置业法拍房详细过户流程及费用（房产百科什么是法拍房）

一、什么是法拍房

法拍房,是法院拍卖房产的简称，是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行借款合同或无法清偿债务时，被债权人经由司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋申请拍卖，以拍卖所得偿还债务。

二、什么样的房屋会被查封

在实际操作过程中，常见的查封房屋有以下 8 种情形：

（1）诉前保全的房屋：诉前财产保全属于应急性的保全措施，目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失；

（2）产权不明导致的纠纷：即房屋权利人不清晰或者有多个权利人互相之间产生纠纷； （3）交易房屋为一房多卖：即出卖人先后或同时以多个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给不同的买受人；

（4）交易房屋存在高额抵押：如房主急需用钱，将自己的房子抵押变现，而高额抵押在资不抵债的情 况下，房子会被查封；

（5）权利人涉及债务纠纷较多；

（6）权利人涉及恶意转移、变卖房地产；

（7）交易过程中，权利人有违法行为；

（8）在执行案件中，权利人暂无履行能力或无其他可供执行财产的。

三、法拍房的产生原因有哪些

一般情况下,有常见如下几种情况的房产会成为“法拍房”:

（1）住房贷款。购房人向银行贷款购房的，未能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要 求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的；

（2）民间借贷。例如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《民法典》 的规定，李四不能直接取得抵押房产，只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行 阶段拍卖张三的房产进行还款；

（3）司法罚没。例如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不 动产依法可进行拍卖，变现后的房款收归国家；

（4）家庭纠纷。例如离婚纠纷（男女双方都不要房产）、继承纠纷（继承人对继承房产有争议），需要 拍卖房产变现进行财产分割。

四、法拍流程是什么

（1）房屋尽调：法院拍卖公告出来后，首先会对拍卖信息及拍卖房屋情况进行调查，核实房屋是否有 重大瑕疵或影响后期继续履行的风险。房屋尽调重点核实如下几点：核实房屋是否存在法院认可的租约，是 否存在老人、孕妇、案外人占用，拒不配合腾退等情形，核实房屋产权性质是否属于经适房、两限房、共有 房产等，核实房屋欠费等情形；

（2）组织看房：看房时间由法院统一安排，如能安排看房，一般时间在拍卖前 1-2 周，但是大多数法 拍房法院不组织看房。法拍房虽然不能安排看房，但是不影响后续签约和竞拍； （3）约谈签约：客户如有意向竞买法拍房，确认参拍后，签订委托竞买协议，缴纳相应法拍服务费用。 如竞拍成功则预收法拍服务费按照实际竞买成交价格多退少补；竞拍未成功则法拍服务费于竞拍结束后 3- 5 个工作日退回至客户转款账户；

（4）办理交保：客户需在竞拍开始前缴纳足额保证金，保证金打入法院指定账户。保证金金额一般为 起拍价的 10%—20%，具体以法院为准。如拍卖成功，则该保证金自动转入法院账户，充抵房款一部分，客 户按照拍卖公告要求时间支付剩余尾款，如客户未支付剩余房款，法院有权扣除已缴纳的保证金作为违约 金；拍卖未成功，则保证金在竞拍结束后 3 个工作日退回至客户转款账户；

（5）参加竞拍： 客户在贝壳资产交易中心及相关客户经纪人陪同下，参加法院组织的倒计时竞价拍 卖；

（6）缴纳房款：客户应在法院要求的时间内缴纳全部房款，一般为竞拍结束后 5-10 个工作日，具体 以法院通知为准。如客户需贷款，在拍卖前七个工作日内到银行进行贷款预审，在实际成交后签订正式贷款 合同。法拍房贷款同二手房商业贷款（利率依客户资质不同略有上浮），成交价格即为贷款基准；

（7）领取材料：客户缴纳房款后，法院出具相关材料，其中包含：拍卖成交确认书、案款收据、民事 执行裁定书、协助执行通知书等材料；

（8）缴税过户：法院解除竞拍房屋抵押、查封后，带领客户完成缴税过户手续；

（9）房屋交付：办理交房和物业交割事宜。