西安市小产权的房到底能买吗（明知小产权无保障）

年底，一批商品房、城改房又到了集中交房、回迁的“关口”，在外等待、过度多年亦或十多年的人们，总算盼来了可以“回家”的日子。回家，一个再平常不过的词语，对于部分购房者来说，却成了“路漫漫其修远兮……”

在众多烂尾或假死的项目中，也夹杂着有着同类特质的小产权房，他们利用购房者“我想有个家的心理”，打着复工的噱头，描绘很快就能交房的愿景，发出“催款函”欲二次收取购房余款。已经烂尾成为“僵尸”，却又死而复生催讨购房余款，这件事更令人不解。或许购房者归心似箭，都盼着“回家”，岂不知这个“家”早已不属于自己。对此，希望购房者从政策面去认识，以相关部门文件为准，切莫轻信谣言再次上当。

从1998年我国住房制度改革开始，住房市场化，商品房的快速推进，使部分无良商家看到了房地产的巨大利润，因此一批未经审批项目一哄而上，低价出售的小产权房，给住宅市场和消费者留下极大隐患和痛楚。

众所周知，未经相关部门立项、审批，擅自在集体土地上开工建设，与《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国土地法实施条例》相悖，是不受法律保护的，俗称“小产权房”。与“五证”齐全的商品房不同的是，商品房入住后可办理《房屋所有权证》，小产权房因未缴纳土地出让金、配套等费用，未经审批，因此无法办理《房屋所有权证》，无法交易及用房屋实施按揭、抵押、贷款等行为。

小产权房的产生有着多方面的原因，但核心是价格。买小产权房大多数是冲着“廉价”而来，岂不知购房者为“廉价”付出的是沉重代价！

就拿西安市咸宁东路半引路口的一个小产权项目来说，2007年底开盘，单价从1880元/平方米一路卖到2800元/平方米左右，明显低于周边商品房的价格。以浐河西岸2009年开盘的某商品房小区对标，当时开盘价3500—4000元/平方米（精装）。如果说前盘早开盘无法选择的话，在其后的二三年当中，该区域已有对标商品房，但许多购房者依然只图低价，选择小产权房。令人始料未及的是该小产权项目没有施工多久便停工，呈现出“烂尾”态势，且一烂十年！

浐河对面的商品房楼盘一期于2011年交付，如今河西人家已安居十年，河东项目却遥遥无期，同样是买房，为什么悲喜两重？除了贪图便宜之外，盲从和轻信也是一大成因，想有“家”，最终却“无家”，南辕北辙更是其害之首，小产权房害人太深。

如今这个烂尾项目大门紧闭，门上张贴着2019年12月27日，西安市国土资源局下发的文件——市国土发【2019】6-56号《土地行政处罚决定书》，明确处罚“没收陕西XX房地产开发有限公司在非法占地上的住宅楼两栋及其他设施……”至于该公司的“催款函”，“皮之不存毛将焉附”！对购房者来说，也是“肉包子打狗——有去无回”。

房地产带给城市快速成长，也带来了烂尾楼、小产权房等挥之不去的痛楚，尤其在城乡结合部，小产权房的野蛮生长，带给消费者的是财力、身心的消耗，无尽的痛苦和无家可归的撕裂般的痛，小产权房让一部分人有家难回，这个教训惨痛至极，当引以为戒！

陕西莱顿律师事务所刘长洪律师在谈及小产权房的问题时指出，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律及司法解释规定，商品房没有预售许可证不得销售。开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下与消费者签订的商品房买卖合同无效，合同无效的法律后果是开发商应退还购房款并承担过错赔偿责任，但是在烂尾的情况下，开发商往往没有能力退还房款，消费者的合法权益难以得到保护。文中“小产权房”就是缺乏必要的审批手续和证件的房产，也是法律禁止销售的。