麦家公寓资产重组（安歆并购逗号公寓）

图片来源：乐居

5月29日，企业员工住宿服务平台安歆集团宣布战略并购如家旗下的长租公寓品牌“逗号公寓”。交易完成后，逗号公寓将全部进入安歆的运营管理体系。那么，这是否意味着长租公寓将迎来并购潮？长租公寓还有没有发展前景？

一场双赢的并购？

安歆集团成立于2014年，是专注为企业员工提供全方位住宿产品的品牌。旗下有乐寓、美域、阅庭三条产品线，聚焦在产业园区，覆盖集体宿舍、白领公寓、高端公寓式酒店三种公寓类型。

而逗号公寓是首旅旗下如家酒店集团在2015年联合红杉资本、易居中国共同打造的公寓品牌，现已进驻19个城市。

安歆集团创始人、CEO徐早霞表示，通过对逗号现有项目、未来项目以及如家体系内其他项目资源的深度合作，扩大安歆的城市版图及运营规模，为城市新蓝领提供更多有品质的住宿空间。

首旅酒店（集团）总经理孙坚表示：“我们尊重公寓行业的特性，希望更多做加法、乘法，推动安歆更加快速地发展。我们还可以提供一些资源，酒店在专业领域当中一定具有这样的能力和资源，我们愿意让安歆在未来发展上插上翅膀，共同打造一个共赢的生态圈。”

据悉，逗号公寓的现有项目会改造为员工公寓进入安歆体系，并购完成后，安歆公寓床位数量将突破10万张。此外，安歆将在物业获取、企业客户资源等方面与如家展开深度合作，为城市新蓝领提供更多有品质的住宿空间。

对此，财经评论员严跃进点评称，过去有人认为，如家是最适合做长租公寓的，因为拥有全国性的门店和相对标准化的管理，同时，其“经济型”的酒店定位也拥有较多的客户。但类似收购说明，酒店管理企业做长租公寓，不见得是最擅长，或具有最大优势的。

在房东东创始人全雳看来，如家酒店集团从力推长租公寓到放弃，完全基于长租公寓整体盈利难，拖累上市公司业绩。抛离长租公寓业务后，如家酒店集团聚焦酒店各种品类。

这并非个例。新京报记者获悉，顺丰公寓板块负责人因组织关系，调任至另一个岗位，而旗下公寓板块虽没有停止，但接下来怎么个战略方向，目前还没有确认下来。朗诗绿色集团则将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

今年多家企业对公寓板块放慢了脚步。房东东创始人全雳道出了行业一大现状：今年有的企业停止了拿项目；有的企业开始转手在营项目，团队进行缩编；也有的企业，明确不求规模，只开几个精品项目。

那么，这是否意味着，今年会出现长租公寓并购潮？对此，全雳指出，今年会出现一些并购现象，但谈不上并购潮，主要原因在于合规标的太少。

行业集中度将进一步提升

前两年，随着租售并举在制度层面不断推进，市场需求和政策红利催生了长租公寓的火热。

参与住房租赁市场的主体，涌现出四股力量，分别是万科等为代表的大型房企、如家等为代表的酒店企业、地产中介机构如链家自如、以魔方公寓等为代表的互联网创业公司。

其中，酒店系企业在酒店行业往往有较长时间的经验积累，有完善的运营体系及丰富的运营经验。因此，对酒店系企业切入长租公寓领域，原有酒店行业的经验可以指导公寓任务有效开展。从经济型酒店的短租模式，向下占领长租市场，在经营和城市布局上，依托于原有的酒店业务，也可快速实现规模化扩张。

不过，有业界人士指出，长租公寓与酒店业表面看相似，其实差别巨大，从产品策划、资本投入、项目开发、产品销售等角度，长租公寓俨然走出了自己的特色。

全雳表示，酒店是成熟行业，品类丰富，获客渠道相对多，而且是高频，但长租公寓正好相反。此外，长租公寓起步晚，基础薄弱，无论是人才、IT系统、供应链等，相对滞后。

“酒店是完全市场化，但长租公寓必须是政府主导和支持，因为长租是民生型行业，酒店不是。”全雳强调说。

贝壳研究院《集中式长租公寓白皮书》指出，有产权证的物业，无论是售价还是租赁成本在近两年攀升明显，热点城市普遍年均涨幅在30%以上，在市场租金增幅不大的情况下，本就不高的租金回报率持续走低。市场租金回报率尚可的物业，比如，前几年低成本拿房的项目，存在业主毁约风险。而工厂、城中村等合法性存在缺陷的项目，后续经营尤其是政府监管方面存在风险，投资回报周期也不稳定。

“正规的，要么是住房租赁，要么是服务式公寓，如雅诗阁公寓。而长租公寓运营，目前有许多未知数，包括服务性质、经营许可、物业性质等等。”华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱表示，长租公寓这类比较含糊的经营业态，曾经风光一时，由于其经营的许多不确定性，现在纷纷出现问题。

实际上，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，尤其面临前期投入大，回收期较长，短期盈利能力难的问题。去年一年，不少长租公寓品牌因经营不善而退出市场。

值得注意的是，作为长租公寓更为细分的蓝领公寓，其运营难度更大。记者了解到，蓝领公寓从项目立项到筹建，再到后期运营管理，可能比普通长租公寓的要求还要高。相比于长租公寓一间房最多两个人的管理半径，蓝领公寓多至8人的规模，管理难度指数有所增大。其中，决策者、支付者、居住者是三个分开的角色，如何同时满足他们的需求也是一个挑战。另外，由于人口密度高，对于消防安全的要求会更高。

那么，长租公寓未来还有没有发现前景呢？在接受记者采访时，世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚表示，每个行业的发展，前几年都会面临动荡，都会经历一个万箭齐发的阶段，随后行业集中度会进一步提升，长租公寓也会经历这一阶段。长租公寓属中长期的投资机会，理由在于，中国是人口大国，城市化率还有很大的发展空间，未来十年，预计仍有2亿人进城发展。而在很多大城市中，流动人口的比例较高。很多年轻群体面临较高的住宅房价、急需提升住宅水准的矛盾中，就需要长租公寓来解决。因此，长租公寓仍有较大的发展前景。

“预计在中国目前条件下，长租公寓是真正能推公募REITs的市场，而不是写字楼、商场，看好长租公寓市场。”世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨如此表示。

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