房产的基本知识普及（可能已经让你陷入买房误区）

因为职业原因，我听过太多买房客户PUA式的反应：“哎呀，这个楼盘4点多的容积率太高了，性价比低”。这种话听得多了，就有些纳闷——

容积率真的可以用来直接判断一个楼盘的品质吗？

先问一个问题——

预计2030年前中国GDP总量将超越美国，是否就意味着那个时候，中国的综合实力就比美国强了？

答案是否定的。因为GDP的确是全球通用的，可以对经济发展进行具体有效的衡量指标，但是GDP实质上反映的是市场交易行为的一个指标，对于国家实力是不好判断的。

它仅仅只是一个规范性的术语指标。

而大多数人，往往习惯在涉及到自己不熟悉的领域时，因为了解到某个出现频率较高的术语，就把它当做判断这个领域的绝对指标。

在买房子这件事上，“容积率”就是这样一个容易让人信奉，最终却可能把人带进误区的这么一个术语指标。

容积率，是指一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率。也就是说在相同建设用地范围内，房子盖得越高，建筑面积就越多，那么容积率就越大。

这里的容积率不仅仅是住宅的建筑面积，而是这块土地上（正负零以上）包括商业、物业用房、老年活动中心、幼儿园以及各种配套设施在内的所有建筑面积的总和。

其实在2010年以前买房子，很少有人特别关注容积率的问题，甚至很多人根本不知道容积率是什么。那个阶段，人们大多是通过报纸广告、手机短信了解楼盘信息，充其量有些人会看看PC端的房产类网站。

随着智能手机的普及，大家获取信息的方式更多了，想要跨行业打破认知变得更加容易，所以普通人对房产的专业知识了解也越来越多，容积率就是那个时候慢慢被普及的。

不过，看似客户自学成才，实际在这个过程中也存在着地产行业营销的不断灌输。比如经常看到某楼盘广告上写“低密社区”、“低密别墅”等字样，售楼员讲的销售话术里也会不断强调容积率越低越好，潜移默化就让人认为——容积率越低就代表楼盘越高端。

大多人这么看重容积率，主要是觉得容积率高的楼盘，楼间距小、住的人多，所谓的“不舒适”。

其实，容积率只是规定了单位土地范围内建筑面积的多少，因为还有采光、楼间距、绿地率等指标的规范要求，决定了要出更多的建筑面积，大多数都只能把楼向上顶格限高要求盖，也就是说，容积率更多影响的是楼栋高度和房屋套数。

而另一个指标却往往被忽视，那就是建筑密度。建筑密度比值越大，则楼栋可以越多，楼间距可能越小；建筑密度比值越小，意味着楼栋越少，楼间距可能越大。相比之下，业内规划设计上，满足建筑密度要求的优先级是要先于容积率的。

不要轻易给一个人下结论，毕竟只有小孩子才讲好坏，成年人只谈利弊。

对于我们真正居住买房子来说，在这里都不建议大家对某个单独的指标过分依赖，不能因为某个指标就武断地判断一个楼盘的好坏。

买房子最重要的其实是结合自己的需求综合判断，品牌、地段、绿化、户型、价格等等都需要综合考虑，毕竟做自己的事，不人云亦云才是真的。

最后给大家欣赏一下中国第一高楼、世界第三高楼，总高度632米、容积率12.5的上海中心。