东莞长安滨海湾新区房价会是多少（的城市新区都是坑）

文/房投学堂 唐宋

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楼市专家，净扯淡；投资高手，在民间，

—— 纯实操，讲干货，说人话，

大家好，这里是【房投学堂】，我，是唐宋。

开题小菜

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中国的任何一个一、二线城市，

都有N个新区。

对照东莞，新区可指：

“半成熟的松山湖”与“始开发的滨海湾”。

最近这段时间，经常有粉丝在后台留言问道：

“滨海湾，能买吗？投资回报如何？”。

现实生活中，

不少的投资客也确实对滨海湾青睐有加，

毕竟是政府的大规划、大概念，大前景。

而事实上呢？

客观的来讲，中国80%的新区

都是“大坑”，

最终能如愿发展起来的少之又少。

请记住，中国的任何新开发区，

都要做好“十年甚至十五年长持才有显著回报”的准备。

要知道，松山湖早在1999年，

佟星任东莞市长的时候，就开始规划，

1999~2019，那是足足历时20年，

才有了今日之气象。

那么，诸位请思考：

滨海湾，又需要多少年呢？

滨海湾，能成为那成功的20%吗？

之前，我答应了【房投学堂】微信群的圈友们，

过几天写一部《滨海湾》买房投资调研报告，

今天这一篇，不算是房投调研报告的正文，

顶多，算是一篇破题前的开胃小菜，可以叫做《序言》

先跟大家聊聊中国各大“城市新区”的命运。

泛滥的“城市新区”

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截至2018年底，

中国国家级新区总数共有20个。

此外，还有武汉长江新区、合肥滨湖新区、

郑州郑东新区、南宁五象新区等地区在申报中。

据不完全统计，

全国县以上新城区超过3500个，

所有新区规划的总人口达34亿……

34亿人口？这是什么概念？

这就意味着，这些规划的新区要容纳34亿，

比现在中国人口多出20亿。

这可能么！

可以肯定的说，简直瞎扯淡

新城城区规划都是根据人口预期来的，

而实际上，很多城市人口都在外流，

而没有人口流入的新城区就沦为了“鬼城”。

那么为什么会出现这样的情况呢？

这就要从为何要建立新区说起了。

建立新区的初衷是城市空间整合优化、

人口疏散、产业转型发展、减轻老城区压力等等，

而现实最直接的因素则是：政府要卖地。

土地财政是城市发展的最原始的积累，

当老城区的土地卖完了，政府想要提升业绩，

自然也就想到了开发新区，

搞基建，新区全是地，有地就有钱了，

再提供优惠的税收政策，招商引资，

吸引大企业入住，提高人气。

接下来，通过各种优惠政策 ，

找各大房企来新区开发住宅和商场，

有人了还怕没人买房么……

在这种逻辑下，很多新区就这样形成了。

实际情况是，在经济不景气的情况下，

很多城市的新城新区规划面积和人口普遍远超现实，

新增新城部分甚至为现有的两倍以上。

而前些年，风风火火的“造城运动”就是这样形成的。

"鬼城"，是如何炼成的

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著名的鬼城，鄂尔多斯就是一个典型。

2004年以后鄂尔多斯由于煤炭经济的发展，

老城区无力承载更多的人口，

所以开辟新区——康巴什区，

政府大规模的开发，博物馆、图书馆等基础设施，

能容纳近百万人居住的新市区，

而一直到现在新区的常驻人口只有十来万人。

为什么呢？主要在于鄂尔多斯的产业。

前些年，煤炭产业发展，带动经济快速发展，

而仅仅依靠煤炭产业是吸引不到年轻人的，

当煤炭产业衰落时，也就自然没有人往新城区跑了。

而这样的案例还有很多，

2012年被批复为国家新区的兰州新区；

天津的滨海新区；昆明的呈贡新区、

西安的西咸新区、河北曹妃甸新区....

拿西咸新区来讲，根据规划，

西咸新区2020年规划城市人口是236万，

规划城市建设用地面积为272平方公里，

由五个组团构成。

在西安之外，大约40公里半径的位置

选了5个地方，作为5个组团式新城，

但这很明显是典型的孤岛式新区，

后期无论是开发建设，

还是基础设施的建设，都是个大问题。

再比如，河北曹妃甸新区。

根据规划，曹妃甸新区2020年的规划人口是120万人，

但是2019年人口才50多万，

号称投入了4000多亿。土地是开发了，

但是没有人，当时就有媒体形容曹妃甸新区，

“十几栋土黄色别墅孤零零散落在荒草之中”。

而在“ 伟大规划、未来城市发展中心、

新区房产现在处于价值洼地”概念的炒作下，

不少人投进新城区的怀抱。

在正常情况下，第一批买新区房子的人确实赚的多，

而当新区完成最初的雏形，初具规模的时候，

大部分人就不知不觉的变成了韭菜了，

潮退了才知道谁在裸泳，时间才是最好的证明。

罗马，不是一天建成

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记住，罗马不是一天建成。

城市的核心永远在于人口，

不要被新区概念冲昏了头脑。

从上文中，我们可以看出，

大部分的新区设立都存在这样或那样的问题，

有产业发展的问题，有城市规划的问题，有人口问题....

那么我们如何判断一个城市的新区能否发展起来？

唐宋认为，主要在三个方面：

1、看新区的级别

这个怎么解释呢？

国家级新区、省级新区、城市新区，

级别不一样，政府的重视程度也不一样。

正常情况下，级别越高，风险越小，

但这并不意味着国家级的新区就一定没有问题。

政府的意志在这上面就体现的很明显。

上文中提到的兰州新区的属于国家级新区，

为了推动兰州新区的发展，

很多的政委机关单位在2013年陆续搬到新区办公，

而戏剧性的是因为交通和办公效率低下等原因，

2015年后，这些单位又搬回原来的老城区。

2、看产业方向

产业对于新区的发展尤为重要，

上文中提到的鄂尔多斯，是以煤炭产业为主，

而煤炭产业是传统产业，

年轻人愿意留下么？少之又少，

愿意留下来大多数消费能力都不高的工人，

谁来买房呢？再加上经济不景气，

煤炭产业属于资源型产业，结构单一，

这样的新区注定发展不起来，

鄂尔多斯新区的失败还只是其中的一种。

根据以往成功的新区的案例来看，

新区的产业一定要和城市整体的产业所切合，

否则很难保证新区的发展。举例来说，

一个自然资源丰富的西部城市，

新区主要定位为生物医药，

那么基于城市的独特的资源，

产业发展起来的可能性很大，

而如果新区产业定位为人工智能或者互联网，

那么这样的新区的成功的概率会有多大，可想而知。

3、看人口流动

没有人口的新区，最终的结果就是沦为“鬼城”。

一般情况，新区的人口来源主要分为两种，

一种是吸老城区的血，

另一种就是外来人口。

从这个角度来看，

那主要是要看城市的综合实力了，

正常情况下，一二线城市的新区因为人多，

相对来说风险小；

而面对人口不断流失甚至在萎缩的三四城市，

就危险了！

记住，人口才是城市发展的根本。

综上，对于全国各大新区置业，唐宋认为：

1、三四线城市的新区风险很大，特别是那些人口流失那些三四城市。

2、离老城区比较远的新城区，中间有留白的不叫新区，叫卫星城，这种的一般不建议投资。此外，由于新区的面积比较大，相对来说，越靠近主城区的房产价值越大，反之，则越小。

3、政府搬迁过去，并且将第一医院、中学迁移过去的，这样的新区有发展潜力，比如，北京的通州，未来的发展可以预见。

4、新区建设最终的目的就是要吸引人，记住，没有人口的新区，最后都会沦为“鬼城”，房产将一文不值。

具体到东莞，对于“滨海湾”，唐宋认为：

1、战略地位：

做为大湾区科技走廊，滨海湾新区在级别及重要性上，都有足够的底气。

2、人才吸引：

东莞做为全国人才吸引力排第5位的城市，对人才的吸引力会有益于新区的发展。

3、长线准备：

任何新区的成长，都要历经长达10年或20年的发展期，所以，投资滨海湾新区，要做好长期持有的准备，要备足子弹，短炒无爆击的可能。

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堂主唐宋，房产投资人，著有《东莞32镇买房投资一线调研》，《房投实战技巧三部曲》，在东莞想学习更多买房投资知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】

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