星巴克夏季销售top（西雅图-造就亚马逊）

【摘要】

优投房联合CBRE推出《2018年美国房产市场白皮书》；

西雅图市2017年房价中位数为55.4万美元；

西雅图都会区房价增速快，收益高，仍可负担；

西雅图房产市场不供应求，新项目抢手

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图片来源：晨曦

市中心的西雅图晨曦新项目中享受湖光山色

如果乘飞机到西雅图，在飞机上就能看到这座城市的特别之处，它背靠国家公园，城市里就能看到山川和湖泊。西雅图大都会区位于华盛顿州，包括国王郡（King County）、斯诺霍米什郡（Snohomish）和皮尔斯郡（Pierce County），是美国西北地区经济、文化和科教中心，距离加拿大温哥华大约2小时车程，西临普吉海湾(Puget Sound)， 整个地区一年四季郁郁葱葱，周围河流、森林、湖泊密布，环境优美，是美国发展最快的都会区之一。

西雅图和城外的国家公园

图片来源：Luca Micheli / Unsplash西雅图

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西雅图晨曦新项目中享受湖光山色

西雅图互联网和通讯产业发达，微软、亚马逊总部都位于此，就连阿里巴巴也考虑将美国公司设立与此。亚马逊对西雅图的冲击,堪称一家企业如何造就一家城市的最好范例。2010年亚马逊雇用的本地员工人数只有5000人，如今已成长到 4 万人，而且最近还宣布要将西雅图市员工数增加到 5.5 万人。

黄色区域 为亚马逊办公室 周围是科技公司的聚集地

如今的西雅图市所在的西雅图大都会区，不仅是美国经济增长最快的都会区之一，房产市场也蓬勃发展，优投房和CBRE联合发布的《2018年美国房产市场白皮书》中为大家介绍了西雅图都会区房产市场，我们来一起了解下。

# 经济增长带动房产市场发展

1. 房价和租金增长迅速

西雅图都会区是美国经济增长最快的都会区之一，2016年GDP增长6.5%，远超美国平均水平，经济增长带来更大的房产需求，而存量却持续保持低位，刺激了西雅图近年来房产价格快速增长。西雅图市所在的国王郡是西雅图都会区房产价格最高的地区，2017年房价中位数为55.4万美元，其次是其北面的斯诺霍米什郡，房价中位数为42.8万美元，国王郡南面的皮尔斯郡房价中位数为31.6万美元。

数据来源：NAR

国王郡是华盛顿州人口最密集的郡，首府是西雅图市，是华盛顿州最大的城市。2017年12月份西雅图市的房价中位数为66万美元。西雅图市周边的几个城市房产交易也相当活跃。西雅图市东边的美色岛(Mercer Island)是一个富人聚集区，环境优美学区优质，价格也是周边几个城市中最高的，中位数达到132万美元。除美色岛外亚裔比例比较高的城市包括Bellevue、Kirkland和微软所在的Redmond，房产价格中位数都在70万美元以上。

西雅图都会区国王郡主要城市房价中位数

数据来源：Zillow

2017年西雅图市所在的国王郡房价增长最快的城市是Des Moines，2017年12月房价同比增长29.3%，其次是Kirkland，同比增长27.1%。增长率较快的城市有Tukwila、Shoreline和Sammamish，同比增长率分别为22.1%、20.9%和19.8%。

从租金情况来看，西雅图的租金在美国主要城市中算中等水平，2018年9月西雅图的平均月租金为$2,064美元，比同在西岸的洛杉矶和旧金山都低，同时租金增长速度较快，9月租金同比增长率为3.8%。

图片来源：优投房utofun.com

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2. 房价可负担

西雅图的房价增速速度虽快，但是相比于美国其他大城市，像是纽约和旧金山，买房的压力相对较小。西雅图现在高科技公司密集，对于高科技工作者的需求非常多，这个越来越有活力的城市正在吸引着更多的人，连生活在湾区的科技人员都开始搬到西雅图去。那么在西雅图买房的可支付性如何呢？

优投房计算了西雅图各个职业的房贷压力（房贷压力为每月房贷占每月收入的百分比），其中绿色表示房贷比收入小，红色表示房贷比收入高；绿色越深支付压力越小，红色颜色越深支付压力越大。

西雅图各个职业房贷压力

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支付能力的强弱由绿色和红色表示：绿色越深，还房贷压力越轻松；红色越深，还房贷压力越大。

我们可以看到，薪酬能力第一梯队的管理层和法律类职业可以考虑西雅图地区富豪聚集的默瑟岛。西雅图大部分顶级豪宅都聚集在这里。微软公司的创始人比尔盖茨等富豪就居住在这个幽静隐蔽的地区。薪酬能力第二梯队的四种职业：计算机、商科、医疗和建筑类则可以尝试的地区西雅图周边新贵城区贝尔维尤市 (Bellevue)和伊撒阔市(Issaquah)市。对第三梯队(艺术类、生命科学、教育类和社区服务类)的购房者来说，很多地方变得不能支付，地图上很多区块纷纷变成红色，建议这个收入梯队的购房者避开上述区域，选择还贷压力更小的地方。

3. 空置率低

西雅图的房产市场虽然发展迅速，但发展健康，没有过热现象，这一点可以从空置率来看。空置率可以用来判断一个地区的房产是否过热或者有泡沫。一般来说，5-10%的空置率都是比较正常的水平。从美国的主要七个都会区的房产市场来看，西雅图和旧金山的总空置率最低，为6%。

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4. 同等投资风险下收益较高

美国八大城市长期风险/收益

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我们把美国八个主要城市的房产风险和收益放在用平均风险和收益隔开的四个象限中。从2001年以来的房地产市场情况来看。美国主要八个城市房产市场的平均风险率是18.05%，而平均年收益率则为5.73%。各个城市要比短期内呈现出更分散的状况。在同等风险下，西雅图的收益较高，超出了平均水平。

如今很多开发商看中了西雅图的房产市场，开始在这里兴建起大型的住宅项目。但整体来说，西雅图房产市场中新项目的建设仍满足不了需求，新项目非常抢手。

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