二手房才是深圳楼市的基本面（深圳楼市去年冰火两重天）

刚刚过去的2021年，深圳新房市场和二手房市场呈现出“一热一冷”态势。1月20日，深圳中原研究中心发布2021年深圳楼市年度报告（以下简称“报告”），其中显示，2021年全年，深圳新房住宅成交52417套，同比增长15.5%，创近六年新高；二手住宅成交40699套，同比下滑57.3%，创近十年新低。

2021年，深圳新房市场和二手房市场呈现出“一热一冷”态势。资料图片

新房住宅量价齐升，成交量创近六年新高

2021年，新房主导深圳房地产市场，“打新热”贯穿全年，而后期随着政府管控加强，市场预期下降，加之供应大增，新房市场热度也开始呈现下降趋势。

深圳中原研究中心监测显示，2021年，深圳新房批售项目159个，与2020年相比同期减少8个，出现小幅度下滑的现象。与2020年走势一样，新房批售项目主要集中在下半年，占总量接近七成。

在销售方面，2021年，深圳新房住宅共成交52417套，总面积522.3万平方米，均处于近六年来的最高位。持续上升的成交量，一方面得益于开盘总量持续的增加，另一方面得益于“网红盘”的推动，万丰海岸城、华润城润玺等五个楼盘全年成交量超1000套，成交量超过500套的楼盘合计40多个，主要分布在宝安、光明两区。

图片来源/深圳中原研究中心

而在价格方面，2021年深圳新房价格同比出现上升，8万元/平方米以上高位段成交占比大幅上升14%，主要是受到一批“量多价高”项目带动所致，单价4万元以下的低价位段成交占比下滑较为明显。

分月度来看，深圳2021年新房市场成交呈“中间低，两头高”的分布形态。2021年2月，深圳二手房参考价出台，引发二手房市场成交量出现暴跌情形，新房成交量也从高点开始下滑；5月，深圳实施新房指导价，加上近几个月开盘数量的减少，成交量也处于全年的低位；下半年，为了加快资金回笼，开发商推盘节奏明显加快，成交量出现明显反弹的现象。

从不同区域来看，2021年，深圳十一区中，南山、罗湖、宝安、大鹏、深汕合作区、坪山六区成交套数及面积同比出现正增长，光明等五区则同比下滑。其中，宝安区2021年共有24个住宅项目入市，全年成交13713套，同比增长121.5%，成为全年成交套数最多的区域；南山区全年成交4749套，同比增长239.9%，成为增长速度最快的区域；而光明、龙华等五区同比均出现双位数的下降。

展望2022年的新房市场，深圳中原研究中心分析指出，监管层维护房地产市场健康发展的决心保持不变，对楼市的调控政策将随着经济环境的变化而变，预计会继续出台措施来缓解房地产商资金流动性紧张现象；在新房住宅方面，随着房地产商为了尽快回笼资金，推盘节奏会进一步加快，预计2022年成交量会进一步上升。

二手住宅成交量同比下滑超57%，创近十年新低

尽管全年新房成交创出新高，但2021年深圳二手房市场却基本处于冰封状态。尤其是去年二手参考价等政策出台后，二手住宅购房成本有所提高，相比之下新房优势更为明显，二手房成交逐渐陷入低迷，套均价则出现结构性上涨。

深圳中原研究中心监测显示，2021年，深圳二手住宅成交套数同比下滑57.3%至40699套，全年二手住宅成交面积为362.5万平方米，同比下滑55.8%，成交量跌至十年来新低。

单位：套。图片来源/深圳中原研究中心

而在价格方面，2021年深圳二手房套均总价较上年继续攀升，达到762万元/套。从原因来看，一方面是新房打新热，刚需更多涌向新房市场，二手市场则以改善为主，成交面积增加；另一方面，上半年价格与成交量均处于相对高位，拉高了总价，下半年虽然均价下滑，但成交量较少，对价格影响相对较小。

从月度走势来看，2021年1月，深圳二手住宅过户量7008套，为年内最高；2月8日二手房参考价出台后，虽然3月、4月深圳二手住宅过户量依然维持在4000套以上，但市场实际成交已经快速下滑。至10月，深圳二手住宅过户量仅有1605套，为2012年3月以来的新低。年末最后两月，整体市场略有回温，成交量也小幅回升。

从各区成交量来看，2021年全年，龙岗成交量依然位居第一位，成交套数为11717套，占全市成交的28.8%，但较2020年成交下滑55.8%；盐田区成交1222套，同比下滑34.1%，跌幅最小。

深圳中原总经理郑叔伦分析指出，2021年是深圳二手房最受压的一年。虽然上半年市场整体热度不低，但下半年开始受到疫情反复等影响，加上调控加强，客户对于购房更加谨慎；预计2022年二手房市场会比2021年有改善，但也只是开始走出谷底，属于慢慢恢复的一年。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 卢茜