轮回是什么意思多久一个轮回(轮回)

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轮回是什么意思多久一个轮回(轮回)

轮回是什么意思多久一个轮回

作为一个人,会有很多不开心,少数不开心是因为得到的太少,多数不开心是因为想要的太多。

企业选择什么样的战略,很多时候也一样。

不管是被监管视为黑天鹅,还是被民众解读成激进和贪婪,暴雷房企的道路,都是自身发展诉求和外部客观条件综合而来的结果。

一个行业,销售利润率普遍在5%左右,经营现金流回正普遍在18个月~24个月,还要面临各种风险和管控,利润里面还包含一大堆账面上的滞重资产。不加杠杆,不努力追求自有资金回报率,谁会继续干下去?

暴雷与不暴雷,本质不过就是融资渠道结构不同,期限错配不同和成本高低不同而已。整体市场再下行下去,现在这些“优质”的,以后一样是暴雷的。

现在救市的声音越来越大,除了动作本身,更大的目标还是扭转预期。毕竟,供给端即使交付和新开工全无问题了,需求端不起色,一切都是空谈。

除了各种救市政策在媒体上重复,还有一个声音在呐喊,就是所谓“行业转型升级,模式创新”。

创新什么呢?

一切经济行为,都有两个根本,要么盈利,要么福利。

不管是长租房,还是住宅资产证券化,归根结底,还是得满足其一。

长租房方面,过去多个省市都尝试过,住宅用地配建无偿移交面积。羊毛出在羊身上的道理小学生都明白,这种东西显然发展不成气候,且副作用明显。要想让社会资本真正介入长租房领域,成本收益的账肯定要想清楚。如果房租过高,长租房都成了豪宅,显然不可能。如果降低成本,只能在土地端,不可能在建设端,而差别化低价甚至无偿提供长租房用地,必然冲击商品房市场,也很难行得通。

证券化方面,REITs又在反复提及。但是REITs行得通么?资本是追求收益的,REITs普遍年化收益要超过5%以上才有吸引力。海外REITs大多长期年化在5%~8%,其中一部分是经营收益,一部分是增值收益。而国内来说,中小城市的长租需求是比较小的,很难形成规模化长租项目,大城市租金回报又非常低,基本上在2%以内,如果不增值,REITs压根就不成立。在住宅领域做REITs,和商用领域又不同,还得和存量房竞争,不像高速路或者物流园有不可替代性。

我个人想不出来,专家所说的行业创新转型升级,要怎么走。能看到的,依然是一个“买地-报建-施工-销售-交付”的轮回。区别只是,玩家不要玩的太险,弦不要绷得太紧。

至少,好多还在国央企以及“优质”房企的投拓弟兄们聊到,公司的策略依然是“谨慎拿地,拿好地,尽量小地块,含融现金流12个月红线”。

至于创新转型什么的,等领导们指示吧。

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