商业地产经营的本质（商业地产进入大变革）

商业地产行业经过这几年的高度发展，商业项目更新迭代，不少商业陷入招商销售困境。

反思传统商业地产模式，变革和探索已经无可避免，疫情不断，地产开发市场低沉，商业地产营销受困下滑明显，市场宣告进入存量时代，大量项目同质化竞争问题严重。而房地产市场的困境今年可能会持续恶化，价格虽然保持平稳，但销售和投资进一步下滑，谁能突破传统商业地产模式的限制，谁才能真正把握商业地产的结构性机会，实现回报增量。

在过去，商业地产设计中，开发商运营商常以模块化设计、快速完工、快速招商、快速开业的高效率模式为标准，批量复制出大量的商业地产项目投入市场。

供给过量的情况下同质化竞争问题严重，标准化复制模式一度在商业地产行业大行其道。

用户需求多变对行业提出更严峻的挑战，90后的崛起对商业地产的持续提升也提出了新要求，单一的零售业态组合、乏味的消费场景、同质化的品牌形象，也早已无法满足消费群体多变的需求，而背离消费需求、无视消费心理的项目，注定将被市场快速淘汰。

那么如何打造人气网红商业街？商业街规划到底如何做？

面对房地产行业现状，原粹商业认为房地产行业的商业项目与其它行业不同，常规性的营销并不能解决问题，决定一个项目的成败，产品的优劣才是根本，而且越是在艰难的市场环境，越要回归本质关注产品。

如何在市场承压时期找到破局方法，原粹商业认为在房地产商业的开发建设以及招商销售中，必需综合思考如下四大问题：

01 饱和市场需要特色差异化项目破局

很多开发商针对前期的定位、规划设计、招商预案草草了事，商业前期的盲目开发，弊端越来越明显，导致后期在销售招商阶段出现非常多的问题。

所以商业项目一定要在前期就进行规划定位，而只有独具差异化的定位与规划，才能提升项目的经营价值。

项目需要针对所在地区城市文化、周边业态、消费者用户进行不同维度分析，寻找出空白市场以及自身项目的核心竞争力，挖掘潜在价值，并针对项目进行量身定制规划。

原粹商业设计规划案例

02 站在消费者角度打造创新场景

90后的崛起对存量商业地产的持续提升也提出了新要求，信息化时代如今消费者越来越追求环境带来的感受，对于购物体验也越来越理性和挑剔，对新鲜感、体验感、打卡拍照、仪式感等方面有着很高的追求。

中国消费者的求新意识无出其右，对于单一兴趣逗留的时间越来越短，挖掘消费者的内心需求，才能对商场运营和产品进行赋能。

大多商业项目没有统筹管理规划，导致商业街区无人气，因此，对于商业场景需要增加消费者有效关注时间才更有价值，如对商业外在建筑形象、街区入口、商业中心广场等进行有效的引流。

而面对出现的商业项目，如何修复盘活存量商业呢？

以原粹商业团队项目打造——欣悦天街为案例，聚焦它从前期策划定位到换新改造动作背后的运营逻辑分析，提供一些参考。

首先先来看一组欣悦天街改造前的样子：

原粹商业设计规划案例

在原粹商业团队改造前，项目本身外观建筑存在缺陷，通过打造差异化经营模式，以美食为主要业态，组成有规模的，目的性的夜间消费场所，打造集美食、量贩式KTV、酒吧与一体的大型夜间经济。

将消费者定位为年轻客群、家庭客群、旅游客群三大目标客群，打造“白 夜”全方位经营的美食、娱乐、休闲、社交主场地标商业。通过统一策划规划，增加商业氛围，也让整个项目从众多趋于同质化的项目中脱颖而出。

原粹商业设计规划案例

03 商业模式的更迭创新

面对新消费时代，市场和消费者都在快速更迭，现有商业地产开发运营模式将遇到前所未有的挑战。商业地产的投资与运营必须在从消费者和商户的痛点出发，找出标准商业地产模式中的问题，并探索未来开发运营模式的新趋势。

传统商铺营销方法，是简单地将商铺卖给经营者或依靠引入主力店带动销售，但这样的做法都有些“权宜之计”，难以吸引当下投资客的目光，更不能解决大规模商铺和持续热销的问题。

统一规划创新经营能更好提升商业竞争力，在开发招商运营阶段需要将项目自身定位和消费者进行匹配，点对点的做统一规划管理。商业交易最核心的因素就是流量，一个项目的开发，归根到底是要实现财务目标，资金盘核心价值源自于流量，人流量越大则价值越高。只有吸引消费者和投资客，才能实现商业价值增长最终完成资本退出。

原粹商业设计规划案例

在欣悦天街项目中，原粹商业是建立在策划和分析的基础上，而不是盲目的做华而不实的设计，从战略层面的策略洞察，到前瞻性的设计，再针对目标消费群体的洞察，完成从项目定位和消费者匹配和业态组合管理。

原粹认为商业项目作为一种需要得到市场认可的高价值产品，必须要满各方需求，才能实现价值增长。

原粹商业设计规划案例

商业项目出现销售难、招商难等困境，不能完全说是因为商家少，而是项目没有针对性，没有自己的基本定位和统筹管理规划，导致商业无人气。

原粹商业认为，结合自身商业项目特性打造属于自己的IP，不仅能为消费者带来愉悦的体验，同时还能转化为经济效益，是商业地产创新模式的重要思路，只有建立独具差异化的产品，才能为销售以及招商带来更多实效价值。