希望，脱离房地产国家的制约，让新型制造业崛起，打脸那些中国衰退论者。

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