宁波江北白云新城的房价（东莞深圳宁波盐城房价为何领涨）

文/檀院

今年，疫情之下的中国楼市，可谓起伏跌宕。

春节因为疫情影响，全国楼市进入近2个月冰冻期。但3月份之后多城楼市价量加速回升，随后多地紧急出台相关调控政策，从供求端、金融端对时常进行了引导。

整个上半年，全国平均房价上涨了1.27%，连云港、深圳、东莞、鄂尔多斯四城涨幅更是超过10%。引起了中央政府新一轮调控，13城领导被请进中南海开会，严控房价。尽管中央政策一直担心房价过快上涨给百姓安居置业和金融、经济系统造成不良风险。但各地经济转型低迷就房价3-5年不涨和进入新经济周期房价3-5年就大涨2-3倍的情况此起彼浮，中央政府只能因城施策防范风险。8月最新数据显示，房价仍在上涨的城市达到53个，1个持平，46个微跌。

8月百城房价涨跌排名⬇⬇⬇

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“行情轮动”推动这些城市领涨

在2020年上半年的数据中，一些城市释放了相当明显的购买能量。

尤其常州市，由于还处在上一轮房价上涨周期未结束，前8个月新建住宅成交价累计涨幅达5.06%，超长三角平均涨幅1.21个百分点。

杭州市也多次出现“万人摇”的情况。由于新房限价，部分楼盘新房与二手房价格倒挂明显，引发地方政府多次出台楼市新政，使得新房成交有所缓和。

长三角以外，京津冀地区的唐山，新建住宅价格累计上涨3.57%，领涨各城市。

沈阳市，无论前八个月的新建住宅价格累计涨幅，还是8月份的单月同比涨幅，都处在东三省各城市之首。

而在西部区域，兰州、银川等城市的增速都很明显。而这些楼市前几年没有跟进上涨的步伐，房价、地价比较便宜，近期才受到轮动效应影响，板块补涨。

以银川为例，第二季度地价涨幅处于全国第1，今年地价涨幅高达81%，并且自2017年开始至今，是连涨的状态。

与此同时，银川的新房价格也环比上涨0.77%，样本平均价格6190元/㎡，排全国第12位；二手房价格环比上涨0.59%，样本平均价格6939元/㎡，排全国第18位。

而银川2015-2018年，人口从216.41万人上涨至225.06万人，2019年人口达到229.31万人。具有足够的需求，推动城市进入市场周期的轮动。

可见，一些城市随着经济产业进入新增涨周期，人口和收入大增推动当地房价补涨。全国150个人口在300万以上的中大型城市，只要过去几年涨幅过大的就会有所调整，但是过去几年涨幅偏小的城市，如哈尔滨、银川、鄂尔多斯等就会补涨。

“低房价收入比”城市有上涨潜力

“房价收入比”也是影响城市未来房价涨幅空间的因素。

房价收入比，即家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。

（公式：房价收入比=（商品住宅成交均价×城镇居民人均住房建筑面积）/城镇居民人均可支配收入。）

从2019年50城房价收入比增速的排名来看，排在前5位的城市分别是南通、苏州、宁波、沈阳和洛阳，增速分别为 14.9%、9.3%、6.3%、5.8%和 4.2%。这类城市房价涨幅大大超出居民收入，也即是说房价涨幅过大，这意味着后续房价上涨空间已被透支。

排在末5位的城市——长沙、乌鲁木齐、韶关、烟台和贵阳，城市目前的房价和当地居民收入对比，则较为合理。

尤其长沙市，是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。

但长沙的经济发展强劲，人均可支配收入连续多年高速增长。这预示着，长沙的楼市正在聚集新一轮购买力，即将爆发。

此外，西部的弱二线城市乌鲁木齐、贵阳，近几年人均收入增速也较高，但由于缺乏投资需求的吸引力，整体房价较低。未来楼市的上涨空间，将伴随投资吸引力的提升而释放。

东部沿海的弱二线城市烟台、广东省四线城市韶关，也存在人均可支配收入较高，房价水平较低的情况。

“人口与产业”决定成长力

楼市在经历了2016年和2017年的大幅上升后，2018年50城房价收入比已经出现滞涨，2019年甚至小幅下降，均值为13.3，相比2018年下降了3%。

在这种行情下，判断城市潜力、挑选置业地点，无疑需要更谨慎客观。

买房一定要基于人口和产业这两个市场基本要素，一些区域规划较好、给予了大力度人才吸引政策的区域，也会有更好的产业和就业机会，就值得注意。

以苏州为例，由于在医药、电子、互联网等产业的爆发，中高端人才饥渴，率先且多次出台大力度的人才吸引政策，在本轮行情楼市行情中一直处于领涨状态。杭州更是如此，随着支付宝上市，杭州在新金融、智能科技产业将再度爆发，加上过去一年里直播购物推动的新营销新文化等产业快速发展，近几年杭州每年引进超过50万人口。

人口流入相对集中，依然是城市选择的重要因素。

比如杭州、深圳、成都、西安、郑州（中部人口大省）、宁波，近年人口流入较大。合肥、南昌、长沙、武汉等省会城市，对于本省的吸引力，是其他二线城市无法比拟的。而这些城市近年在电子半导体、汽车、互联网、智能科技等产业方面都有突出表现，才会有更强的人才需求。

东三省城市则存在人口流出的趋势，比如近期备受关注的鹤岗，现在因住房过剩，房产严重贬值。

但即使是核心城市，也要对具体区域/板块进行判断。近期广州、福州、天津等地，部分远郊项目的新项目，开盘签约率不足20%。这些滞销项目不乏一些共性特征，离主城区太远，各种生活、交通配套进不上，人口导不进等问题。但只要是马上可以进入城市化的近郊板块，人口就会快速导入，房价也会快速补涨，如杭州萧山浦阳、南阳等。