深圳楼市的六大秘密（这里已经没有了投资价值）

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

提问：请教大神，无学位要求，首房首贷200多万总价是买罗湖星桂园1室一厅37平，还是东方瑞景苑的2房59平，看了大神们的建议已经果断放弃的惠州，攒钱买深圳，另外，深圳金地龙城60多平公寓和万科时代广场公寓能买吗？感觉单价低又带装修好吸引！谢谢大神

回答：好不容易跳出惠州坑，就不要再跳进公寓坑了。公寓缘何不能买，满网都是科普文，财务自由的土豪可以随意，一套住宅都没有的刚需就不要任性了。

你说的这两个总价都不一样，其实都有更好的选择。瑞景苑位置不好，没有地铁还没什么小区，桂星园是个一房，没有学位板块也不够好，不如跑远点买个两房。

三叔您好！

预算2000以内投深圳湾总部，又要考虑跟老人一起住，需要面积大一点，似乎只能买京基御景东方了。而看您的推荐中，深圳湾总部一般只推红树西岸、中信红树湾。

请问：京基御景东方是不是有什么缺陷？（在三个房中单价也最低，似乎这两年涨幅也不大）。

烦请您点评一下这三个房，感谢！

回答：你好。京基御景东方，空中花园，安静，视野好，很适合老人居住，可以考虑。缺点是建筑显老，户型比较一般，周围民房多，嘈杂。

红树西岸、中信红树湾比较活跃，京基御景东方的缺点就是它们的优点，小区环境、建筑品质、户型、景观、周围环境都要好一些。

（新人首问），家庭蛇口一套小两房，福田一套小两房，在福田生活习惯了，想置换一套带学位的三房，预算不超过1400，想咨询下福田中心几个带石厦学位的盘（星河国际，城中雅苑，中海华庭）现在这个时间是否还可以入手

回答：你好，感谢赞赏！这个三个盘在同一区域，属于CBD四大神盘，理论上有相同比例的涨幅。中海华庭楼龄最老，花园保养不错。户型奇葩设计，110多平三房超北看马路，85平看花园，据说是为了方便两套85平打通，还有部分户型不方正。

星河国际花园，楼龄要新一些，大花园社区，大户型为主，平安中心一路之隔，位置算最核心的，155平5房户型不错，建筑风格适合年轻人喜欢。

城中雅苑，户型一般，朝南一般卧出阳台，厅出阳台大多朝北，除非两栋楼王户型，花园不错，中规中矩。

福田未来会增加不少学校，当下建议先观望，年底再做决定入手。

提问：请问龙岗京基半山有投资价值吗？深圳无房但有过记录需要5成，对于手里没多少资金来说比较焦虑。谢谢！

回答：这个盘的糟点挺多的，远离住宅群，地铁，学校，商业都要走断腿，还有高铁噪音，可是我能理解动辄几十万的摩擦成本让你们对二手望而却步，所以这个盘的总价低的一些房可以买来上车，总价太高的不如看看周边二手，都是次新，居家便利舒适度会高很多。

提问：你好。请问前海北的房偏旧，前海南的房偏新。像前海康城华府和深物业港湾花园比鼎太 新德家园 天狼风清都新几年，是不是代表更有价值？

回答：房龄新是其一，前海南的学位更好是其二，哪怕房龄老如雷圳，品质如花地苑心语花园之流，其投资属性也会好过前海北的，因为学位房包含了学票的溢价，学位的强可以抵消房的弱，只要成绩不滑坡，不管在不在风口，学位房这只猪都掉不下来。

提问：三叔，下午好！近期一直在看宝中。目前看中了一套幸福海岸4房134平，单价去到约9.5万了(不含税)，户型方正和楼层都还可以。学校是海韵学校9年制，学校一般，楼龄2006年的偏老，这个盘能否跑赢深圳大市？谢谢！

回答：以五年为周期，宝中房大部分可以跑赢深圳大市，幸福海岸也不例外。

提问：请问买房。珠海，佛山，惠州。那一座城市好呀.除了深圳

回答：看地图，惠州临深圳，佛山临广州，惠州蹭惠深一体，佛山蹭广佛同城，珠海不临深圳也不临广州，靠自己；看面积，惠州最大，11599平方公里，是佛山的3倍，珠海的7倍；看GDP，佛山最强，10000亿，仅次于深圳广州，惠州其次，4100亿，珠海第三，2900亿；

佛山优势：经济强悍，广佛同城；

珠海优势：小而美、旅游业发达、有城市IP、粤港澳大湾区核心区位；

惠州优势：临深、临深、临深。

综上所述：珠海>佛山>惠州

提问：您好，之前不小心买在杭州湾新区，限售要到2022年，2020年交付，有什么办法割肉吗，利率上浮40%了，或者限售解禁的时候做转贷或者抵押的形式持有，哪种方式更合适，杭州湾未来能迎来发展吗？

回答：1、杭州这个城市没问题；2、是否转按看有无空间，加上有合适产品，毕竟转按也有成本；3、有些错避免不了，总结经验，下次赚回。

提问：三叔好，南山新盘前海东岸有169平的大户型在卖，1300多万，请问有投资价值吗？

回答：您好，慎重选择。前海东岸的大面积卖了好几年了，高速路旁边做大户型就注定了它的悲催之旅:没钱人够不着，有钱人看不上。它的难兄难弟最典型的代表是龙岗北通道旁边的紫麟山，140平做成三房，客厅大得能打台球，明显的产品定位有问题。开发商应当聪明如桑泰龙越，200多万的三房整个深圳打着灯笼都找不到，引一堆人排队疯抢，或者学学东岸旁边的豪方天际，紧凑三房四房的房价已经是芝麻开花节节高了，它还在滞销不前。