南京五大新城（是时候重视这个新城了）

终于，在一份份销售榜单的发布中，今年上半年的南京楼市正式结束。江北新区4家楼盘抓住6月的尾巴，超2500套房源上市，剑拔弩张。当然，对于地产人和买房人来说，今年楼市的下半场，早已开启。

这不，7月1日一早，河西南鱼嘴金茂悦加推，当天所有房源售罄。江北新区为上半场结尾，河西为下半年开场。江北与河西，就好比楼市江湖的两位高手，在“你方唱罢 我来登场”的博弈中见招拆招。江湖中有自带流量的高手，当然也有大隐于市的世外高人。

当鱼嘴金茂悦霸屏地产媒体之时，在江宁淳化贝克湾的选房现场，却有着许多小美好：那个乘高铁从外地赶来的匆匆买房人，手里还拖着行李箱；选房区外，抱着宝宝等待家人选房出来的阿姨，眼里满是期冀。

江宁似乎已许久没有在南京楼市掀起过大水花。要知道早些年前，江宁和江北可是叱咤风云般的存在。随着百家湖、九龙湖等主城区域开发殆尽和日渐成熟，江宁这位老大哥便难有大规模的新房供应，存在感自然也不如从前。

但随着楼市下半场的开启，以贝克湾为开端，江宁禄口、上秦淮、青龙山新城等多家楼盘纷纷释放了最新动态，或许，是时候重新审视一番江宁楼市了。

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盘踞在南京东南部的江宁，以早先起步的百家湖和九龙湖为中心，往南是上秦淮和禄口，往西是正方新城、谷里和江宁滨江，夹在中间的便是横溪新城。

看完了西和南，来瞧瞧东和北。东山副城，开发时间早，目前值得期待的只有上元府。科学园，此前一直较为低调，预计在今年夏天上市的都会四季，承包了所有看点。以方山为中心的江宁大学城，此前以1万多的价格，容纳了许多早期的刚需买房人。

东山东北方向，就是青龙山生态新城，是江宁目前大力发展的国际生态新城，已坐稳南京楼市刚需重地交椅的青龙山也有遗憾：随处可见的高楼，让不少对低密生活执着的买房人，抱憾而归。

于是，距离青龙山新城约4公里、大学城约3公里的淳化，如一块璞玉，吸引着城市规划者的注意。正如江北核心区、紫东核心区，在南京楼市全新亮相后的淳化，也有一个新的头衔——淳化新市镇。

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淳化的历史，大致可以追溯到北宋时期。公元994年，在此设立了淳化关。北高南低、临风向阳的淳化，获得了“头枕青龙山，脚踩秦淮河，中间一片向阳地”的赞誉。

2000年以后，经过3次区划调整，合并后的淳化、土桥和方山才是现在所说的淳化街道：汤铜路以东为纯农业型板块，汤铜路至梅龙湖为过渡性板块；梅龙湖以西为城市型板块，也是最靠近方山的区域。

2017年伊始，江宁4大PPP项目启动，总投资约300亿元，成为那年江宁最受关注的事件：中国铁建牵手江宁街道（江宁滨江）、华夏幸福与湖熟街道联姻、中建方程则与横溪街道合作。那么，淳化PPP的操盘手是谁？

当年6月，谜底揭晓：中交投资与中交基金、公规院、一公局、一航局、三航局组成的联合体中标南京市江宁区淳化新市镇建设PPP项目，总投入约88亿元人民币。在4大PPP项目中，靠近方山的淳化新市镇地理位置优势明显。

而且，背靠天然绿带青龙山、怀抱明月般的梅龙湖，这得天独厚、令人艳羡的山水资源，也决定了淳化新市镇低密山水湖居的高起点。这不，从房地产开发的角度来看，淳化新市镇与青龙山新城的差异化就凸显出来了：前者主打滨水生活区的特色；后者则以现代化的高楼为主，为买房人提供迥然不同的选择。

▲淳化新市镇效果图

淳化新市镇四至如下：北至新104国道，东至工业园三号路，西南至端拱路，内容包括征地拆迁、安置房建设、市政基础设施建设、公共配套设施建设及环境综合整治等，建设期4年，运营期6年。“船小好调头”的淳化新市镇的整体结构为“一廊双轴三带四片”：

一廊为青龙山-梅龙湖生态廊道：104国道北部生态湿地与南部梅龙湖开敞景观绿地共同形成生态廊道，并沿生态廊道设计多样化的活动空间和丰富景观空间。

双轴是沿湖的南北向发展轴线和镇区中心东西向发展轴线：南北向发展轴线主要为沿湖道路，由北向南串接了多个功能片区；东西向发展轴线主要为步行片区，串接了东西公共活动空间，实现了生态景观的横向延展。

三带即梅龙湖西岸景观带、生活服务景观带和社区景观带：为以生态廊道为核心，打造生态景观和公共空间向周边渗透的三条景观带。

四片为滨江生活区、公共服务片区、生活服务片区和生态宜居片区，根据片区的不同功能和性质进行划分。

而且，在淳化新市镇西侧约1公里处，将打造2.19万方健康养生会馆，导入层次丰富的养生方式，构建360度养生生态体系。

▲梅龙湖规划效果图

“一廊双轴三带四片”的组织架构好比重要器官，那么交通就是淳化新市镇的“毛线血管”。对内和对外交通的打通，才能实现各器官之间的更好协调与发展。

首先，从对外交通上看，淳化新市镇将依托临近东山副城等交通优势，加强与外部热门区域的联系。北部的104国道，往西直达东山副城中心，并且能够达到南京中心城区，以梅龙湖为起点，开车到南京南站大致需要30分钟。104国道往东去，便是句容和杭州的方向。

▲对外交通线路示意图

从梅龙湖西侧的端拱路出发，右转进入月华路，便能轻松前往江宁大学城和高新园。想从这里去禄口机场，走高速公路就可以。

对内，淳化新市镇将构建“1环3横5纵”的公交系统。1环，即端拱路、104国道和工业园三号路所形成的交通大环线；3横，从北往南，依次是老104国道、工业园四号路和工业园六号路；5纵，包括正德路、东市街等在内。

▲对内交通线路示意图

如此整洁的路网系统，大约400米就会设有一个公交站亭，3.3平方公里的范围内将形成完善的路网系统。在早晚高峰期，快速通道和直达班车能够直接与地铁1号线站点接驳。

微公交系统还不够，城市规划师还在这里的20多条主次干道上增设公共自行车点，几乎每一条道路交叉节点，未来都将投放自行车。以梅龙湖水岸为线，铺设慢行步道，串联公园绿地及广场绿地，连接主次干道慢行廊道，形成丰富多样的景观绿化体系及步行休闲空间。

从江浦雨山路出发的地铁17号线，经过河西、软件谷、百家湖和梅龙湖新城等热门区域，在梅龙湖西侧设有淳化站。

▲地铁17号线示意图

除了交通之外，教育资源对一个新区的发展也至关重要，比如仙林湖、河西南，优质的教育资源直接为区域发展加分。淳化新市镇也不例外。

▲淳化第二学校鸟瞰图

去年4月，淳化第二学校工程正式开工，拟建设6轨18班普通中学和4轨24班普通小学，可容纳学生约2100人。淳化新市镇将配置多所幼儿园，未来有望引进一所中英双语教学学校，占地3.56万方，打造一站式中小学教育。

医疗方面，距离三级甲等医院（逸夫医院）直线距离2.5公里，正在改建中的淳化医院后期将更为完善。

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前面提到，滨水生活区、生态宜居片区和生活服务片区是淳化新市镇的三个主要生活住区，在这三个生活片区里，滨水生活区可以说是最为优越的区域。为什么？往下看。

▲淳化新市镇示意图

首先是梅龙湖东北方向的生活服务片区，这里聚集着早期龙云山居等老小区位置；梅龙湖东南方向则是生活宜居片区，也是万科和昌金域东方和弘阳禹洲时光春晓的所在地，均以高层房源为主。

从位置上来看，这两个与梅龙湖相隔公共服务片区，内部规划有商业综合体等设施，想在这两个区域看湖景，得打个折扣。

而位于梅龙湖西侧的滨水生活片区，与梅龙湖只相隔一条正德路。占据了一线湖景资源的滨水生活居住区，不正是整个淳化新市镇优势最为明显的区域？

沿着梅龙湖西侧，从南往北，后期将依次打造休憩广场、小型运动馆、生命主题雕塑、水玲珑、儿童活动广场、音乐喷泉、羽毛球场、人工沙滩和九曲花溪，以低层建筑为主，丝毫不会影响到滨水居住区居民的湖景视野。整个滨水居住区与湖东将新增一处桥梁，方便互通，真正的离尘不离城。

▲梅龙湖规划效果图

敲黑板，这所桥梁所直通的是未来的商业新中心。根据官方规划，拆迁后的梅龙湖东岸将打造超110万方的特色商业体。

▲规划效果图

同时，以淳化街道的传统街巷为基底，保持原有的宜人尺度、整合优化步行，车行路径，构建集游、食、居、创、养等与一体的青年乐居天堂，打造1.99万方风情商业街。

湖东的特色商业体需要等待，那么湖西的一处商业雏形已现——梅龙湖保乐荟，集精品超市、品牌餐饮、儿童娱乐和幼教、健身等全业态，相当于一座小型的商业综合体。一层引进轻餐咖啡、零售配套等，二层以人气品牌餐饮为准，三层集儿童教育培训、零售、美容美发于一体，四层以健康生活为主，将设有健身会所等。梅龙湖保乐荟的东侧为12班省级标准的幼儿园。

滨水生活片区目前主力项目为贝克湾，为了与梅龙湖的风格规划相协调，整体容积率只有1.38的贝克湾规划为叠加别墅与洋房的组合，叠墅位于项目东侧，临湖；洋房位于项目西侧，在如此布局下，不论是叠墅还有洋房，都拥有一定的湖景视野。

▲业态分布图

在调查了梅龙湖区域的买房样本，我们发现，来这里看房的人，或多或少地了解过青龙山新城、大学城等项目，不过最终被梅龙湖的大好风光和贝克湾的产品力所打动。以前两天开盘的首批洋房为例，即使是90㎡的最小户型，也做到了三房两厅两卫的设计，更别说105和115㎡的大面积。

7月1日开盘的房源所剩不多，不过好在，新一批的房源即将上市，预计近期加推16、22、29和30号楼的220套房源，主力面积依然为90-120㎡。实体样板间已经公开，买房人可去现场感受。

站在梅龙湖畔，贝克湾红褐色的外立面，与蓝天衬托，仿佛置身在波士顿的褐石豪宅湾区。

从淳化到淳化新市镇，从梅龙湖到梅龙湖公园，加上通达的交通和正在兑现的教育利好，这个约3.3平方公里的新市镇，是时候被重视了。

贝克湾

位置：江宁区淳化街道端拱路21号

产品：低密湖居社区，包括90-115㎡的洋房和115-190㎡的叠加别墅

动态：在售少量洋房，毛坯交付，户型90、105、115㎡；叠墅，上叠115㎡、平层125㎡、下叠190㎡

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