房地产开发商地下车位税收（房地产企业无产权车位的涉税处理分析）

房地产企业配建的无产权车位由于其所有权属的特殊性，而在后期处置及取得收益后如何进行税务处理，一直是房地产开发企业面临的财税痛点，也是税企双方争议的焦点。笔者就房地产企业处置无产权车位涉及的增值税、企业所得税、土地增值税、房产税及印花税的处理，分析如下：

房地产企业在建造开发产品时同时会配建部分车位，包括地上车位及地下车位，而房地产企业的地下车位主要分为三类：一是有产权车位，二是人防车位，三是无产权车位。其中对于有产权车位作为开发产品处理，而无产权车位包括无产权的人防车位和无产权的非人防车位。

（一）无产权人防车位的产权归属：国防委员会

人民防空工程平时由投资者使用管理，收益权归投资者所有。在实际处理中对于地下人防车位的产权归属应当属于国防委员会所有，房地产开发企业作为建设方拥有其使用权和收益权，从法律的合规性和合法性而言，房地产企业不能将人防车位进行出售，只能进行出租。

（二）无产权非人防车位的产权归属：建设用地使用权人

房地产开发企业配套修建的地下非人防车位，对其拥有占有、使用、处置及取得收益的权利。若房地产企业将其出售给业主，则该无产权车位的所有权属于业主，若房地产企业将其用于出租，则业主仅拥有其使用权。

1、增值税的两种纳税处理

无产权车位的增值税处理如下：

第一种业务模式：对于转让无产权人防车位或无产权非人防车位的永久使用权，应按照“销售不动产”缴纳增值税；

第二种业务模式：若将无产权非人防车位用于出租的，则按照“不动产租赁”适用税率（或征收率）缴纳增值税。

2、企业所得税的处理

1.无产权的人防车位的三种业务模式下的企业所得税处理

第一种业务模式：按照转让永久使用权（销售不动产）处理。

如果房地产企业与业主签订转让永久使用权协议，则在企业所得税的处理上，对于转让永久使用权按照“销售”处理；需要一次性确认收入，公共配套设施费已包括在房地产企业的开发成本中，因此，按照“销售”处理需要按规定一次性结转收入，不能再结转成本。

第二种业务模式：按照出租不动产处理。

如果房地产企业与业主签订长期租赁协议，则在企业所得税的处理上，按照“租赁”处理。租金收入按照合同约定的应付租金日期确认收入，对于一次性收取数月租金的，可以在租赁期内分期确认收入缴纳企业所得税。

第三种业务模式：房地产企业将无产产权的人防车位赠送给购房者或者用于全体业主免费使用，则按照公共配套设施费处理，其建造成本已经转移到开发产品的销售价格中，不视同销售缴纳企业所得税。

2.无产权的非人防车位的三种业务经营模式下的企业所得税处理

对于无产权的非人防车位的企业所得税处理分以下三种情况处理：

第一种情况业务模式：将无产权的非人防车位用于营利性，并且产权属于房地产企业所有的，若企业将其进行转让，应当单独核算其成本，一次性确认收入的同时结转对应的成本；

第二种情况业务模式：若房地产企业将无产权的非人防车位用于出租，则可以在租赁期内分期确认收入并逐年计提折旧或摊销；

第三种情况业务模式：对于非人防车位用于非营利性的，或产权属于全体业主所有的，按照公共配套设施处理，按规定确认应税收入，同时不能再结转成本。

3、土地增值税

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”

无论无产权的人防车位还是无产权的非人防车位的土地增值税处理如下：第一，如果地下人防车位和无产权的车位用于非盈利性，只收取车位使用管理费用的情况下，则车位成本通过公共配套设施费用分摊到各业态开发产品的计税成本中，自然在土地增值税前进行扣除，物业公司收取的车位管理费用不缴纳土地增值税。

第二，如果地下人防车位和无产权的车位发生长期租赁或销售转让使用权而收取的使用费，由于没有发生产权转让行为，不是土地增值税征收范围，不缴纳土地增值税，其成本可以在土地增值税前扣除！但要根据各省的税务局的规定，有的省税务局规定：地下人防车位和无产权的车位发生长期租赁或销售转让使用权而收取的使用费，要缴纳土地增值税，其成本就可以在土地增值税前扣除；有的省税务局规定：地下人防车位和无产权的车位发生长期租赁或销售转让使用权而收取的使用费，不要缴纳土地增值税，其成本就也不可以在土地增值税前扣除。

4、房产税的处理

由于地下人防车位没有产权，作为房地产企业自用或出租使用时，必须依法缴纳房产税。

在房产税的界定上，不区分是否属于人防，对于产权不清的，房地产企业不进行出租或者销售的（实操中，因人防车位开发商无权进行销售处理），属于房地产企业自用行为，则由实际使用人按照房产原值计算缴纳房产税；但是如果签订合同时属于特别明显的对外出租收取租金的行为，如签订长期租赁协议约定前20年收取租金，之后无偿使用的，则房地产企业需要按照租金收入计算缴纳房产税。自用行为具体在计算房产税时，适用《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）文件。

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来源：肖太寿博士说税

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