北京楼市未来走向（这样的房子便宜50）

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐好！请问法拍房的详细介绍在哪里？搜索里搜不到。谢谢！

回答：你好，都在精华主题里。 法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。 法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。 不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。 ■ 押金 报名参加竞拍交的押金要去到总房款的10-20%，如果拍到手不想要或买不了，押金不能退，所以最重要的是确保自己真的有名额购房，不然拍到了，你又过不了户，那就只有两行泪了。 ■ 房贷 竞得房子后，法院通常要求10天内付清余款。那这是不是代表只能一次性付款？NO！“拍卖贷”请了解一下。 首先，在交拍卖押金之前，先准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门。 银行收到资料后，会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出判断的结果。 记住，购房前6个月不能频繁查询征信，无论是买法拍房还是正规商品房，看房之前，一定先打印征信，确定自己有贷款资格才开始行动。 买法拍房时，确定没问题再交押金参与竞拍（但是，在拍卖之前，银行不会和你签订任何合同，只是口头答复可以贷款，因此也有一定风险），成功拍下之后，马上开始走正式贷款流程，万一这家银行不行还来得及换下一家。 千万不要以为买法拍房资金压力大，傻傻一次性付款，一般来说，拍卖贷利率基本与同期房贷利率持平，而且放款时间会保证在规定的时限内，直接打到法院账户。 ■ 税费 司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付。 1套200万左右的住宅，如果是不满2年非唯一，各项税费加起来最高超20万。所以可以事先委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。 需要注意的是，如果房子上一手交易还没出证，必须先完成上一手交易流程，再过户。相当于要交两次税（法院拍卖公告里会注明）。另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，也要竞得者自己买单。 ■ 户口 如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子，拿到房产证之后，要到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，才能把自己的户口迁入，但如果学位被占用，就真心无解了。所以竞拍之前，要先调查学位是否能够使用。 ■ 清场 法拍房成交后，大部分城市的法院不负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，你只能报警。 所以必须认准法拍房的类型！最值得考虑的房子是按揭违约，也就是还不起月供了被迫拿出来拍卖那种，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取就能过户。这种产权属于银行的白盘，即买即过户，银行比你还积极，因为银行不要房，只要钱。 最麻烦的就是个人债权纠纷，业主被人追债，被迫拍卖的房产，后期如果有其他债主上门讨债，绝对心累。 所以通常来说，法院有熟人打听一下最妥当，身世清白的法拍房，不要犹豫，抢！ 看到这里，大家明白投资法拍房最大的诀窍是什么了吗？ 是：朝中有人 如果没有政法系统的内部朋友帮你探清真实情况，自己又是小白，不建议你买法拍房：这个便宜很难轮到你捡。 那么，法拍房流派的便宜谁捡了？ 事实上大部分优质的白盘，还没公开拍卖，就被内部消化了。 具体攻略如下： 首先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户的注意事项，以及需要哪些证明材料；然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等，法院一般都会配合你完成，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。 ① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。（这里我是陪着法官一起去解封，事实证明完全可以不陪同） ② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。 ③ 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。 ④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了） ⑤ 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。

提问：房姐好，个人情况首套首贷，子弹160w左右，月薪40k码农西二旗上班。不考虑学区不要小孩，投资为目的，可不自住。 读了您的文章强烈同意2居老破小有增值潜力。惠新西街北口， 柳芳光熙门 ，双井 ，团结湖 ，或者您感觉北京哪个片区的2居上车盘老破小最有投资价值呢？

回答：柳芳地段不差，但是仔细看，柳芳地域闭塞出入和发展都受到限制，长期属于略跑输大盘的类型。 双井800 的楼盘才有投资价值 2居上车盘集中在 团结湖、潘家园、十里堡

提问：房姐好，父母目前的公房卖掉差不多能有子弹600，我们有一套房目前在还贷中。想给父母的房置换到望京，如果贷款的话只能是接力贷。想问下这600的子弹是买个600-700的两居，还是买两套400-500的一局呢，两套一局就是一套纯投资一套自住。比较推荐那些小区呢。谢谢

回答：你好，更倾向买2套低价上车盘。 天通苑的买入起点是250万左右， 250万买500万 的天通苑 400万适合选东三-东四环的老公房。

提问：芳姐好，新人首问，最近在认真攻读。发现重点在推荐朝阳二首，是目前是比较大的洼地或者升值空间比较大吗？看了下双井附近富力城确实有明显降幅，可够不上 基本情况:首套首贷，首付200w。5年内没有学区需求，都在北边上班，买房后考虑出租，保值升值先上车需求。 问:新房是否就不用考虑了？ 二首推荐有合适的吗？比如安宁庄附近？也在关注东城区内国瑞城，新景家园一居。求推荐升值潜力大，好出手小区。谢谢。

回答：安宁庄和清河很接近，这个区域的特点同样是价格比较高。 安宁庄一带到林萃桥基本是老小区，单价也要6万起，而清河周边以及南面橡树湾等区域的次新盘，则很多8-11万单价，主要依靠码农购买力溢价支撑，投资不考虑。 国瑞城是跟回迁房没有物理隔离，拉低了商品房的品质。新景家园略好一点。 另外更推荐看常营次新盘。

提问：美丽的房姐好！新人首问。北京房子有方庄一套90平米老破小，现有子弹1000万，目前在上地附近租房。家庭年收入130万税前。可以负担首付600万。方庄的老破小是否可以抵押贷款？打算在西二旗和清河或者望京附近购置一套房子，自住加投资，目前选择如下： 1、西山华府 2、橡树湾 3、领秀硅谷 4、望京片区，对融科橄榄城感觉比较好，但是价位比较高，看了几套一百平左右的都是9.2万单价。 请教房姐这几个楼盘哪个溢价小更适合入手？大概多少价位可以入手？ 上面两处区域还有其他性价比高的楼盘推荐吗？谢谢！

回答：西山华府是溢价盘，不建议 橡树湾学区房，如果考虑学区可以入手 领秀硅谷位置一般，周边发展潜力有限，不推荐 融科橄榄城如果有9内的可以入手

提问：房姐你好！想向您询问一下甜水园东里的房子，目前看中一套东西向的65平两居（低楼层二层），精装修，满五唯一，实地看房后觉得装修风格还有户型都很满意，目前报价409w，合63000一平。目前感觉到房子缺点就是东西向，楼龄老（87年），您看如果谈的话多少钱算是比较合适的呢？您对甜水园东里这边如何评价呢？如果刚需自住兼保值划算吗？谢谢您

回答：你好，这套房精装修溢价严重 在售的有单价5.5左右的 加上房龄偏老，性价比并不高 自住建议再重新淘一淘，卖家的精装修不值钱，用拆骨法还原房子的基本价值。

提问：房姐过年好～我在顺义天竺有个联排，400平，李嘉诚开发的那个。目前在此居住。自住感觉还算舒服，但一直想换个更好的。另外在在北纬40度有一个2居和1个1居。目前手里还有一个可买第二套的房票，但现在看不清行情，想问问您最好的配置应该是怎样的？1、是否该卖北纬去换五环里面？但又觉得阿里去来广营那边了是不是后期会涨？2、因为住惯了大房子再回市里买平层不太喜欢了，但天竺这个房子是不是未来升值有问题？还建议留么？如果建议换有没有好的推荐？之前看过北京院子，但还要加的钱太多。谢谢～

回答：如果考虑居住质量就放下投资和升值的想法，类似天竺大概率跑输北京大盘，如果能平衡下，可以看下 融科橄榄城 北纬建议不要动了，位置上没大的问题，置换成本还是很高的

提问：房姐好～新人首问～ 和对象打算结婚买房，今年1月份刚开始看房。我俩都是首套，领证后买，两人合计月入税前5w，我工作3年她1年，没啥钱，父母支持不了太多。 净首付110，总价300的预算。咬咬牙，净首付还可以上浮20w。目标小两居，50～65平之间。 我在五道口，她在望京SOHO上班。所以，一直在看15号地铁沿线的房。顺义仅看了国展附近的，嫌远。望京看了南湖渠三巷6号院\/西八间北里 2套能买的起的，和业主价格没谈拢。大山子社区看了几套，其中，有一套1977年65平二层的两居，纠结中，因为房龄老。 还是想在望京里面\/周边买。但是，目前不知道该怎么抉择了？想听听房姐的选盘，选房建议～蟹蟹～

回答：首套房一定要兼顾保值，后期换房会轻松很多，过于郊区不建议看。 望京可以看下花家地。还可以淘团结湖、劲松板块的老公房，或者常营次新，只看85年以后的，尽可能2居

提问：请问房姐，父母都是北京户口，名下沈阳有一套房。现在我家想在北京买房，打算抵押沈阳的房然后全款：1.以我的名义买的话是二套，那么父母名下沈阳的房能抵押给我买房么？2.父母有北京买房资格，是首套，是不是沈阳的抵押了然后以父母名义买更好？如果父母名义买的话，将来继承转我名下成本是多少啊？谢谢房姐！

回答：抵押后用父母首套资格更优，你的首套可以保留以后再用 后期转建议通过 买卖交易 ， 赠予和继承 税太高

提问：房姐您好，本人现在居住和工作地都在北四环学院路附近，爱人在惠新东街附近工作。现有海淀石油附小学区房一套（50平，一居），沙河央企房一套，孩子五岁。现有子弹300，请问从资产配置角度， 1您认为卖现有学区房后买一套稍大一点的学区房，和用现有子弹买一套老破小，两种方案哪个更好？换房的顾虑是否存在新房不足三年，新学区无法入学。 2 如果新买二套老破小，从投资回报、适宜居住、交通便利等条件，赞同您推荐的朝阳，请您推荐几个盘或者重点考虑的区域。本人曾住在石油大院，非常喜欢这种物业管理严格的小区。朋友推荐小关东里10号院，物业管理很不错，您觉得如何。

回答：学区房是学票的功能为主，尽量买小，具体入学政策建议咨询下学校 惠新西街老破小溢价，不推荐 可以看看 常营次新盘 或 团结湖、劲松等地两居

提问：房姐好，为了孩子上学刚卖了宣武门的两居买了德胜门的两居，孩子明年上学，就会3口搬过去，估计6年内会保留自主，另有公公名下西便门两居，6层的4层无电梯，八十年代的房子，之前一直出租，月租金7K，目前和公婆五口人住在西坝河90平3居，一直想整合一下资产，兼顾居住和投资，不知西便门的房子现在出手是否合适？还是等疫情过后再出手？如出手后，选择哪里投资合适？目前手头子弹180，年收入40，买完德胜门房子后有公积金贷款60万，无其他负债，望房姐帮忙指导一下，谢谢！

回答：西便门可以出掉，可以先挂上，有合适价格就卖掉。 推荐看朝阳公园到亮马桥一带，或者安贞和惠新西街一带。 你们当前负债很低，可以适当增加贷款，抵抗通胀。

提问：房姐:你好！本人北京集体户口，有400左右现金，准备买首套房，想和母亲自住兼投资用，并落户口。目前看了立水桥附近的旭辉奥都商住两用房，110平，纯南向，报价360万，可以落户口，还有90平，320万左右，打算以后有钱了再入一套商品房。还看了立水桥附近的商住房润枫欣尚，60平，156万左右，租金5500左右，想先买下出租，然后将剩余钱再入一套商品房落户。所以问题是:1、旭辉奥都的房子可以买吗？以后再出事手卖的话，会砸手里吗？2、可以先先买润枫欣尚的小平米的商住房出租，然后剩下的200多首付再买商品房落户吗？如可以的话，推荐那里的房子比较好呢？3、如果以上两个方案都不可行的话，那应该买哪里的房子呢

回答：不要买商住 400首付理论上能看1000的标的，也需要看你的月供能力，选筹范围在 双井 望京 朝阳公园 如果想两套，一套自住一套出租，自住按300就选望京 租出100选东三东四老破小，选筹范围 团结湖 北工大 劲松

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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