燕郊发展分析（撕裂在发展与规则之间）

位于北京以东潮白河畔的燕郊是一个能够收纳“北漂”们疲惫灵魂的城。

一条经常断流的潮白河，将这里的房价同北京割裂。

同样被割裂的还有身份认同、还有市场规则、还有城市治理、还有教育医疗甚至娱乐服务……

2017年春节前后，一则有关燕郊多个拥有大产权房本的小区难以落宗的问题为这座被赋予了太多意义的城市带来了震动，从福成开始，燕郊一个个项目都被卷入了这场“落宗”风暴中，余震至今还在持续发酵。

Part 1. 闭合的燕郊市场

北京市场之外，燕郊是最为重要的区域。在整个大北京范围，由于地理上的天然优势和燕郊大量人口同国贸CBD的天然联系，这里几乎就是北京。“落宗”事件开始发酵之后，大量媒体开始将目光聚焦燕郊，也不乏记者亲赴这里，想要获得第一手的采访资料。

“根本不觉得它像一个县城，简直就是北京的一部分！”来自上海某电视台的记者在聊天中如此感慨。实际上如果从通州出发，经过宋庄到达潮白河的彼岸，你就会惊叹于这种繁华的倒置。一个本应属于四线城市划分的镇域房地产市场，如今，至少在房价和繁华程度上是可以同许多二线城市相媲美。

但燕郊仍然是一个封闭的市场。

从那些知名楼盘名字来看，我们鲜有看到燕郊市场上有大牌开发商的姓名。就连在环京有大量布局的华夏幸福基业这样的房企都只是燕郊南侧的大厂进行开发。

“那个地方路子太野，非市场竞争严重。即便外来的大企业要进去也多半会采取和当地有国企背景的企业联合开发的方式进入。”在一家香港上市房企里工作的李严（化名）提及燕郊市场的时候连连摇头，在他看来一二线城市的开发市场相对规范，房企开发投资部门需要做的是和政府打交道、和对手在市场规则下合理竞争。而在燕郊，竞争的复杂性与额外成本会急剧增加。

所以，尽管距离北京如此之近、尽管燕郊的房地产市场在这些年来爆炸式的增长，但这个繁花似锦的市场背后却依然是一片混沌。这便是外来者们眼中的燕郊——它的躯体已经迈入了新的时代，可是灵魂却依然停留在上个世纪。有着当地背景的开发企业同当地政府、同当地百姓的利益完全牵绊在一起——剪不断、理还乱。

有媒体统计，从2002年至2015年8月，三河市国土资源局以各种方式共出让46815.97亩土地，其中19353.96亩为工业和仓储用地，商住建设用地性质大约为14960.9亩。（上述数据在三河市国土局没有查询到备案，因此仅做参考）其中，整个商住用地的八成以上通过招标方式交易。据称只有港中旅通过土地招拍挂程序进入了燕郊市场，也是目前燕郊市场上为数不多的大开发商。

（位于燕郊外环路西南段的港中旅海泉湾项目）

“地产开发行业内的人士多少心里都清楚，在燕郊，大量的土地出让，根本没有走招拍挂程序出让，使得外来开发商就算资本力量雄厚，也是无的放矢。在燕郊，房企获得开发用地的主要途径大多是从燕郊各村庄的城中村改造项目；或者通过变更土地规划，将工业用地和综合性用地等通过变更规划改为建设用地。”一位在燕郊从事过多年房地产开发的人士曾做过如此表述。

然而由于三河市国土局网站上并未找到相关文件，所以上述数据和表述也仅具有参考意义。在三河市国土局官网，土地供应这一栏内， 2011年11月28日到2016年11月8日之间的土地供应和出让信息是一片空白。

（数据来源：三河市国土资源局官方网站）

虽然如此，从其上现有信息来看，至少可以说明三点：

1、三河市国土局绝大多数的出让是招标出让。而招标就意味着可人为设定条件将部分竞争对手排除在外。

2、出让土地宗数也以工业用地居多。

3、在可查询到的公开文件中，中标单位并未发现品牌开发商的名字。在品牌房企的开发版图上，燕郊似乎成了一个不可名状的黑洞……

Part 2.发展与指标的纠葛

可“黑洞”是怎么形成的？

已经在舆论上形成的一个非常有市场的解释是同地方保护脱不了干系：燕郊本地开发商的结寨自守，它们同燕郊各级政府通过利益捆绑，结合成当地的既得利益集团。这个解释逻辑上说得通，也符合人们对于一个镇域房地产市场政商关系的一般理解。甚至还有人在燕郊的房地产版图上勾勒出一个“四大家族”的剪影，并且用颇具黑帮电影元素的浪漫主义重新建构了燕郊这个市场。

可显然，燕郊不是上海滩，人们也高估了所谓“四大家族”的影响力。

“黑洞”的形成的原因固然在本地开发商同地方政府之间不可名状的密切关系。但更深层次的原因则是燕郊在机会浪潮到来时迫切的发展需求，同其被分配到的、稀少资源的根本矛盾。

诚然，通州的崛起成就了燕郊的机会，在这样的机会面前，别说开发商和政府，就连最普通的百姓都不可能去拒绝。但是无论是发展和开发都需要土地，燕郊的确有着一定的空闲用地，然而它却没有土地指标。

（位于潮白河畔的燕郊农林用地）

“以前能够说到省厅里跑指标的人，就是开发企业当中最神秘的人士……”中国房地产经理人联盟秘书长秘书长陈云峰说，“批复土地指标的权力在省级机关。河北的土地指标本来就非常紧张，国家分配给河北省，河北省再派给下辖的13个市，还得优先省会城市石家庄。然后廊坊再给到三河、三河再给到下面的镇，这土地指标就所剩无几了。”

三河市2016年供地计划似乎为这一观点提供了一定的佐证：2016年度三河市国有建设用地计划供应总量为310.2930公顷，其中住宅用地仅为11.2667公顷，全部分配在东市区，同燕郊无关。而商服用地的计划供应总量为97.3365公顷，给燕郊的配额约为60公顷。这一数据甚至不足北京部分地王地块的规划建筑面积……即便全部开发成商住项目，也无法满足燕郊越来越多的人口聚集需求。更何况，在燕郊房地产市场上，70年产权的住宅是绝对主力，这里本就收纳了大量在京没有购房资格或者缺乏资金实力的刚需客，50年产权的商住项目并不适合这里。

换句话说，在明面上2016年的燕郊镇没有一平米土地是留着打造住宅项目的。

“在环京区域，燕郊本身就是相对最为成熟的，而通州县改区之后，燕郊所取代的就是曾经通县的位置，承接了大量外来人口的居住需求，也吸引了一些产业过去发展。”李严表示，在指标不足的情况下，无论政府、房企不可避免的会做一些超越法规的“变通”。它们无法通过招拍挂的程序来吸引开发商投资开发城市，就只有从旧改、从改变土地属性方面来做文章。当然这种模式也是最容易出问题的。

（京津地区夜景卫星图，转载自：燕郊网城）

“燕郊是河北土地的一个缩影，”从事房地产开发工作多年的程峰（化名）说，“土地指标的不充裕、信息的不透明、行政级别众多、让这个市场一级开发和二级开发无法撇清。当地很多做一级开发的公司，尤其是和村乡镇这几级政府关联比较密切的公司，能够轻易以低成本继续拿地做二级开发，在那些地方村长的关系都管用。”

按照2009年三河市发布的《1997~2009》三河市土地规划文件中内容显示，政府方面预测三河市2030年前后全市将出现人口发展高峰年，总人口将达90万左右。然而仅燕郊一处在2015年的人口数据就已经达到了75万人，如此爆发式的增长，超出了政府的预期，也超出了政府的准备。发展的诱惑之下，空隙难免出现，规则有时也会因利益而让位。事实上，很多钻规则空子的行为都是在2010年后，燕郊发展最为迅速的这段时间里发生的。

程峰表示，从市场的层面来看，燕郊的市场是在向着规范化发展的。以如今燕郊房地产市场的监管严格程度，很难出现五证不全就入市销售的情况，如果说老的小区有历史遗留问题，那么政府也出面承诺会逐渐解决，而新的小区，在这样严格的监管下，想有问题实在很难。

Part 3. 开发企业的背景

至于乱象漩涡中的房企们，他们在“落宗”事件的持续发酵中，也一度失声。

处于漩涡中心的福成在整个事件过程中不发一言、倒是政府顶在前面表示肯定会解决历史遗留问题，不让百姓利益受损；同样被卷入类似问题的汇福则出面同业主约定两年之期，表示项目手续齐全，交付两年内不动产证肯定能够办下来。

（贴在三河市不动产登记大厅门口的通知）

当所有喧嚣散尽后，只剩下好奇的人们对于这些企业背后的故事津津乐道。

“燕郊的房地产项目很大一部分都是李福成的，你看（102）国道两侧都是；挨着河边的是汇福，他们有政府背景；而再往北边是李怀的首尔甜城，他们这几家很早前就已经把燕郊给划分了势力范围，现在燕郊的地也大多被这几家占着。”在燕郊一家企业工作的张叶（化名）对于这些流言也有所耳闻，据他说这些企业之间的恩怨情仇，版本有很多个，演绎的成分比较多。不过关于这些企业的背景倒都有据可查。

比如，依靠畜牧业起家的“燕郊首富”李福成，他控制的福成集团为燕郊最大的开发企业。从2008年起开始开发房地产，他的客户主要针对低收入的刚需群体，奉行低价高周转模式。而其拿地也主要以燕顺路和燕灵路两侧传统住宅区城中村改造为主，并没有走出燕郊的打算。

而之前所提及有政府背景的汇福集团，也不过是因为其创始人石克荣曾任三河市高楼镇党委书记。这家企业同样在2008年进入房地产市场，在燕郊开发了普罗旺斯、纳丹堡和悦榕湾等项目。

另外，像兴达集团，则是从建筑施工行业出身，1988年就已经开始起家，发展至今。在燕郊打造了夏威夷系列产品。不过其目前于燕郊大的在售项目已不多；但是却大量布局中介门店，在燕郊街头，几乎随处可见“兴达置业”的一、二手房交易门店。隐隐有要做燕郊房地产中介一把手的意思。

（位于三河市不动产登记业务大厅旁的兴达置业门店）

在说到这些企业之间的恩恩怨怨时，曾经在兴达、燕达都做过销售，如今在燕郊一家代理公司做经理的子墨（化名）表示，在燕郊这个市场开始发展初期，企业之间都难免会有摩擦，但是，去年市场太火，项目普遍卖的很好，大家走量都走得差不多了，所以也不存在互相之间的竞争压力，现在的燕郊市场，开发商还是比较的。

而程峰也表示，从市场的层面来看，燕郊的市场是在向着规范化发展的。以如今燕郊房地产市场的监管严格程度，很难出现五证不全就入市销售的情况，如果说老的小区有历史遗留问题，那么政府也出面承诺会逐渐解决，而新的小区，在这样严格的监管下，想有问题实在很难。

P.S.每一天，依然有以十万计的人流涌动在北京与燕郊之间，而这座城市的统治者——那些沿着潮白河、沿着102国道、沿着燕郊外环路东西、南北排开的巍峨楼宇，犹如利维坦（圣经中一种邪恶海怪）巨兽构筑的军团那样威严耸立，象征着这个镇域的经济基础和财富权杖。

可以说，火热的楼市一直以来都是燕郊发展的源动力，无论对于刚需、投资客还是对于开发商来说，2015至2016年的燕郊都是一座天使之城。对于他们来说这里是身体的避风港与稳赢的赌桌。掏出首付就相当于掷出了骰子，剩下的就等着骰子停止转动，资产稳稳升值而已。

但变化却也在悄然滋生，对于本地开发商来说，随着市场的规范，不可避免的会有资本力量雄厚的外来开发商来到门口，到时他们又将如何选择？当制度与规则开始变得更加合理而严格，开始学着按照市场的游戏规则博弈的本地开发商们是否能够继续守住他们的领地？

而对于投资客，燕郊部分地区甚至高达3.5万元/平方米的房价是否已经隐约见到了天花板？繁花似锦的燕郊楼市，在愈发严格的预售证审核以及年初这一轮风潮的影响之下是否还能够保有前两年的热度？请不要忘记，路西法从天界堕入地狱之前，也曾是光芒万丈的天使、天国的副君。

编辑：心机的小编

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