东莞楼市深度解析（东莞楼市在东莞）

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，我们在东莞，现在想投资一套新房，预算300万左右，看中了达鑫江滨新城128平的四房330万左右和万江的天健悦江来90多平，如果是纯投资的话哪个更好点呢？

回答：你好。达鑫江滨新城，景观是好，但是周围环境和配套较一般。天健阅江来地段价值更高，建议考虑后者。

提问：广叔好，坐标东莞；松山湖有一套三居，寮步有一套三居（在住），均无欠款；现计划在城区（东莞或南城）换个4房，自住，最好是好一点儿的学区房；手头现有子弹350左右，寮步自住房价值300左右， 最近工作忙也没有时间去看房，请问有啥好推荐， 谢谢！

回答：你好。建议看下南城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，东莞大岭山那些的价格也高，下不去手。万江欧景城单证33000和道滘钜隆碧琴湾25500哪个比较适合3年内出手价值大？

回答：万江欧景城更好一些，钜隆碧琴湾周围环境差，片区发展也慢。

提问：广叔您好！一，请问东莞茶山龙湖金地与新塘品秀和保利天际。二，还有大岭山万科金域缇秀和大朗万科金域蓝湾。三，南城万科金域华府和石竹花园。结合以上纯投资那个更有价值空间？谢谢！

回答：你好。1、龙湖金地可以考虑的，新塘首选品秀；两者比较选龙湖金地。2、选。朗万科金域蓝湾。3、选万科金域华府。具体参见内部分享！

提问：你好广叔，近期要在广州买房，希望广叔能给我这个小白一些建议！

回答：你好，富力南驰富颐华庭： 未来学位存在变数是几乎所有一手房的通病和BUG，尽管据说是广大附小、中大附小，但基本上属于捕风捉影 远地铁，距离现有鱼珠站2.1-2.3公里，确实是远了些，不管是膜拜还是电瓶车，都不足以应付这个交通，至于远期19号线茅岗站更加遥遥无期 结论是：不建议买 只考虑黄埔，建议多淘一淘万科东荟城和黄埔花园。 东荟城小学成绩全黄埔第一，得溢于近年来科学城一带新广二代的努力，后续这个优势估计会延续，毕竟业主家长们都尝到房价上涨的甜头了。 先落户再买房

提问：广叔你好，我(男)广州，婚姻期内买了两套房(均贷款)，二套只有我的名字，目前刚收楼，还没交契税,没有产权证。现准备离婚，首套房给女方，二套房归男方。问1：二套房没产权证，只有购房和贷款合同，能否办理离婚析产？问2：二套房的契税如果在离婚析产之后才交，因为我就只有这一套房了，是按首套房计算还是二套房？

回答：你好，1、没有产权证，也可以办理离婚析产。双方约定好就可以了。2、第二个问题，你贷款首套还是二套，这里面主要看银行是认房还是认贷。首先是认房，是指在界定二套房时，如果借款人在当地房屋登记系统中，已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房或以上。其次是认贷，是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，那么又申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。认房又认贷款，就是指，贷款买房时，只要借款人名下有房或有房贷记录，都将被界定为二套房或以上。

广州贷款买房，部分银行暂时还是使用认贷不认房，只看贷款记录，不看房子在谁名下。也就是说现在两套房子名下都有贷款，而且贷款也都在你的名下，这样的话离婚之后不管你这个房子归谁，你贷款的记录是抹不掉的，就是你已经有了两套房子的贷款记录，第二套房子还是二套的贷款，不会变成一套的贷款。

提问：你好广叔，看你刚发了惠州买房文章，正好在看惠州房子，请教您个问题 情况是：本人深圳工作单身刚上车还贷[我收入低每月只剩3千生活费，父工资全部转我还贷]，现在外省的父母想在大亚湾买个小3房[以便我成家后周末3代人住]，龙光城和星河丹堤都远超预算[130w]，看看过的盘中目前只有珠江四季和雅居乐够得着3房，倾向前者，因靠河饭后有个散步的地方，14号地铁通了打的起步价也能到地铁口。父母想全款买，但买房后就没有1分积蓄了，若选择一半贷款的话，按年龄只能贷10年利率5.9，月还贷近7千>母月收入，导致生活费只得从手中余钱中支付，而余钱也无其他投资渠道，只能存个银行定期 问题：像我们父母这种年龄大\/收入低\/10年短贷高利率这种情况，是全款还是贷款？这2盘选哪个？ 肯请广叔百忙中回答一下

回答：你好，很多人不理解为什么那么多人前扑后继去买惠州，看看你的问题就懂了。 深圳两千多万人，像你这样收入不高不低，短期又看不到发财可能性的太多了。 钱少，还不想回老家，想留在深圳，想和父母生活在一起，怎么办?你给出了完美的解决方案。 先在深圳上车，再举全家之力在惠州买套三房，不用问深圳是辆小破车。 我觉得你的规划和行动力都很棒，先买深圳再买惠州，不向现实低头，也不怨天尤人，为你鼓掌！ 这两个盘，我推荐珠江四季，因为临深是惠州最大的卖点，龙光城涨到1万8了，卓越蔚蓝海岸也涨到1万5了，紧临卓越的珠江四季现在还是1万1，有很强的补涨潜力，抓紧，很快就不是这个价了。 雅居乐是个孤盘，离深圳太远，离南站也不近，是个缺乏亮点的产品。 再说全款还是贷款，我建议贷款，思维缜密又有行动力的你，收入肯定还会继续提升，最多两到三年，贷款压力就会变小，保留的资金对你以后会有更大的价值。 最后说几句题外话，无论是父亲工资全部还贷深圳，还是母亲工资全部还贷惠州，你的父母都令我动容。 你有两个平凡又伟大的父母，你要努力，配得上他们的善良。 如果成家后因为婆媳等问题必须分开住，把惠州房子留给他们，这是我最后的建议，希望你能一直记得。

提问：你好广叔，我家的情况是这样的：夫妻双方年收入40-45万，目前在丹竹头阳基新天地有一套小三房，满五年，估计也就只能买320万左右，目前有70万公积金贷款，手上现金只有50万左右。小孩现在2岁半。老公在龙岗上班，离家很近，我在石岩，离家很远。主要想买一套学位还可以的房子。第一种做法是把现有的一套抵押掉，然后买二套，想办法做个三成首付，但面积肯定就很小了，不能自住，而且现有的房子也涨不上去，压在手里也很焦虑，但面积好歹够住。第二种做法就是现有的一套卖掉，然后置换一套带学位同时有上涨空间的房子，但可能只够买个两房，住起来会比较挤。目前我跟老公认为我们的月还款能力在2万左右吧，否则可能会感觉比较吃力，或者手上留一部分现金用于换房贷？因为感觉只靠工资的话会入不敷出。近来一直看您的问答，我自己也留意了您给其他人的推荐，包括金地上塘道、福田保税区福南外的房子以及龙悦居，单价都9万以上了，又怕高位买入，想听听您的看法，感谢！

回答：你好，550-600标的：1.保税区：红树绿洲，福保桂花苑，帝港海湾豪园，朗庭豪园

2.皇岗：金港豪庭，皇庭世纪

3.梅林：尚书苑，绿景虹湾

4.龙华：龙悦居，潜龙曼海宁，星河盛世，金地上塘道

提问：广叔好，请问小产权、农民房、旧改这些可以入手吗？

回答：你好，尽管小产权、农民房等房子的单价比红本商品房便宜，但是由于杠杆不足，付出的首付可能未必少。杠杆不足导致它们的金融属性不强，加上涨幅较慢，投资回报率相对较低。如果是旧改博拆迁，一是周期较长，二是有一定风险，普通买房者不建议入手，除非有确切的消息。

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