土拍价格和楼面价（楼面价到底何物）

老百姓买房子生怕被骗，尽管房价被推得很高，但是心里还是应该有杆秤这房子到底值多少钱？

1. 假设土地成本：2250元/平米

（又称楼面价：是指开发商竞拍购买的土地后，该土地上可以建筑盖楼那部分的单价，计量单位元/每平！比如开发商花了22.5个亿，买个50万平米的土地，但是容积率是2，也就是说可以建100万平米！折合单价就是2250元/平米的土地成本）

土拍价/（土地面积*容积率）=楼面价

一般的楼面价在土地拍卖落盘后就可以算出来。

2.其次，就是建安成本！这里面包括土建成本(盖楼的建筑材料及人工)、绿化成本、对接市政的管网成本等！

按楼层分，对应的成本不同，如低层一般是1300-1500元，小高层是2000-2400元，高层是2500元（大约每5层价格上浮5个点）

这里按一般小高层的成本来计算！

经济型建安成本：2000元/平米

3.再次，就是各项税费成本！开发商从拿地开始，各项税费就得开始交，直到房子最后交接给购房者。然而交接时，开发商可能还会承担建设后的一些物业费。

各项税收大概：1000元/平米

4.接下来算算开发商的运营和销售成本！营销费用包括一些广告费，活动费，销售人员的开销，一些公司运作的成本等。如果不是建在人流大的区域，楼盘月片越不好卖。对应的营销费用就可能增加！随着区域内楼盘的多盘竞争，人才争抢，这都会增加费用。

如果楼盘在一定时间内仍没有卖掉，那么成本会随之成倍增加！

运营及营销成本：500元/平米

5.最后，很容易被忽视的开发商融资成本，这项成本最不可控！开放商一般项目占用的资金是30%，其他的都来自贷款，融资的资金来源还有信托，银行，其他等。空手套白狼，一分钱不出，坐等炒地皮的开发商已经被限制。但是最近银行的放贷的增量减缓，所以未来房企的融资成本可能还会上升！而开发商的贷款利息，除了个别“央企”“国企”能拿到年利率在10%以内的低息贷款以外！一般开发商的贷款利息目前普遍在年利率12%以上！也就是说，以上的成本再乘上12%就是他每年的融资成本！如果它销售的速度过慢，成本会更高！基本上每慢一年，就增加近12%的成本！

如果房企的融资得到限制，信贷提价，开放商的成本可能还会更高！

开发商融资成本：700元/平米

综上5点，还未考虑到开发商的利润，一般开发商会加上10-15个点的利润。

合理区间为：5500-6500之间（或将有浮动）

这里面有浮动较大的是建筑成本，含建筑用料，人工费用等！还有影响较大的是融资成本，不同的房企开发成本不同就显现出来！

还有一部分成本也很重要，开发商项目预算前，考察项目地块的情况，是否平整，开发规划是否有利润空间，若是不平整，土地前期成本会增高！

现在可以根据容积率、绿化率、估算出未来出的建筑结构！通过成本对比，二手房分析，就能估算出未来的定价策略！

如果哪位小伙伴，一些科目没有细算，可以参考下06年某家开发商的楼盘清单，仅供参考科目，价格勿议。