伍杄岛当前房价（布鲁克林Dumbo区的逆袭之路）

城市发展已经进入存量时代一段时间了，现在很多城市管理者尤其是一线城市和新一线城市的管理者，面临的问题不只是怎么改，而是改完之后再怎么改？城市更新没有终点，它是一个永续的过程，在这个过程中考虑的不再只是壳的问题，更重要的是瓤的问题。是热闹过后，对经济有没有提升？是“亩产论英雄”下，“产量”有没有上来？美国纽约布鲁克林Dumbo区面积不大，但名气不小，它从城市毒瘤到文化复兴，再到科创扬名，走了一条“高位循环”的道路，破解了区域升值的难题，值得我们研究分析。

“高位循环”，助力衰败工业区逆袭成为一流科创区

2015年一部叫做《实习生》的电影令人印象深刻—— 70岁高龄的本·惠科特（罗伯特·德尼罗饰）年轻时是个事业有成的商人，在布鲁克林的电话簿公司工作了40年，退休后不甘寂寞重返职场，以高龄实习生的身份加入了朱尔斯·奥斯汀（安妮·海瑟薇饰）创办的时尚购物网站公司。两个人的巅峰时代、人生阅历、价值观念都相差甚远，但却相互学习欣赏，越过鸿沟，成为了忘年交。

▲ 《实习生》剧照

在电影中作为观众，大家看到的是人的成长与蜕变、价值观的碰撞与融合。但作为城市规划者，另一个视角更值得关注——区域发展。女主现在的办公室也是男主工作时的办公室，时尚购物网站公司所处的大楼也就是男主工作的电话簿公司大楼，现在这个区域被称为Dumbo区（Down Under the Manhattan Bridge Overpass），已经是科创企业聚集的活力产业区。而上世纪70年代之前，这里是纽约重要的工业区，有巨型仓库、机械制造工厂和纸盒制造厂等，但在美国制造业转移大潮过后迅速没落，大量土地、工厂闲置，成为了被人遗忘的破败区域。

▲ Dumbo区位置图

从电影里两个时代的对比中，可以明显的看到城市变了、产业变了、人也变了。

Dumbo区的发展，在纽约城市的整体发展规划中是有迹可循的，近年来纽约已经慢慢从一个主要由传统的金融行业聚集的老牌大城市向一个国际“一流”的科创中心（Tech Hub）转变。目前，“一流”的科创中心成为了这座国际化都市的标签，以此为标准，才能保持强者恒强的态势。

作为纽约城市发展中的一环，布鲁克林Dumbo区就是瞄准“一流”高质量发展的标杆。我们先来看一下现在Dumbo区的“一流”是什么样的。

高科技产业：布鲁克林现在拥有纽约市 9.2% 的科技初创企业，其中Dumbo区作为主要的贡献者吸引了大量的高科技公司入驻，包括移动通信、App发展、数字化媒体、广告等。

经过近几年的发展，目前的Dumbo区已成为纽约新兴科技、文化创意、广告业的新科创基地，创意和科技公司达1,000 。

▲ 自 2008 年以来按增长率排名的科技中心

高质量人群：从Dumbo区的人口数据中可以明显看到，这里聚集了年轻化、高学历、高收入的高质量人群。而从类型上看，这里也聚集了超高密度的创意人员和技术人员，包括数字创意和文艺时尚从业者、建筑师、电影音乐制作人、设计师等。

高品质生活：Dumbo区除了科创区的身份外，还有一个响亮的名号“艺术时尚中心”。从Dumbo区的商业体系来看，这里拥有纽约最好的文化体验，包括设计Studios、公共艺术画廊、表演剧场空间和世界级的艺术组织等,生活在这里的人们具有极强的文化自豪感；诸多独立书店、咖啡馆、旧物古董店、家居店等也为这里增加了浓厚的品质生活气息；另外，Dumbo区具有极高品质的生态环境，布鲁克林大桥公园占地34公顷，由6个码头、2千米长的滨河长廊以及多个休闲设施组成，是纽约居民最喜欢的公园之一，夏季时每周游览人数达30万人。

就是这“三高”成就了布鲁克林Dumbo区的“一流”，并不断的在高位进行循环——

高品质的生活不断吸引高素质的人才；

人才的聚集促进了科创产业的蓬勃发展；

科创产业的振兴又带动区域生活质量的进一步升级。

“高位循环”是怎么旋转起来的？

从当下来看，Dumbo区的高位循环，带动了土地价值的提升、经济的增长、人才的聚集，但再回想一下，Dumbo区的前身是工业区，那时候这里没有的大学、没有科研机构、没有蓬勃向上的企业。那么，目前这种城市、人才、产业向阳发展的“高位循环”生态是怎么旋转起来的呢？是自然生长吗？如果不是，那又是什么呢？

读懂Dumbo区的成长史，不仅能找到答案，还将对我国一线城市和新一线城市的城市更新项目有非常重要的启示作用。

“地点质量”的提高是高位循环的起点

Dumbo区从工业衰落到文化复兴再到科创复兴，经历了五六十年的时间，不去追溯遥远的历史，但需要问清楚的是：当下的“三高”是谁先高起来的？

在Dumbo区，如果高科技产业和高素质人才是螺旋上升结构，地点质量的不断提高就是这个螺旋生长的土壤。它再造了一种生活方式体系，通过“居住办公 商业氛围 公共空间”的全部高质量提升，使衰败的工业区逆行成功。

具体来看，Dumbo区在科创人才和企业还没有大批量到来的时候，就已经呈现出了满足以下需求的高品质生活：

居住办公方面，提供“先安居再乐业”的基本保障。在 1981 年，房地产开发商 David Walentas 和他的Two Trees Management Company（两棵树公司） 以 1200 万美元的价格购买了 200 万平方英尺的Dumbo区房地产，成为这里的最大业主。多年来David Walentas在Dumbo区一方面兴建新的办公楼和住宅，为Dumbo区居民的生活环境和工作环境带来积极改变。另一方面积极进行了老厂房改造，虽然2007年纽约市历史遗迹管理委员会将Dumbo区评为历史遗迹区，为这里的建筑改造设立了不能拆旧立新的底线，但开发商主张在对建筑的外观保留、对内部空间结构不破坏的前提下进行创意改造，以建设居住、办公和商业设施。改造后，Dumbo区历史建筑硬朗的外表和内部完善的功能，成为了科创人士的最爱。

▲ 帝国商店Empire Stores：工业仓库改造的办公场所

商业氛围方面，通过文化的加持产生精神上的“反向自豪感”。从Dumbo区的发展历程中，可以很清楚的看到先是文艺先锋来此扎根，塑造了这个地区衰败后的再次繁荣。虽然文艺先锋们不能让这个区域完成价值提升，但是浓重的艺术氛围，成为了吸引高质量人才的磁极。所以，来到这里的人，不会因为和曼哈顿的差距而感到不安和羞愧，反而会因为所处区域的文化时尚气息而倍感自豪。

▲ Dumbo艺术节

公共空间方面，不断塑造“好风景、好生态”的休闲环境。Dumbo区的风景可以说是纽约绝无仅有的。从Dumbo区向曼哈顿城区望去，纽约最繁华区域的城市风景极具冲击性的映入眼帘；大面积的公共空间、生态与艺术融合，对于创意工作者来说，是激发灵感、得到新启示的重要途径。在Dumbo区，“好风景、好生态”也是生产力，让创意工作者分分钟爱上。

▲ 布鲁克林大桥公园Brooklyn Bridge Park

其实，之所以说Dumbo区高质量的生活是吸引科技人群和企业聚集的原点也是有理可依的。在乔尔·科特金的《新地理——数字经济如何重塑美国地貌》一书中，对高科技公司的一些调研发现，在影响他们选址的因素中，某地区“生活质量”的高低远比其他传统因素更为重要。

发展“科创产业”是高位循环提升区域价值的核心

高品质的生活，包括商业、文化、青年公寓等，可以给Dumbo区带来繁荣，却不能让它真正的完成经济价值的提升。真正让Dumbo区价值全面提升和高位循环更加良性发展的是科技产业和文化创新产业的兴起。

Dumbo区科创产业的发展主要分为两步走：

第一步，建立孵化器，孕育科创产业。2008年经济危机后，时任纽约市长的麦克·布隆伯格（Mike Bloomberg）认为城市的支柱性产业不能再由金融一家独大，科创产值高、影响大，应大力推动科技创新。布隆伯格市长在其“幕僚团队”的启发下，与众多城市管理专家、教育专家、金融专家等，共同研究科创模式，为纽约吸引科技人士和科技企业。

而Dumbo孵化器项目就是其中之一，它是由纽约市经济发展局、纽约大学POLY理工学院与两棵树公司合作，在布鲁克林历史文化艺术街区Dumbo区联合建立，希望能在当地文化产业的基础上，从区域可持续发展的角度出发进一步发展科创产业。

第二步，通过产业联盟，壮大科创产业。因为科创产业具有强大的税收能力，科创赋能城市更新已经成为全球大都市区城市更新的共同趋势。2013年，以Dumbo区为原点，与布鲁克林市中心和海军造船厂共同组成了布鲁克林科技三角区。目的是建立纽约的第二大科创集群和世界级的科创中心。

▲ 布鲁克林科技三角区（The Brooklyn Tech Triangle）

经过几年发展，科技三角区的经济影响大幅增长，从2012年的35亿美元增长到2015年的53亿美元。预计到2025年，这一增长将飙升至155亿美元。紧密的科创联盟，让布鲁克林三角区域的科创属性更加明显，基础越发强大。因此，Dumbo区向高科技产业发展的步伐也走得愈发坚定。

回看Dumbo区历史，20年之前他没有在文化时尚一片向好的方向上继续发展文化产业，也没有像当时房地产商David Walentas设想的成为金融区，而是走上了科创之路。这一选择目前来看经受住了时间的考验，充分体现了高科技创造高价值，这个选择为Dumbo区不只带来了表面上的繁荣，更重要的是实现了经济的跨越式增长。而正是这种经济上的增长，才让Dumbo区未来更有动力去塑造更好的生态、生活等进一步提升生活质量的产品。

“在Dumbo增加员工队伍里，有来自欧洲和美国西海岸的公司，以及许多从曼哈顿迁移到布鲁克林的公司。未来Dumbo区需要增加更多的空间来容纳更多的科创人才和科创企业。”

——Alexandria Sica, Executive Director of the Dumbo Improvement District

如果说高质量的生活是数十年来Dumbo文化、环境、生态改善产生的量变过程，那高科技产业的聚集，则是Dumbo区破茧成蝶的质变过程。

“长期主义”是高位循环良性发展的保障

所有的城市更新项目多面临着利微、周期长的问题，这些问题在寸土寸金的一线城市更甚。所以，谁能在这样的一个长周期中“耗”下去是关键。而这种能够深耕下去的人，绝不是简单的因为经济实力雄厚、政府支持力度大等“豪横”的背景，更多的是站在“长期主义”的视角，心甘情愿的进行让渡与合作。

这里必须要提的就是Dumbo区最大的房地产开发商David Walentas，他在Dumbo区的开发上，一直秉承着长期主义，坚定相信“地点质量的提升是吸引人才和企业、增加土地价值的关键”。因此，David Walentas一直在保护着能影响Dumbo区域地点质量的关键因素。主要表现在两个方面：

第一，对本土文化土壤的长期保护。David Walentas并不是利益至上，而是精心维护这里的文化土壤，因为他认为“这里的文化氛围和生活方式”是大量人群移居到这里的理由。所以，在没有科技人群到来之前，David Walentas就认为艺术家的存在不是这里的敌人，而是让他的物业升值的源泉。David Walentas一直很小心地呵护艺术家们的生存空间，他将重新翻修一新的仓库和阁楼，以极为低廉的价格租给艺术家们，为文化先锋们的生存和生长提供支持，大大的维护了这个区域的文化气质。他同时也意识到，Dumbo区周边环境的改善、公共空间的完善也将是吸引潜在客户的原因，所以他也出租了很多场地给纽约的剧团。

而在科创人士和企业入驻之后，他并没用因为空间有限而驱逐之前的艺术工作者们，之所以这么做还是出于同样的原因——保持Dumbo区的文化气质。

第二，对初创企业和初创人群的长期支持。从Dumbo孵化器成立之初，David Walentas就以极大的优惠，专门为初创企业和人才提供办公和生活的场所保障。如公司以每平方英尺3.5美元的高补贴率为Dumbo孵化器提供了6，440平方英尺的空间，提供六个月的免租服务，为初创企业提供支持。

当Dumbo区的科创企业初具规模之后，David Valentas对于个性化的初创公司进一步提供空间定制化服务。如为初创公司提供灵活的租赁条款、可定制的办公空间预建和免费的扩建等，迎合了具有前瞻性思维的初创公司和知名品牌的办公需求。

这两波下来，虽然David Walentas的两棵树公司作为房地产企业在不断为了区域的发展而让利，但是与之相对应的回报也是巨大的——他们收获了当下房地产最大的一波红利，到2015年Dumbo 区就以高达1,399,500美元的中位价位居全纽约第四，公寓住宅产品在整个纽约都极为抢手。

结语

回到文章最初，《实习生》中的时代变了、产业变了、人也变了，而不变的是人们对于高品质生活和城市对于高价值产业永不停止的追求。参照Dumbo区的高位循环，以提升地点质量为出发点，围绕长期主义，为高科技人才和企业提供生长和壮大的环境，一定会为城市更新区域的价值提升产生积极而重大的影响。

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