万科租寓（长租公寓先行者）

新租房时代去年以来，在国家及地方政策推动下，机构房东崛起，开发商和国有住房租赁公司加入，正在颠覆以个人房东为主的租赁市场同时，“租购同权”，租售并举的倡导和落实，则成为机构房东和租赁市场的春风，让租房变得美好成为可能这也将影响90后、95后年轻人的置业观和生活方式，今天小编就来聊一聊关于万科租寓?接下来我们就一起去研究一下吧!

万科租寓

新租房时代

去年以来，在国家及地方政策推动下，机构房东崛起，开发商和国有住房租赁公司加入，正在颠覆以个人房东为主的租赁市场。同时，“租购同权”，租售并举的倡导和落实，则成为机构房东和租赁市场的春风，让租房变得美好成为可能。这也将影响90后、95后年轻人的置业观和生活方式。

陈臻，90后，自由职业者，今年6月份终于找到了自己心仪的住处。

8月15日，深圳万科泊寓福永店，陈臻在一楼大堂的长桌边工作，旁边是几个在厨房做饭的姑娘。

“在以前租住的地方，可能过了很久都不知道隔壁是谁。但是在泊寓，大家很容易就相互认识了。”陈臻告诉21世纪经济报道记者，这里住的基本都是同龄人；还有很多公共活动区，入住的第二天他就下来和大家一起玩狼人杀了。

环顾四周，这个大堂还有吧台、桌球台、家庭影院、健身房等，满是社区的氛围。

泊寓，是万科旗下的长租公寓品牌，取自英文PORT，致力于为城市青年提供一个漂泊中的港湾，搭建年轻人的共享社区。

深圳福永店是今年3月份新开业的一家店。作为开发商试水长租领域的先行者，万科泊寓已初具规模。据海通证券数据，截至7月26日，万科泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。

自2008年广州万汇楼开始，到推出海螺计划研究城市夹心层人群的住房需求，再到开发15平米极小户型，万科在租赁领域的探索一直没有停止；而现在，国家和地方政府纷纷出台政策鼓励发展租赁市场，长租公寓终于站到了风口上。

不过，光有情怀和理想显然是不够的，对于万科而言，作为城市配套服务商转型的重要一子，长租公寓本质上更是一门生意。

万科将如何做这门生意？依托强大的融资能力和运营能力，万科可以快速拓展长租公寓的规模，提升其坪效，未来则可以在政策放开之时，打包成REITs（Real Estate Investment Trusts，即房地产信托投资基金）实现退出。

十年探索

深圳泊寓福永店分为一期和二期，由工厂宿舍楼改造而成，有近400套房间。一期3月份开业，目前出租率已达到9成，二期7月份开业，运营一个多月后，也有超过一半的出租率。

据店长宋娇介绍，泊寓的客户是18-40岁的青年，房型主要有单间、一室一厅以及复式，房租为1700-2300元左右，租期为半年或一年，采用押二付一的方式。

福永店只是万科全国范围内数十间店中的一个。而万科在租赁市场的探索，已有十年。

早在2008年初，时任万科董事长王石提出“对于那些事业没有最后定型，还有抱负、有理想的年轻人来说，40岁之前租房为好”的概念，开始研究租赁市场。

当年，万科和住建部合作开发投资了廉租房广州万汇楼，试水租赁。万汇楼坐落在万科四季花城小区里，形似客家土楼，体量庞大，密度也极高，共有296个单位，主要面向中低收入人群出租。

由于是试验性质，万汇楼开发后 7 年都没有盈利；这期间，一线城市房价一路上涨，更多年轻人倾向于买房，万科等开发商的经营也以售卖为主，租赁靠后。

2011年，万科提出从住宅开发商转型为“城市配套服务商”，要在十年内完成新业务探索与布局，长租公寓是重点之一。

万科高级副总裁谭华杰说，万科一直在研究客群的变化，尤其是城市夹心层、年轻人的住房需求。随着房价的大幅上涨、共享经济时代的到来，客户对租赁的需求也提升了。

2014年，万科重整了万汇楼，将其改为面向青年人的泊寓品牌。从此开始，广州泊寓发展迅速，不仅成为万科集团内规模最大的分区，也是广州规模第一的长租公寓，目前开业17个项目，房间数达到5000多套。

但是泊寓的扩张并非一帆风顺。2014年，西安万科决定要做长租公寓，当时在HR部门的苏科主动提出转来做新业务。“2015年年中，集团战略规划出来，说未来长租公寓业务将会集中在一线大城市。但当时想想已经开始了，只能继续努力。”苏科说。

经过几年的全情投入，西安泊寓截至目前共有10个项目，已开业房间3300套左右，在集团内排名前三，仅次于广州、厦门；而苏科已是西安泊寓的总负责人。

由于初期是各区域公司分别在做，万科长租公寓的品牌名称也几经变更。广深区域2014年提出的“八爪鱼”品牌中，包括了万科驿、万科派这两个长租公寓产品线；在厦门与西安，长租公寓还曾有过“被窝公寓”及“VV公寓”等名字。

2016年5月，万科宣布其长租公寓全面使用统一品牌——“泊寓”，致力于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。

万科董事会主席、首席执行官郁亮也非常重视年轻人的住房需求，他对21世纪经济报道记者表示，租购并举实际上早在1998年房改时就已提出，但是过去多年发展偏了，租赁现在是在“补课”；北上广深等城市住房租赁市场需求很大，万科泊寓计划今年做到10万间。

泊寓模式

经过长时间的摸索，万科泊寓现在基本形成了一套完整的生意模式。

首先从房源获取上，万科泊寓的拓展模式，主要是集中式租赁，从当地国企、政府、村集体等业主手中，获取废旧厂房、办公楼或住宅楼，并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租。一般承租期在10-15年之间。

这非常考验泊寓选标的价值发现能力，通常而言，地铁口、周边业态、青年人口流量等是非常重要的参考指标。

以广州棠下泊寓为例，项目由位于科韵路上的6个厂房改造而成，万科团队精准挖掘了“价值低洼地”，获取了在互联网科技公司附近的大片可盘活面积；充分发挥了其开发商的优势，将老旧厂房改造成为多彩宜居的公寓，带动了资产升值。

棠下泊寓从2016年开始出租运营，共有500多间房，目前已是广州体量最大的集中式长租公寓，入住率达到了95%。

除了这种轻资产模式，万科也有自持的重资产长租公寓。去年下半年以来，随着北京等地推出自持宅地地块，万科积极拿了很多自持地块，未来也将是长租公寓的载体。

解决了房源问题后，在所有长租公寓的投资者看来，与传统开发业务不同，长租公寓的难点更在于运营。

海通证券认为，集中式租赁的优势在于，整栋租赁的时间较长，万科泊寓可以租赁至少十年以上；管理集中，可以提高人房比，降低管理费用；可以提供额外的公共区域服务，例如健身房、社区活动等。

据宋娇介绍，泊寓福永店除了店长，只有三名职员；目前，运营泊寓开发的专有APP平台，将所有租务场景都实现了线上管理，提高了交互效率，降低了管理成本。

另外，通过管理营造活跃的社交氛围，是泊寓的最大特点。宋娇表示，“我们每周都会组织一些活动，有时会从外面请一些业内人士进行分享，希望在促进租客交往的同时，也能在工作上为他们提供一些帮助。”

从组织管理架构来看，新业务需要新的制度作为匹配。作为公司内部的一项新业务，万科泊寓在全国范围内的迅速扩张，也引入了合伙人制度，以及扁平化的管理方式。

目前，泊寓的总负责人是提出“八爪鱼战略”的万科高级副总裁张纪文，下属22个城市负责人均为合伙人，带领当地团队获取房源和管理公寓；每个城市每家分店实行“店长制”。

城市公司运营的主要方式为负面清单——即确立哪些事情是不能做的，除此以外合伙人可以对产品进行各方面尝试。集团管理层面的放权，给予了当地市场负责人足够的发展空间。

因此，城市公司做泊寓业务的团队更像是内部创业，实行全员合伙。“西安城市公司总经理对我说，他不是管理者，而是投资人，所以很多事情要自己去完成，只有涉及到投资的事才去找他。”西安泊寓负责人苏科表示。

盈利之考

既然是做生意，就要盈利。长租公寓的盈利是目前市场公认的难题。万科是如何做的？

广州泊寓总经理张成皓透露，从2014年10月接管万汇楼，仅用一年时间就实现了经营扭亏。到2017年为止净资产回报率可以达到10%左右。

万汇楼的成功，主要在于将其纳入市场化运营。比如，改造后台管理系统，搭建互联网线上平台，降低管理成本，同时调整租金等。

不过，万汇楼是万科早期获取的廉租房，持有成本低，是一个特例，难以规模化操作。

值得关注的是广州东山月府项目，它是旧改后的回迁房，但因为村民均有其他住房，该楼空余，万科泊寓和村集体签订租约承租了整栋楼房，租约15年。

据海通证券测算，如果该公寓保持97%的出租率，则从第二年开始有约500万元的净现金流入，项目保守估计大约7年回本。

利润方面，假设装修费用摊销5年，单年份摊销花费较高，则前五年利润为负；考虑在资产层面需交约11%的税收，公司层面需交纳25%所得税，综合扣除后，基本从第六年开始由负转正，净利润占出租租金收入的 25%，占租金差的55%。资产运营平稳后，其盈利还是比较可观的；如果长租15年，IRR回报率可以在两位数以上。

这为轻资产、集中式管理的泊寓未来的盈利提供了想象空间。

重资产则有另外的算法。从2016年12月至2017年7月，万科先后在北京、佛山等地获得多幅自持宅地地块，其盈利也成为行业关注的焦点。

海通证券以万科北京西北旺自持地块为例测算发现，如果没有税收优惠（提升租金收益率）或REITs/ABS等金融工具帮助，重资产类项目前期占用资金量大，收回成本慢，难以形成规模。海通证券认为，政府大规模降低地价发展重资产类长租，与此前公租房、廉租房类似，更难规模化操作。

张成皓坦言，不论轻重资产，长租公寓的前期改造投入都较重，基本要达到较高的出租率才有可能盈利。同时因为租赁的税费等流通成本较高，目前计算回本的时间都还较长，一般项目在6到7年左右。

不过，张成皓介绍，即使在不断有新项目开业的情况下，当前广州泊寓的整体出租率仍然维持在90%左右，预计今年的营收将突破1个亿。

万科做的是长期的生意。

张成皓表示，由于租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响也较小，其客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配，尽管业务盈利并不强，但依然是万科的战略业务；未来泊寓业务将通过深挖物业价值、提升运营能力、打造高效的扁平化组织来提升业务的盈利能力。

最终，万科高级副总裁谭华杰认为，长租公寓运营本质上是资产管理，需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本，未来最理想的资产持有人应该是REITs。这有赖于国家金融政策、税收政策的支持。（编辑：张伟贤，如有意见建议请zhangwx@21jingji）