郑州合肥市区对比（郑州要被合肥超越了）

2020年,私募大佬但斌在微博转了一条段子：

中国最牛的风险投资机构其实是合肥市政府。

2007年，拿出全市三分之一的财政收入赌面板，投了京东方，最后赚了100多亿；

2011年又拿出100多亿赌半导体，投了长鑫/兆易创新，赢了，上市估计浮赢超过1000亿；

2019年，又拿出100亿赌新能源，投蔚来，结果大众汽车新能源板块落地合肥，预计会赚10000亿？

之后，合肥成功进行了一波城市营销，被冠以“中国最牛风投机构”，有人惊呼：

郑州要被合肥超越了！

这很难让人信服。可问题是，即便是郑州人，也很难全面说出来郑州到底“强”在哪里？

为此，我从产业、人口、房价等各个指标来查找资料，但发现这些基本面最终都要落在具体的片区上。目前，最能从这三个维度说明郑州发展的不是北龙湖，而是管南新区。

这是我探盘新城时光印象时的发现。

1

管南新区尽享发展红利

房价上涨更加强劲

河南有五大国家战略，郑州作为省会，是政策叠加高地中的高地。然而，在东强、南动、西美、北静、中优、外联的城市布局下，只有在强化“中优”同时加强“东强”与“南动”，才能拓展出更大的发展空间，形成更强劲的发展势能，这就使得管南新区成为三者发展势能的叠加区域。

总之，河南发展看郑州，郑州发展无论是“中优”，还是“东扩”，或者“南动”，位于郑东新区CBD之南的管南新区都是桥头堡。

作为桥头堡，管南新区有着自身区位和交通优势。

从管南新区出发，无论是到已经建成的郑州东站，还是去在建的郑州南站，或者郑州机场，都方便快捷。更不要提将来建成的小李庄火车站，就在旁边。

新城时光印象区位图

这些优势，在管南新区最新代表楼盘新城时光印象上，体现的淋漓尽致。仅以地铁而言，从新城时光印象出发，周边就有4条地铁线，4、12、14、16号线。其中地铁4号线已经通车，金岱路站距离项目仅约200米，而距离较远的首期五号地距离也才700米。

良好的交通优势，来源于3个方面：

1. 新城时光印象属于三环楼盘。三环之内土地越来越少，三环边上也是卖一块少一块，进而导致这种地方的楼盘不但稀缺，并且因为出门就上三环高架，通达全城，非常便捷。

2. 新城时光印象是三环边楼盘，更是金岱科创城核心板块稀缺住宅，这在郑州并不多见。

3. 新城时光印象所在的片区后发优势明显，就是定位高，标准高，不只是道路，其它如公园、学校、医院、商超、金融等基础配套设施落地非常快。

作为桥头堡，管南新区有更多的产业落地，形成更强的发展势能。

郑州32个核心板块之中，管南新区占了两个，分别是金岱科创城和小李庄火车站板块。更为值得关注的是新城时光印象所在的金岱科创城。

金岱科创城产业价值示意图

1. 空间价值上，金岱科创城核心用地范围2.2公里，作为主城区稀缺的土地资源，开发潜力巨大。

2. 发展战略上，探索以人为本、生态优先、创新驱动、产城融合的空间样本，建设“城市高质量发展示范区”、“高水平开放创新试验区”、“高质量产业发展先导区”，聚焦科创，金岱与郑州北部前沿创新错位竞争，与东南制造协同发展打造智造科创服务高地。

3. 产业规划上，以实体经济融合创新为主线发展研发型总部经济引领的智能建筑科技、数字科技两大产业聚焦创新链条中成果转化环节，强化产业应用落地，打造郑州东南门户，金岱科创城商务服务中心。

金岱科创城商务服务中心

最终，金岱科创城板块要充分对标杭州未来科技城、温州浙南科技城、深圳留仙洞总部基地、西安中国丝绸之路科创谷等国内一流科创高地，发展成为“立足主城、助力郑州、服务中原，建设以科技创新为导向的主城区产业转型升级示范区。”

作为政策高地，有了战略新兴产业落地，就不愁人口导入，所以你要习惯今后管南房价更快上涨。

2

中国TOP10房企新城

为郑州带来了新作品

说起时光印象，不得不介绍下开发商新城。

新城控股集团1993年成立于江苏常州，现总部设于上海。经过28年的快速发展，形成以上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部扩张的“1 3”战略布局，目前已进入全国134座大中城市，累计开发项目超过700个。截至2020年底，公司总资产达人民币5377亿元，荣获2021年中国房地产开发企业综合实力十强。

地产老炮知道，新城有三个特点：

一是新城作为“2021年中国房地产开发企业综合实力十强”，实力雄厚，有着先进的开发理念和丰富的开发经验，能够确保项目品质。

荥阳新城吾悦广场效果图

二是新城采用住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式。截至2021年5月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到169座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内126个大中城市。“商业地产大学生，住宅地产小学生。”商业地产的开发、招商、运营难度远远高于住宅，而且会给业主居住带来有利影响。

三是自2017年进入中原以来，经过5年的稳扎稳打，新城已经成立了包括河南、陕西和山西的豫陕大区，口碑不错。在售项目覆盖郑州、西安、太原等城市，住宅项目有新城郡望府、西安新城首府等等，商业项目吾悦广场预计2021年9月开业，将成为荥阳新地标。

上海新城西岸公园实景图

在住宅开发方面，新城秉承“让幸福变得简单”的企业理念，为满足不同客户多维度需求，研发了“现代、大都会、新中式”三大产品系列，“现代系”代表作上海新城西岸公园，先后荣获A' design Award意大利设计大奖，第十四届金盘奖上海赛区“年度最佳住宅奖”等多项奖励；“大都会”系代表作天津新城悦隽公馆，曾荣获最佳展示空间设计优秀奖；“新中式”系代表作浙江新城玺樾西塘，曾荣获国际设计大赛软装陈设金奖。

尤其值得一提的是，位于上海浦东新区周浦的新城西岸花园，作为新城现代风格的集大成作品，过硬的产品，加上良好的物业服务，已经成为片区量价标杆。

新城时光印象效果图

此次新城给郑州带来的时光印象，充分借鉴上海新城西岸公园的成功经验，并以此为基础实现新城“现代系”风格的升级与突围。仅凭此一点，足可以见新城的决心与诚意。

相信未来，新城时光印象，一定能成为标杆产品，成为定义郑州东南门户的封面作品，与风鹏正举的管南新区能够相互成就、共创佳话。

3

“未来 ”五大维度

打造定义管南封面改善作品

一流企业定标准、二流企业做品牌、三流企业做产品，开发商也不例外。新城作为中国TOP10开发商，早就着眼于未来，通过对智能、生活、空间、社区、城市5大维度的创新研发，形成了全新的住宅产品的标准和品牌“未来 ”。

新城时光印象效果图

以新城时光印象首开五号地精装高层为例，五个方面，能够看出打造管南封面作品的诚意。

1. 未来 智能

进入小区，人脸识别，自动开门后，这时所在楼栋就有电梯到一楼等你进入，并且不用你按电梯就能直接把你送到所居住的楼层，是不是很方便？

这只是将来新城时光印象生活的一个小场景。事实上，从社区安全到社区便利，到居家安全，再到人性化设计以及健康调节等，新城时光印象，智能化很普遍。

新城时光印象样板间实景图

2. 未来 生活

物业服务，不仅仅是关系到未来生活的方方面面，更能决定你的房子能否保值增值。

新城时光印象，用的是新城悦服务，2018年港交所正式上市，目前排名物业服务企业上市公司十强。在我看来，新城悦服务，有三个亮点：

一是有自主研发的新橙社APP，能够随时随地感受物业的悉心服务。

新城悦幸福360°服务体系示意图

二是幸福360°服务体系，从售前到交付后，确保服务标准只能提升而不下降。这就杜绝了“买房之后没人理了”的糟糕体验。

三是从已经交付过的荥阳新城尚郡来看，除了节假日举办业主活动，主动为业主提供洗车、清理地垫等服务之外，物业在疫情期间因为服务好，更是受到业主好评。

3. 未来 空间

户型以及相关空间的构建，一定基于未来生活场景的营造。为此，新城基于百年住宅的思考，充分考虑客户不同阶段的需求，既做到了所有户型都是全双卫、宽厅设计，又为户型的可变调整预留可能性，不仅最大化提高居住舒适度而且不会破坏建筑结构。

先看99㎡三室两厅两卫的户型。

新城时光印象99㎡户型图

新

99㎡，双卫、大横厅齐全，而且惊喜的还有，三开间朝南，景观大阳台直接连接了客厅与卧室，起居赏景两相宜。

再说118㎡的三室两厅两卫。

新城时光印象118㎡户型图

当我把这个户型发到粉丝群时，有地产老炮很激动，当他确定这是118㎡户型后评价说：

第一，这个户型太漂亮了，进深应该在九米六左右，它有真正的玄关，有的房子说有玄关其实没有，什么概念呢？就是说最起码是在厨房、餐厅或者客厅的位置看不到鞋柜的，才是真正的玄关。也没有口咬口的现象，而且这个面积段主卧室还带卫生间，做成了双卫，了不起。

第二，餐厅和客厅横向一体设计，南向的横厅采光面宽，很是不错。

此外，还有128和143㎡的户型图，都是可圈可点。

新城时光印象128㎡户型图

新城时光印象143㎡户型图

4. 未来 社区

新城时光印象一期鸟瞰图

买房人一般不注意一个细节，就是容积率这个技术指标。相对而言，容积率越低越好，而开发商往往要做满，以便有更多的可销售面积。

新城时光印象，容积率2.99，并不算高，一般的开发商往往做成高低配，就是洋房和高层弄到一个小区。做个粗略的经济测算，高层能够回本，洋房就是利润。然而，新城却出人意料的在追求舒适度和溢价之间放弃了溢价，不做高低配，采用了纯高层独单元设计。

由此可见，再次说明了新城对管南新区看重看好，不惜牺牲一定的货值，要打造区域改善型作品。

这样做的后果，就有了超宽的楼间距，以至于新城时光印象最大楼间距达到了80米，进而能够保证采光与通风效果，这在高层小区里面极其少见。

此外，景观塑造上也有了更大的发挥空间，也难怪新城时光印象选择与“连续3年蝉联中国地产景观设计竞争力第一”的山水比德合作，以“一心一环、两轴多区”的空间格局，致力于为业主打造一个交融共享、活力互动、生态自然和阳光健康的公园式生活方式新范本。

新城时光印象一期效果图

5. 未来 城市

无论论是商业还是住宅选址，新城都坚持用业界独创的“五度择址法”，从规划、交通、人口、文化、政务5个方面综合考量。

从时光印象的选址来看，新城这点很牛。

新城时光印象整体规划图

总体再看，整个新城时光印象共有四块地，产品类型从高层到洋房，而最小的高层户型也是从99㎡起步，既提高了圈层门槛，又能满足改善人群不同阶段的需求。

4

郑州怎么又不如合肥了？管南表示不服

作为兄弟城市，合肥追赶势头令人欣喜，也让郑州有了很强的紧迫感。

作为集“中部崛起”、“黄河流域生态保护和高质量发展”、“国家中心城市”、和“万亿俱乐部”红利于一身的郑州，怎么可能会轻易落后于人？

至于说郑州不如合肥，为时尚早。

再说郑州房价，早已两极分化，而管南是房价上涨势头迅猛的片区之一。从绿都澜湾、永威城和鑫苑国际新城并称的“管南三杰”开始，在郑州楼市横盘的近三年，均价上涨已经超过2000元/㎡。而且，此前能够领涨管南的楼盘已经接近尾声。

如今，风头正劲的管南开启了新时代，新城时光印象来了。

全文完。

,