房产父母一方已故如何继承（语录思考亲人离世）

案情如下

近日，黄律师接到一个咨询，案情如下：

刘先生的父亲于去年7月份因病离世，刘先生系刘父和第一任妻子所生，刘父与第二任妻子徐阿姨再婚后，没有生育子女。刘父留下一份自书遗嘱：将登记在其与徐阿姨名下共有的一套房产中属于自己的份额由刘先生继承。

刘先生提起继承诉讼，法院经过审理，认定刘父的遗嘱有效，判决系争房产中被继承人的产权份额由刘先生继承。

考虑到系争房屋一直是徐阿姨在居住，徐阿姨年事已高，其要求获得产权，刘先生又不同意产权共有的方案。因此法院判决房屋产权归徐阿姨所有，由徐阿姨向刘先生支付相应折价款。

在徐阿姨支付房屋折价款后一周内，刘先生配合徐阿姨办理产权变更手续，“变更的费用根据国家法律和政策规定，承担各自应承担的金额”。

判决生效后，徐阿姨付清给刘先生的折价款，刘先生积极配合徐阿姨办理产权变更。然而，刘先生咨询房产过户税费，意外得知这种情况“视同销售”，要支付20%的个人所得税和5%的增值税，徐阿姨作为买受人要支付3%的契税才能够变更产权。

税务局征税的依据是什么，背后是否合乎逻辑，本案带给婚姻家事律师的思考和启示又有哪些？

首先，个人房产交易继承需要缴纳哪些税？

1.契税。法定继承人②通过继承承受房屋权属免征契税。但非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要按规定缴纳契税，税率为3%。

《中华人民共和国契税法》第六条 有下列情形之一的，免征契税：（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

2.印花税。个人继承房屋过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税，税率万分之五。

我们通常理解的个人继承房产不需要交税，是指在继承房产环节不需要缴纳个人所得税，法定继承人免征契税（印花税忽略不计）。

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

然而，如果将继承不足5年（不“满五”）的住房对外销售的，要按照5%征收率缴纳增值税；出售时不符合自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房（即“满五唯一”）的房产，要按照20%税率缴纳个人所得税（未提供完整、准确凭证的，税务机关可进行核定征收）。

由于我国尚未开征遗产税，很多人将继承房产后出售环节缴纳的个人所得税理解为“遗产税”。

其次，税务局的口径显然是认为本案包含了继承和出售两个环节，继承环节免税，继承后出售环节不免税。虽然按常理继承人要承担1/4的巨额税负令人难以接受，但似乎也不无道理。

在我们处理过的很多涉及房产继承的案件中，从未出现办理房产继承过户时需要缴纳个人所得税的情况。

本案引起了黄律师的关注，黄律师发现与以往经办案件不同之处在于：

• 以往大多数案件系法定继承，调解结案居多，调解结果一般为继承人在房产证上加名字，或放弃房产份额，取得折价款；
• 放弃继承房产份额在办理房产过户时不会遇到被代扣代缴个人所得税的障碍，但需要严丝合缝规避放弃继承所带来的法律风险。
• 放弃继承房产份额，取得的折价款亦属于个人所得征税范畴，但申报纳税的主动权在自己手上。
• 本案系遗嘱继承，法院依法判决，是不会考虑当事人是否承担过重的税收和费用。

本案带给办理继承案件的律师的启示是：

一是重在调解，调解是化解矛盾，不是激化矛盾；调解方案可以灵活变通，本着双赢的原则，最大化降低双方的成本。

二是税收筹划，在考虑成本时，除了诉讼费、律师费、过户手续费，税收是不可忽视的重要部分。律师在设计方案时，规划可能的税收产生和负担，转嫁到对方身上，为当事人节约成本。

本案引起我们的思考：或许仅仅有遗嘱是不够的，还应当在遗嘱中引入更为专业的遗嘱执行人角色。遗嘱执行人即遗产管理人，根据有效遗嘱分配、管理遗产，省税节费。

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