沈阳二手房为什么那么萧条（15万套库存高居不下）

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沈阳二手房库存人均占比远超天津和重庆，链家统计的在售二手房数量排名上，沈阳每60人就有一套二手房在售，居全国城市之首。

中房报记者 孟双奎丨沈阳报道

老张一直在为自己的房子发愁，本打算卖掉老房子换一套大的，可拖了快一年房子还是没卖出去。

“现在新房有些都降价了，更别提二手房了，要想快点出手就得比别人便宜。”中介人员暗示老张的房子还得降。

在沈阳二手房市场，和老张有同样“焦虑”的房主还有很多；沈阳二手房市场正步入高库存阶段。截至8月27日，贝壳网查询到的沈阳二手房挂牌数量高达15万套，在两个月前数据还是14.3万套，两月新增7000多套；二手房成交量却在不断下滑，6月25日，贝壳网显示90天内成交量5387套，到8月27日显示90天成交量已降至4135套，成交量缩减近20%。

同时，沈阳二手房供需关系也在发生变化。根据贝壳提供的数据，从今年3月开始二手房带看次数持续下降，虽然每月增量房源也略有降低，但带看次数同比大幅下滑，这意味着市场转凉，居民购房热情降低。

沈阳二手房库存排名全国第二

根据诸葛找房研究中心公布的数据显示，2021年8月沈阳二手房市场价12016元/平方米，相比上月下降0.17%，虽然6—8月沈阳二手房均价依旧坚挺，但市场还是出现了一些变化：交易量有一定下滑，不少小区出现降价；在热门降价小区中，苏家屯奥园国际城176套挂牌房源量位居榜首，小区均价8448元/平方米；孔雀城109套挂牌房源量位居榜单第2名，小区均价7450元/平方米。另外，值得注意的是近期有降价房源逐渐增多趋势，成交周期也越来越长。

一位房产中介从业者告诉记者：“目前成交一套房源周期大概4~5个月。好一点房源可能时间会短，但大部分在4个月以上；一些位置不好有明显缺陷的房子，可能挂上一年都卖不出去。”

据统计，沈阳二手房库存大约15万套，全国城市二手房挂牌量排名第二；排名第一是天津，第三是重庆，库存量分别是15.8万套和14.6万套。从库存数量来看三者属于同一量级，不同的是，天津和重庆是直辖市，人口数量不在同一量级。天津人口接近1500万，重庆人口更是超过3000万，沈阳人口仅907万。由于人口少、库存量大，沈阳二手房库存人均占比远超天津和重庆，链家统计的在售二手房数量排名上，沈阳每60人就有一套二手房在售，居全国城市之首。

另一组数据显示，2020年沈阳新建商品房销售面积共1358万平方米，沈阳2020年户籍人口增长仅5.8万。假设新增5.8万人口全部购房，分摊新建商品房面积人均高达234平方米。

市场观望情绪严重

房产专业人士分析，影响沈阳二手房库存因素有很多，其中与市场供需、楼市政策以及购房理念变化有很大关系。

沈阳楼市从今年年初到现在一直表现低迷，2021年上半年商品房月均销量95万平方米，去年同期月均销量为103万平方米。7月数据统计显示，沈阳新房成交量环比、同比双双出现下跌，新房均价环比下降2%，新房销量不佳直接传导至二手房市场。

房产中介人士表示，沈阳新房与二手房既存在竞争，又相互关联。在市场行情好时，新房涨价，带动周边二手房升值；行情不好时供应量充足情况下，大多数人会选择更有升值潜力的新房，二手房就更难卖了。

同时，由于二手房交易量下滑，也会导致一部分“卖旧买新”改善置业者需求被遏制。

2020年5月，老张将自已一套50平方米房子挂到房产中介机构，位置很好，附近还有学区，但房龄比较老，超过了20年，属于二手房中的“老破小”。

老张本想在去年将这套老房快速出手，然后再添钱在附近买套三居室，奈何一直没卖出去。这已经是老张第二次降价，但看房的人还是寥寥无几，由于老房子卖不掉就没钱交首付，老张置业改善计划不得不一拖再拖。

类似老张改善房被搁置的例子比比皆是，楼市一旦进入横盘期，购房者观望情绪严重，新房市场销量下滑，进而影响到二手房，二手房滞销会再次影响新房改善市场，造成市场负面效应层层叠加。

另外，据贝壳网显示，沈阳二手房市场中“老破小”以及居住体验比较差的房子（超过20年以上房龄的）房源有15696套，占总量10%；15年以上房龄房源62695套，占比达40%。另外，数据显示，房龄在10年内的房子更易“畅销”，相比20年以上房龄房子月成交量相差4倍多。

楼市政策收紧，二手房门槛变高

今年沈阳楼市表现低迷，与目前执行楼市政策有一定关系。2017年，沈阳楼市“火热”，房价大幅上涨，为给楼市降温，于2018年4月推出执行三区限购政策，本地户籍限购2套，外地限购1套，至2018年8月限购范围扩大至全市。虽然限购政策让房价得到一定控制，但楼市依旧很热，尤其是在2020年疫情过后出现大幅反弹，直到“沈八条”政策推出后，沈阳楼市才彻底降温。

“沈八条”在原限购基础上，除了增加严格执行二套房首付不低于50%条款外，同时将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，这一政策在打击“炒房客”同时，对于沈阳二手房市场也影响深远。

分析人士称，个人住房转让增值税的调整，为二手房流动设置了门槛，大幅增加了5年内新房和次新房交易成本。同时随着金融政策收紧，包括传言沈阳房贷利率将再调整，都使二手房购买成本会更高。

上述房地产业内人士认为，沈阳二手房高库存的现状，短期内很难改变，未来能否解决这一问题，要看城市发展、楼市政策、人口增量、城市更新等多方面因素。