清朝买房怎么买（京华物语㊷清朝时期的）

清朝时期的“北漂”一族大体分为两种人，一是奉调入京工作的官员，例如谭嗣同。还有一批是刚刚通过了会试考核而晋升为留京的“公务员”，比如曾国藩就是经科考进京的。那么，进入了北京的“谭嗣同”“曾国藩”们到底是买房还是租房呢？

本文出处：《京城烟火味儿》，徐定茂、杨庆徽主编，北京出版社2020年2月版。

原文作者丨徐定茂

摘编丨何也

清朝时期有“北漂”吗？这个问题有点复杂了，恐怕首先得看看如何给“北漂”一族定位。按现在一般的说法，“北漂”系特指那些来自非北京地区、非北京户口（即非传统意义上的北京人）而在北京工作、生活的人。他们由于没有相对固定的住所或相对稳定的工作总是给人一种飘忽不定的感觉而获其名。

而清朝呢，有户籍登记制度，但没有户口本。户籍只是登记一下姓名、性别、年龄以及籍贯等，一级一级上报，最后由户部出个统计数字。清朝的户籍制度是沿用明朝的，开始是三年统计一次，后来改成五年一次了。

因此，清朝没有现在意义上的“北漂”。但是清朝时期又的确有一批在京工作的“非京籍”人员。我们就将其称为清朝时期的“北漂”吧。

“谭嗣同”“曾国藩”们正常收入有多少？

清朝时期的“北漂”一族大体分为两种人，一是奉调入京工作的官员，例如谭嗣同。谭嗣同原本在湖南老家建学堂、创学会、办报纸，戊戌年间被光绪帝征召入京，授四品卿衔军机章京，参与变法。

电影《谭嗣同》（1984）剧照。

还有一批是刚刚通过了会试考核而晋升为留京的“公务员”。例如经过殿试后的状元授翰林院修撰，榜眼、探花授编修，进士们经考试合格者为翰林院庶吉士等。

经科考进京入职人员并非少数。每三年各地举人就要进京会试，虽无录取定额，但从历年常规上看，每科自百名至二三百名不等。乾隆五十四年（1789）己酉科最少，共取了九十六名；雍正八年（1730）庚戌科录取的最多，为四百零六名。

曾国藩就是经科考进京的。嘉庆年间，他出生于湖南长沙府的普通家庭，祖辈以务农为主。道光十八年（1838）第三次参加会试，成功登第。殿试位列三甲第四十二名，赠同进士出身。后朝考列一等第三名，又被道光帝亲拔第二，选为翰林院庶吉士。

纪录片《近人曾国藩 》(2009）剧照。

那么，终于进入了北京的“谭嗣同”“曾国藩”们到底是买房还是租房？

在回答是否买房的问题之前，还是先算算他们的正常收入有多少吧。

据清乾隆《大清会典则例》卷五十一《户部·俸饷》载，亲王岁给俸银一万两，郡王五千两，贝勒二千五百两，贝子一千三百两。文官每年俸银，一品一百八十两，二品一百五十五两，三品一百三十两，四品一百零五两，五品八十两，六品六十两，七品四十五两，八品四十两，正九品三十三两一钱，从九品三十一两五钱。

不过清朝官员的俸禄分为两种，除去俸银外还有禄米。雍正时曾“高薪养廉”而建的“养廉银”是俸银的数十倍。但由于京官的部分须由国库支出，所以一般较少。到乾隆朝时又把支付“养廉银”的方法改为在京的文官俸禄加倍，也就是恩俸。

曾国藩中试时二十八岁，授翰林院庶吉士，没有品级，享受七品的待遇，也就是相当“县处级”吧。清朝时文正从七品的待遇是：年俸银四十五两、禄米四十五斛。

谭嗣同入北京的官场时三十三岁，授四品卿衔。清朝时文正从四品的待遇是：年俸银一百零五两、禄米一百零五斛。

电影《谭嗣同》（1984）剧照。

然而朝廷发放的禄米往往都是陈米，所以价格比市场上经营的大米价格要低一些。市场上的大米价位参考曹寅在康熙四十七年（1708）三月初一日的奏折上说，“江宁上白米价一两二三钱……漕船一到则米价更贱”。

据清军机处档案记载，光绪十五年（1889），直隶省顺天府、大名府、宣化府的粮价以谷子、高粱、玉米三种粮食计算，均匀每仓石计银一两四钱六分。

清朝时，一石大米等于二斛。这样我们就暂以每石禄米可以换取一两零三四钱银子来估算一下。

曾国藩，文七品，年俸银四十五两，恩俸四十五两，禄米四十五斛（约折三十两），年总收入一百二十两。

谭嗣同，文四品，年俸银一百零五两，恩俸一百零五两，禄米一百零五斛（约折七十两），年总收入二百八十两。

清朝时的居民不研究房价

就这点收入，看看能不能买到合适的房产吧。清朝时的居民不研究房价，而且大清朝也没有房地产开发公司，所以留存的资料较少。记得《红楼梦》里提到贾琏偷娶尤二姐时曾买了一处房产，“使人看房子，打首饰，给二姐儿置买妆奁及新房中应用床帐等物。不过几日，早将诸事办妥，已于宁荣街后二里远近小花枝巷内买定一所房子，共二十余间……”

后经研究人员考证认为小花枝巷就是如今的花枝胡同，位于北京市西城区厂桥街道附近，可惜的是曹雪芹先生并未在书中注明价格。后又查到在《中国历代契约汇编考释》中登载的售价，康熙五十七年（1718）时北京大兴县北城日南坊有楼房出售，两楼两底，楼后有厢房一间，共五间房，卖二百一十两。此房楼下的两间是临街的门脸房，可以做生意用，因此价格较贵。

终于在拍卖网上找到一份买卖契约，为同治十年（1871）正月廿六日签订的“永远存照”：西直门内南小街的瓦房三间、灰房八间半，共十一间半，卖给了“镶蓝旗宗室溥姓名下永远为业……言定卖价京钱六百五十吊正”。

还有就是《清代前期北京房产交易中的问题》里的例子，道光十九年（1839）东四牌楼北十一条胡同内路南院，正瓦房三间，倒座灰房二间，西厢房二间，共房七间，价格三百吊。

老北京平房院内是以坐北朝南的房屋为正房，所以向北面开门的房屋叫作倒座房。其中灰房不同于瓦房，是用石灰抹顶，比瓦房廉价。

电视剧《雍正王朝》（1999）剧照。

提到住房价位，还是先说说京钱和银两的关系吧。

清朝的银元宝，重量一般为五十两。但用银子计价有一个很麻烦的问题，就是成色。流通的白银都不会是纯银，所以成色较高的五十两大元宝实际面值是五十多两，用银子付款时就还要详细计算。此外若用散碎银两，由于没有标准，交付时要上秤，如果多了还要凿下一块来，这可就太麻烦了。

因此在日常生活中清代人一般用小额货币来支付，也就是铜钱。清代官方铸的铜钱叫作制钱。为了有别于各地私铸的铜钱，民间亦称之为京钱。官方设定一两银子兑换一千文，就是“一吊”京钱。

实际上由于银价飘忽不定，所以民间的银价和钱价一直在变动。尤其是道光朝后，由于国外贸易的影响，银价提升，兑换比率极不稳定，某一时期一两银子甚至可以换得二千多制钱。见老舍先生的《正红旗下》：“母亲领了银子，她就手儿在街上兑换了现钱。那时候山西人开的烟铺、回教人开的蜡烛店，和银号钱庄一样也兑换银两。……她也既腼腆又坚定地多问几家，希望多换几百钱。有时候在她问了两家后恰好银盘儿落了，她饶白跑了腿还少换了几百钱。”

道光朝时期银贵而钱贱，“价格三百吊”大约是相当于银子二百两，但也超过“曾国藩”们的一年收入了。从中看来，买房对于“北漂”一族来讲还是相对较贵的。

除了买房，清朝的“公务员”们其他生活开支也很多

问题是除了买房，清朝的“公务员”们其他生活开支也很多，比如置办工作服。清朝的官员服饰都是需要自己购置的，而服饰却又偏偏比较复杂。官场上就有朝服、吉服、常服和行服，此外还有便服，就是平日脱去官服后穿戴的。

朝服用于重大典礼或祭祀。一套朝服除了内衣、底袍外，主要由朝冠、朝袍、补褂、朝珠、朝带、朝靴等组成。朝冠，就是帽子，还分冬夏两款。一般官员的冠顶底座是镂花金座。像谭嗣同是四品文官，底座装饰为小蓝宝石，顶珠要青金石。至于曾国藩刚进京时仅相当于文七品，朝冠的底座用小水晶，主宝石是素金就行了。

较大的开销是在朝珠的购置上。清朝规定，其等级是由材质和绦子的颜色来区分，但各级大臣们的朝珠只要不用东珠而绦子为石青色的就齐活了。所以一百零八颗朝珠由碧玺、蜜蜡、象牙、牛角、檀香木、绿松石、菩提子等各种各样材料制作的，一挂朝珠动辄就得几百两。

电视剧《康熙微服私访记4 》(2004）剧照。

吉服主要用于一般的喜庆仪式。此外还有迎诏书以及过寿、婚庆等。吉服也是对应等级的，同样包括了冠、袍、补褂、朝珠、朝带及朝靴等。朝服中的朝靴在于靴底厚而且靴靿高，即为“官靴”，走起来缓慢但稳当。吉服的朝靴特点则相反，底薄靿矮，活动方便，民间俗称为“快靴”。

平常在衙门里办公时穿的其实是常服。同样是由冠、袍、褂等组成，只是常服褂可以不缀上胸前的绣有仙鹤、麒麟等图案纹饰的补子。

除了官员自身，还有女眷。按规定，宫廷外凡七品以上命妇均有相对应的朝服制度。《正红旗下》里写道：“大姐的婆婆是子爵的女儿，佐领的太太……气派与身份有关。该穿亮纱她万不能穿实地纱；该戴翡翠簪子决不戴金的。她的几十套单、夹、棉、皮、纱衣服与冬夏的各色首饰……”

好嘛，“几十套单、夹、棉、皮、纱衣服与冬夏的各色首饰”，这得占去多少银两呀。

电视剧《雍正王朝》（1999）剧照。

置办好了“工作服”，大清的“公务员”们该去上班了。于是又涉及使用什么交通工具的问题。

电视剧里的清朝官员们大多坐轿，几个人抬起来就走。事实上远不是这么简单。

清朝官员们所用的轿子称作官轿，分为夏季用的“明轿”和其他季节所用的“暗轿”。夏季的轿子上部是“明”的，透气通风；而其他季节所用的轿体由各种布缎裹住，留有的窗子也是被帘子遮挡住，是“暗”的。和“工作服”一样，清代时规定，亲王、郡王可以用八人抬轿，三品官以上的用四人抬的轿子，其他人员只能用两人抬的轿子了。当然，轿子的材质以及颜色等也都有严格的要求。

抬轿子是个技术活，尽管是几个轿夫合作，但轿子必须抬得平稳。轿夫的月工资一般都比较高。由于轿子是由轿夫抬着走的，人力总有疲惫的时候，所以一般用轿子出门的时候同时还要配备两至三班的轿夫来准备替换。替换的轿夫自然不能在后面步行跟着，否则走累了也就无法接替了。因此轿子后面还得跟一辆牲口拉的车，当甲班在抬轿时乙班就在车上休息。这样就算是最小的两人抬的小轿子，不出远门也得分两班。这样，每月起码就得支付四五两银子，一年就得支出五六十两。这里面还不包括给轿夫们雇车的费用。

官轿

如果是使用车，首先当然是要买一辆车。此外还有马或骡子。赶车自然也是技术活，赶车人的月薪肯定要比轿夫高。清五品郎中何刚德在《春明梦录》里讲，“余初到京，皆雇车而坐。数年后，始以二十四金买一骡，雇一仆月需六金。后因公事较忙，添买一跟骡，月亦只费十金”。如此算下来，一年的费用都得上百两。所以当时很多人都是临时雇车。

迫于经济压力，到北京来做官的“北漂”们一般都是租房

因此，当年到北京来做官的“北漂”们迫于经济压力，一般都是租房。此外，清朝时的“北漂”买不起房还不仅仅是工资的问题。曾国藩一年积蓄再少，付个首付应该不成问题，但当时的钱庄还没有按揭这一说。当然，也有专门来北京做生意并准备在北京长期发展的一些人员是需要买房的，尤其是“前店后厂”带门脸的房产，买下来亦可解决住宿问题，比较合算。

谭嗣同的住宿更准确的说法应该是“住店”，租住在浏阳会馆，地址在西城区北半截胡同里。会馆正房五间中有两间为谭嗣同当年居住，自题为“莽苍苍斋”。

曾国藩一直也是租房。按《给曾国藩算算账（京官时期）——一个清代高官的收与支》一书中记述，曾国藩刚到京城时孤身一人，为七品“芝麻官”，于是租了位于现西城区南横街上千佛庵里的一个小跨院，四间房，月租金为四百文。道光二十年（1840）时散馆考试后，授翰林院检讨。三年后又升翰林院侍讲，钦命四川乡试的正考官，充文渊阁校理。在此期间，家眷进京，于是又搬到菜市口附近的绳匠胡同内，小院共十八间房，月租十吊。后随着升迁，添人进口，全家加上日用仆人共有二十多口，继而又搬到了前门内碾儿胡同的一所住宅内，共二十八间房，月租三十吊，也就是三万枚制钱。

曾国藩孤身进京时租的四间房，其实大约也就是三十平方米，使用面积不足眼下的一居室住宅，却要摆下一张床、衣箱、办公桌椅、放书籍和文牍的架子、放洗漱用具的架子、冬季取暖用的设备等。

当时说的间数其实和大小无关。简单地说，早期的住房是以木头为主，用立柱来支撑，上架横梁。这样每根房梁的长短，也就是两根柱子之间的距离，即为“一间房”。像前面提到销售价格为三百吊的东四牌楼北十一条胡同住房，是“正瓦房三间，倒座灰房二间，西厢房二间”，而其实只不过是三所房子。朝南的是有“三间房”的一所瓦房，背阴朝北的是“二间”的一所石灰顶的房屋，还有西面的一所瓦房，面积同样也是“二间”，以开间算，才有“共房七间”。

选择租房时自然要考虑到上班远近的问题，同时为了日常购物，最好离商业区也近一些。现在购物都是直接付现金、刷卡、手机支付，但过去花钱却是重体力劳动，因为没有腰揣着几个大元宝满世界溜达的，要知道仅两个银元宝就得有十余斤重了。至于铜钱就更不容易随身携带了，一枚铜钱大约重一钱二分，一吊制钱就得七八斤。要是扛着二十来斤重的铜钱上街，没到胡同口就得气喘。所以住宅最好离商业区相对近一些，这样可以和店铺采用记账方式。

见《正红旗下》载：“赊欠已成了一种制度。卖烧饼的、卖炭的、倒水的都在很多人家的门垛子上画上白道道，五道儿一组，颇像鸡爪子。钱粮到手，按照鸡爪子多少还钱。”其实当时即使是购置了大批货物也往往是记账，如果每每都“银货两讫”反而会引起商家的不高兴，认为很“没面子”。进店后看上什么东西了，随手一指；或者干脆给店主一份购物明细，比如“湖笔十支、徽墨廿锭、船牌肥皂三箱、毛边纸二刀”，撂下一句“我是五条铁营胡同徐宅的”就行了，店家自会派小伙计送货上门。最后是阶段性付款，至于是月结账还是年结账则是另外一个问题了。旧时代的人讲求信誉，不会有假冒的，店家也不会记花账。

徐宅迁到东四五条是宣统元年（1909）的事，当时徐世昌刚从东三省总督的任上下来，回京就职，为邮传部尚书。《水竹村人年谱》载，徐世昌于“光绪十五年四月，考试于保和殿，公列二等，受职编修，到翰林院任……十月，移居八角琉璃井路北，为乾隆朝编修洪北江故居”。

电影《建党伟业》（2011）中的徐世昌。

琉璃井位于永定门外，属于犄角旮旯的房子了，但为前辈洪编修的故居，估计租金可能会适当优惠一些。几年后，“光绪二十一年（1895）正月，移居粉房琉璃街。三月，赁北门内四牌楼东胡同王宅移居。闰五月，移居松筠庵”。到了“光绪二十五年（1899）十一月，赁居椿树下三条胡同，曹仲惠之旧居也”。直至“光绪二十七年（1901）十一月，赁居东安门内北池子，南皮张文达旧居也。接眷由辉来京”。这时“政务处王大臣奏派公为总办政务处。政务处设于东华门内会典馆旧址”。

徐世昌由殿试入围后授翰林院编修，从正七品的文职京官开始，直到“宣统元年十一月二日，迁入东四牌楼五条胡同宅”。其间先后曾被派国子监司业员、商部左丞、兵部左侍郎、巡警部尚书、民政部尚书等职，但始终都还是“赁居”，也就是租房居住。此后又被授体仁阁大学士、内阁协理大臣，是为正一品官员。清帝逊位被授太保衔，却仍然没有购买住房。直至民国十一年（1922）辞去民国大总统职务后去了天津。

本文选自《京城烟火味儿》，小标题为编者所加，非原文所有，已获得出版社授权刊发。

作者丨徐定茂

摘编丨何也

编辑丨王青

校对丨王心

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