同位置别墅和洋房单价对比（郊区洋房竟比主城便宜超十倍）

导语：

昆明房价回到了十年前？4字头就可以住洋房，谁的DNA又动了？

郊区洋房的市场

前段时间，保利春湖国际生态城释出宣传海报，号称单价4字头起就可以买洋房，总价100万起甚至可以买精装别墅。

从房源信息来看，这套单价4字头起的房源面积约115㎡，总价近57万，看起来确实十分划算。

保利春湖国际生态城特价海报

而项目的这波特价可以说是一石激起千层浪，赚足了市场的关注度，但仅仅过了两周，保利春湖就宣布其别墅产品将全线上涨20万/套。

保利春湖国际生态城涨价宣传图

但郊区的洋房真的有这么好卖吗？

（注 :文章中提到的郊区洋房仅为老城区以外的区域，包括呈贡、空港、安宁太平、晋宁，甚至是行政区在五华、盘龙四区但离城中心较远的区域）

根据克而瑞公布的昆明2022年洋房销售金额TOP10的数据显示，新城和樾和绿地滇池国际健康城均榜上有名，要知道，这两个项目今年来的单价几乎都在万元以下。

此外，榜单上的卓越滇池晴翠的价格也仅在一万出头，今年以来，几乎每月都占据了销售榜单前列。

因为价格优势，这些郊区的洋房可谓出尽了风头。

数据源于克而瑞

但事实上，低价洋房本身就具有较大的客户群体。

就拿克而瑞上半年的洋房成交数据来说，140万以下的洋房总计成交了971套，占洋房总成交量的51%。

而据克而瑞数据统计，昆明2022年6月洋房的成交均价约17399元/㎡，也就是说，即使是只购买100㎡的户型，总价也需要近174万，可以说在昆明购买洋房的门槛是比较高的。

而目前市场上出现的这些郊区洋房，仅用刚需或者更低的价格就可以买到，在极大程度上降低了这个门槛，也难怪会受购房者的欢迎。

昆明郊区的洋房都在哪？

事实上，昆明郊区一直不乏有洋房项目，并且价格都不算贵。

低价洋房例举，距市中心距离以项目至金马碧鸡坊的距离为准（破万项目未统计在内）

可以发现，虽然乍一看这些郊区楼盘的位置似乎比较分散，但其实还是有迹可循，主要分布在以下几个区域：

（1）捞鱼河-晋宁一线：这一片区同属于环湖东路以及环湖南路，靠近滇池，周边又有九大湿地公园之一的捞鱼河公园，生态环境上具有明显优势。

这一线上的楼盘主要是滇池府、绿地滇池国际健康城、七彩云南古滇名城、保利和光屿湖和华侨城公园悦府，价格上除了华侨城公园悦府和健康城的毛坯房源低于9000元/㎡，其余几个的价格基本都接近1万大关。

（2）空港经济区：这一片区的低价洋房主要聚集在长水机场周边，以金地云溪九境和长水航城为代表。

长水航城已经销售了较长的一段时间，并且由于开发已久，生活气息较为浓厚，并且生活比较便利，单价约7200元起。而云溪九境作为近期才推出的新盘，价格略贵于长水航城。

空港经济区于2014年成立，可以说是在长水国际机场投入使用后才开始大力建设，总的来看，发展的时间不算长，区域整体的经济水平和配套等都还不够成熟，价格也相应的更为便宜。

（3）安宁太平新城片区：太平新城是安宁近年来着力发展的区域，尤其是砂之船奥莱的开业，极大的丰富了其商业配套。

虽然已经发展超15年，但其配套主要集中在奥莱和昆华医院附近，其他区域的路网还不够完善，比如鱼先生的社区周边的市政道路就尚未通车，好在还有备用道路可供通行。

毕竟其已经不属于昆明主城，区域价值相应的就要弱一点，价格也就相应的更低，其中较为典型的就是金地锦康湖山大境，单价仅需5000元/㎡。

除了以上提到的区域外，昆明的金殿片区也有价格较低的洋房，如溪麓南郡，目前部分洋房特价仅需8473元/㎡。

郊区洋房分布图

看完昆明的郊区洋房，那么就不得不提一下目前市场上价格较贵的主城洋房项目。

昆明高价洋房例举

主城区的洋房价格虽然偏高，但也有明显的区域划分。

（1）草海片区：这一片区包含的范围较广，以草海北岸和草海东岸的楼盘为主。

其中，草海北岸的洋房代表项目主要是融创文旅城，在草海的所有项目中，融创文旅城的单价并不算高，但是由于户型偏大，因此总价仍要500万左右。

草海东岸则主要以华夏四季等项目为代表，均价大约在2.5w/㎡，而此前华夏四季的一套洋房甚至卖出了将近9万的单价。

草海片区由于地段的稀缺性，加之离市中心较近，各项配套已经比较成熟，兼顾了城市的繁华和滇池湖畔的宁静，因此一直以高价著称，并且极受购房者青睐。

（2）滇池度假区片区：这一片区紧邻草海片区，片区内有公园1903等多个商业中心，加上5号线开通以后，度假区内的交通和商业配套都更显完善。

代表楼盘主要是龙湖山海原著和西南海上，均价也要到2.5w/㎡，不过目前龙湖山海原著的洋房已经售罄了。

（3）会展-五甲塘片区：这一片区主要以俊发生态半岛的项目为主，不仅能够亲近滇池，临近区域还有诸多湿地公园，因此这一片区的生态环境具有极大的优势，并且此处已经形成了连片开发，出行和商业配套都在逐渐完善中。

（4）东白沙河片区：其位于东市区，发展速度相较其他片区更慢，因此这一片区的房源虽然也不算低，但相较于其他几个片区，已经显得亲切多了。

这一片区比较具有代表性的洋房就是中海云麓九里和佳湖熹祥苑，价格都在1.7w/㎡左右。

（5）西北片区：这一片区虽然和传统的主城也有一定的距离，但得益于西北新城近年来的快速发展，区域内的交通以及各项配套都已经比较完善。

而该区域的洋房项目以金川府和东原印1905为代表，目前金川府的洋房价格约在1.3w/㎡起，东原的价格稍贵，总价在300w/套起。（表中暂未例举）

从以上洋房的区域分布不难看出，昆明主城洋房多位于城市重点发展地带，并且发展都已经比较成熟。

而郊区洋房则主要分布在城市外围，区域发展的成熟度等还有比较明显的欠缺，房价自然也就明显的要更低。

哪些人群更可能购买低价洋房

主城区内的高价洋房固然优势明显，但是在价格门槛之下，退而求其次，选择郊区的洋房也未尝不可。

我们来看看这类洋房的特点。

位置还真不是繁华地段

郊区洋房大多位于三环外甚至是在周边郊县，位置稍显偏僻，但是同样由于远离市中心，其人口密度也没有那么密集，并且大部分房源都位于公园景点旁，生态环境和居住环境都是值得肯定的。

价格也是真的优势突出

我们按照以上提到的郊区洋房中，价格最高的9800元/㎡来计算，假设购买100㎡的户型，那么总价约为98万。

根据目前市场上普遍的首套房贷款条件，使用本额等息方式贷款30年，则30年内购房者需支付的金额总计为158.14万。

据克而瑞数据统计，6月昆明主城商品住宅成交均价为14634元/㎡，同样100㎡的户型，总价约146万（为便于计算，数据取整），按照同样的贷款方式，则总计需支付236.05万。

两者相差近80万，可见，虽然位置稍偏，但是郊区洋房在价格上确实是极具优势的。

生活配套仅勉强够用

商业配套上，郊区洋房周边都有商业配套，但大部分都仅能满足基本的日常生活所需，缺少大型的商业中心。

学校配套上，一般来说，大型社区规划齐全，多会签约学校（甚至是知名小学的分校），但新开学校加上跨地区管理，学校优势并不强。而没有配套学校的项目，就更没优势了。（不过很多业主考虑这类区域，并没有将教育配套作为自己的强需求）

交通配套上，由于距离市中心稍远，并且部分项目周边的道路还尚未建好通车，公共交通网络还不够完善，在长时间内，自驾会是主要的出行方式，因此交通成本随之就会明显的上升。

但好在通勤时间并没有太大的出入，据中规院《2021年中国主要城市交通通勤监测报告》显示，昆明单程平均通勤时间为33分钟，而以上楼盘通勤时间大多都在30-40分钟。

区域发展尚需时日

总的来说，昆明郊区的发展速度都明显要慢于主城。

从长远来看，区域的规划还需要较长的时间才能够落到实处，如果低价洋房项目周边还未进行连片开发，也没有明确规划的项目，则需要更多的时间。

综合来看，郊区洋房更适合以下几类人群：

一是适合购房预算有限，将价格作为首要考量的群体，如果希望能以刚需的价格住洋房，那么这些项目会是不错的选择；

二是适合项目周边居住生活的群体，对于这类人而言，因为本身生活在附近，因此交通成本等就可以极大的缩小，生活成本自然也就降低了；

三是适合年纪稍长，对环境更为看重的叔叔阿姨群体。因为已经过了需要考虑孩子上学、以及上班通勤等方面的年龄，对于他们而言，只要环境好、交通方便就足够了。

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